Déficit foncier : il est désormais plus intéressant de faire des travaux en début d’année

Vous envisagez de faire des travaux dans un bien locatif en vue de de ramener à zéro vos revenus fonciers de l’année, voire de générer un déficit foncier ? L’idée peut se révéler intéressante. Mais à quel moment engager les dépenses ? En début d’année ? Plutôt en fin d’exercice ? Ces questions méritent quelques explications car depuis l’an passé, le prélèvement à la source a rebattu les cartes.

Petit rappel sur le déficit foncier

La plupart des investisseurs imposés au régime réel pour leurs revenus fonciers le savent : la comptabilisation de charges importantes (notamment de travaux de rénovation) peut annuler leur « résultat » foncier de l’année et même dans certains cas créer un déficit foncier. Ce dernier est alors déductible du revenu global (dans la limite de 10.700 euros) et reportable pour l’excédent sur les revenus fonciers des années suivantes.

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Jusqu’en 2018, du fait du décalage entre l’année de perception des revenus et leur année d’imposition, « la coutume voulait que les investissements de déficit foncier soient réalisés en toute fin d’année », souligne Advenis gestion privée. Ainsi, le contribuable limitait le délai entre le paiement des travaux et la perception du gain fiscal (en août de l’année suivante).

L’effet du prélèvement à la source

Avec le prélèvement à la source, ce principe se trouve remis en cause. D’abord parce que l’impôt est maintenant payé sans décalage. Ensuite parce que les acomptes peuvent être modulés en cas de changement de situation.

Ainsi, en réalisant des travaux en début d’année, un contribuable pourra en percevoir immédiatement les effets sur ses acomptes. Il lui suffira de renseigner son estimation des revenus et charges de l’année pour l’administration recalcule ses acomptes. S’il réalise en revanche les travaux en fin d’année, les acomptes payés tout au long de l’année n’en tiendront pas compte et le gain fiscal lié aux travaux ne sera perçu que l’année suivante.

Exemple

Dans une note récente, Advenis gestion privée a donné un exemple concret pour y voir plus clair. Une personne taxée à 41% et encaissant 10.000 euros de revenus fonciers par an envisage 10.000 euros de travaux durant l’année N.

En réalisant les travaux dès le début de l’année N, ce contribuable pourra moduler ses acomptes fiscaux de l’année sur la base d’un revenu foncier égal à 0. Ainsi, il s’évitera une avance de 5.820 euros (4.100 euros d’impôt et 1.720 euros de prélèvements sociaux), soit 485 euros par mois.

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S’il repousse ses travaux en fin d’année, il devra s’acquitter de 485 d’acomptes fiscaux chaque mois et ne récupérera les 5.820 euros avancés qu’en août N+1.

Autrement dit, avec la première option, le contribuable ne décaissera « que » 10.000 euros durant l’année N (le montant des travaux). Dans la seconde solution, il devra payer 15.820 euros en année N (10.000 euros de travaux plus 5.820 euros de fiscalité) et ne sera remboursé des 5.820 euros que l’année suivante.

En résumé, si le prélèvement à la source ne change rien au bilan comptable global d’une opération de déficit foncier, il a en revanche des implications en matière de sorties de trésorerie qui peuvent inciter à avancer la date des dépenses.

Olivier Decarre

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