Rentabilité immobilière : le prix de revente est le critère déterminant

2%, 3%, 4%, 5%. Nombre d’études consacrée à l’investissement locatif insistent sur le rendement annuel envisageable en fonction des villes. Cette approche est parfaitement justifiée dans la mesure où le rendement est l’un des critères à prendre en compte dans l’élaboration d’un projet. Mais il n’est pas le seul.

Rappelons qu’un achat immobilier est avant tout un pari sur l’avenir et que sa rentabilité globale dépend aussi et surtout des conditions de revente à la sortie. Un simple exemple suffit à le prouver.

Supposons un investissement locatif au comptant dégageant en moyenne 2% de rendement net par an (un niveau très honorable à l’heure actuelle). Si le bien est revendu au même prix à terme, la rentabilité de l’opération sera également de 2%. En revanche, une moins-value fera chuter la rentabilité et une plus-value l’augmentera (au regard du taux de rentabilité interne ou TRI).

Un impact important à court terme

Le prix de revente a logiquement plus de poids si la durée est courte. En cas de revente au bout de 10 ans, la rentabilité globale de notre exemple sera égale à 0 si le propriétaire subit une moins-value de 20% (voir tableau). En revanche, avec 20% de plus-value, la rentabilité passera à 3,69%, soit bien plus que les 2% de rendement annuel.

Un effet également à long terme

A plus long terme, l’importance du prix de vente est évidemment moindre. Pour autant, elle est loin d’être négligeable. A 20 ans, une moins-value suffira par exemple à abaisser la rentabilité à 1,1%.

Achat au comptant ou via un emprunt, même combat

La rentabilité se basant sur les flux de trésorerie, les calculs sont évidemment plus complexes si l’on intègre un financement bancaire, des travaux en cours de route ou des revenus irréguliers. Néanmoins, la conclusion reste la même dans tous les cas : la sensibilité au prix de vente est élevée quelles que soient les schémas retenus. Bien entendu, ceci vaut également pour les opérations octroyant des avantages fiscaux. D’où l’intérêt de choisir avant tout des biens que l’on pourra revendre aisément et dans de bonnes conditions.

Olivier Decarre

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Olivier Decarre
Mots-clés : Investissement locatif

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