Immobilier: comment faire face aux impayés d’un locataire?

En plein confinement, les locataires peuvent rencontrer des difficultés pour payer leur loyer. Que faire en cas d’impayés ?

Le locataire d'une habitation est toujours tenu de régler son loyer. Crédit: iStock.

Le ralentissement de l’activité économique peut mettre les locataires et leurs bailleurs dans une situation difficile. Le gouvernement a pris des mesures de suspension des loyers (loi d’urgence du 24 mars), mais « elles ne s’appliquent pas aux loyers d’habitation », a rappelé le ministre du Logement, Julien Denormandie. La loi concerne notamment les microentreprises en difficulté face à la crise sanitaire, précise Les Echos. Le loyer des logements de particuliers n’est donc ni allégé ni suspendu dans la période visée par la mesure gouvernementale.

Le locataire d’une habitation est toujours tenu de régler le loyer à son bailleur, charges comprises, et à la date fixée dans le contrat de location. En revanche, il y a plusieurs possibilités pour faire face aux difficultés économiques rencontrées par le locataire, si celui-ci ne peut plus payer tout ou partie du loyer.

Trouver un terrain d’entente dès le premier mois d’impayé

Il est recommandé, explique le quotidien économique, de trouver un terrain d’entente au plus vite, dès le premier mois d’impayé : report de paiement des échéances de loyers ou échelonnement des remboursements sur quelques mois, si vos finances personnelles le permettent. Il faut dans ce cas formaliser par écrit un accord à l’amiable, signé par les deux parties. Un échange d’e-mails peut suffire.

Si le locataire fait face à de réelles difficultés financières en raison d’une perte d’activité par exemple, il peut contacter l’agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) afin de vérifier s’il n’est pas éligible à des aides d’urgence. Pour le propriétaire, il faut solliciter sa banque en cas de situation financière compliquée, en décalant par exemple les échéances du prêt immobilier. Il faut aussi penser à actionner la garantie des loyers impayés (GLI), en cas de souscription d’un contrat contre ce risque. Il faut souvent plusieurs mois avant de déclencher les remboursements de ce type d’assurance.

Privilégier le règlement à l’amiable

Quoi qu’il en soit, le règlement à l’amiable est à privilégier, car la procédure judiciaire locative est longue et coûteuse. De plus, le système judiciaire est actuellement ralenti et la période de trêve hivernale a été prolongée jusqu’au 31 mai, ce qui exclut toute expulsion. Le locataire ne peut invoquer la notion de « force majeure », prévue à l’article 1218 du Code civil : l’argument est « difficilement applicable à une obligation de paiement » précise aux Echos Catherine Saint Geniest du cabinet Jeantet.

Si le locataire a donné son congé avant le confinement, mais qu’il n’a pas pu partir, il doit continuer à payer son loyer. Le locataire et le propriétaire doivent signer, dans ce cas, une « convention d’occupation temporaire », téléchargeable sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), mais un échange d’e-mails peut suffire. Si le locataire venait de signer le bail, mais que celui-ci n’a pas pu intégrer le logement en raison du confinement, il est tenu de respecter le contrat de location et de payer le loyer. Encore une fois, il est conseillé de s’entendre pour reporter la date de début de la location.

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Les propriétaires de bail commercial doivent reporter les paiements des loyers

Enfin, le propriétaire d’un bail commercial est concerné par les ordonnances du 25 mars et il peut être dans l’obligation de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, du 12 mars jusqu’à deux mois après la fin de l’état d’urgence. Concernant les « petits » bailleurs privés, fragilisés par l’arrêt brutal de la perception des loyers, Bercy a indiqué travailler sur cette question.

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