Investissement immobilier : quelle rentabilité espérer avec le dispositif Denormandie ?

Quel bilan peut-on tirer du dispositif Denormandie un an après son entrée en vigueur ? C’est la question à laquelle vient de répondre une étude de Meilleurs Agents. Pour mémoire, le Denormandie décline le cadre du Pinel aux logements anciens. Concrètement, en rénovant un bien (25% de travaux au minimum dans le budget global) et en louant sous conditions de ressources, le bailleur peut obtenir des réductions d’impôt de 12% à 21% selon la durée de mise en location.

Sur le papier, on peut donc penser que la rentabilité est au-rendez-vous dans les villes éligibles. Meilleurs Agents le confirme d’ailleurs en estimant la rentabilité moyenne à 3,7% nets, contre 2,2% pour une location nue classique.

Un réservoir de locataires restreint

Pour autant, le tableau est loin d’être idéal. En premier lieu, l’étude souligne le niveau du risque locatif. A titre d’exemple, elle cite le cas de Wattrelos (Nord). Certes, la rentabilité y est de 4,3% en Denormandie mais 7,5% de la population seulement a des ressources permettant de devenir locataire dans ce cadre. « Pour 63% des villes éligibles, plus de 80% de la population dépasse les plafonds de ressources », résume Meilleurs Agents. Or, il faut rappeler que si le bien n’est pas loué, la réduction d’impôt peut être remise en cause.

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Autre point faible, le dispositif est jugé peu lisible. Sur 100.000 annonces étudiées, Meilleurs Agents indique que 0,1% d’entre elles mentionnent l’éligibilité au dispositif. Pêle-mêle, les agents interrogés évoquent un manque de biens correspondant, la volonté de ne pas dévaloriser certains biens mais aussi un manque de connaissances du fonctionnement du Denormandie.

Que faire ?

Au vu de ces éléments, est-il intéressant de se lancer dans une opération en Denormandie ? Oui, répond Meilleurs Agents à condition de bien intégrer le risque locatif et/ou de cibler des villes moins exposées. L’étude met par exemple en avant Quimper, Limoges et Niort, des villes où la rentabilité atteint voire dépasse les 4% tout en affichant un score de risque faible. Evry et Poitiers sont aussi mises en avant pour leur rentabilité voisine de 4%.

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En conclusion, Le spécialiste de l’estimation immobilière attire aussi l’attention sur une alternative : celle du LMNP. Outre la déduction des charges, ce cadre de location en meublé permet d’amortir fiscalement le bien. Ce qui permet de viser une rentabilité nette moyenne de 4,7%… meilleure qu’avec un Denormandie et sans être soumis à des plafonds de ressources concernant le locataire.

Olivier Decarre

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