Prêt immobilier : tout comprendre au calcul de votre TAEG

Le taux annuel effectif global correspond au taux du financement intégrant le coût de l’assurance mais aussi les frais. Explications…

Le TAEG équivaut au taux réel du financement incluant notamment l'assurance. Crédit : iStock

1,26%. Tel est actuellement le taux moyen d’un financement immobilier sur 20 ans d’après notre dernier relevé. Mais de quel taux parle-t-on exactement ? Entre le taux nominal ou le TAEG, l’emprunteur peut en effet avoir du mal à s’y retrouver, d’autant plus que les écart apparaissent parfois importants.

Taux nominal ou TAEG ?

Le taux mis en avant dans une offre commerciale est le taux nominal. Il s’agit du taux de référence qui sert de base au calcul du plan de financement.

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Le TAEG, ou taux annuel effectif global, correspond quant à lui au véritable coût du financement pour l’emprunteur, une fois ajoutés tous les paramètres annexes (assurance, frais…).

Exemple

Imaginons un emprunteur levant 300.000 euros sur 20 ans au taux moyen actuel de 1,26%. La mensualité calculée à partir du taux nominal est de 1.414,76 euros.

Si le plan de financement se limitait à ces éléments, le TAEG serait comme le taux nominal égal à 1,26%. Mais d’autres paramètres sont à prendre en compte.

Frais de dossier

L’emprunteur va supporter des frais de dossier, pouvant être intégrés au financement. S’ils sont de 2.000 euros, le véritable capital à emprunter sera de 302.000 euros et non de 300.000 euros. Avec le taux nominal de 1,26%, la mensualité correspondante passe à 1.424,19 euros.

 Ceci étant, le capital réellement mis à disposition de l’emprunteur pour son acquisition reste bien de 300.000 euros. Concrètement, ce dernier devra donc rembourser 1.424,19 euros chaque mois pour obtenir un capital de 300.000 euros.

Dans ces conditions, le taux « réel » de l’emprunt passe déjà de 1,26% à 1,33%. Et ce n’est pas fini.

Assurance

L’assurance joue aussi un rôle important en matière de TAEG. Prenons le cas d’une assurance à 0,5%. Elle coûtera 1.500 euros par an, soit 125 euros par mois.

Ainsi, en intégrant tous les paramètres, la mensualité effective de l’emprunteur sera de 1.549,19 euros. Rapportés aux 300.000 euros levés, cela donne un taux « réel » de 2,22%. Il s’agit du TAEG.

Le taux déterminant

Comme expliqué ci-dessus, le TAEG correspond donc au véritable coût du financement. D’où l’importance de l’avoir en tête et de ne pas se focaliser sur le seul taux nominal. Une offre à première vue moins intéressante peut effectivement aboutir à un meilleur TAEG si les frais et l’assurance sont contenus.

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Avec la méthode exposée précédemment, chacun peut en tout cas calculer (ou vérifier) son TAEG à l’aide d’une calculette financière ou des outils en ligne proposés par les courtiers.

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