Assurance vie : investir dans les fonds en euros immobilier, une fausse bonne idée?

D’après des statistiques de Good Value For Money, les fonds en euros à dominante immobilière ont offert en moyenne un rendement de 2,37% l’an passé ! Une très belle performance qui masque toutefois le risque pris par les épargnants contraints d’investir en parallèle dans des unités de compte.

Les fonds en euros à dominante immobilière affichent des performances supérieures au marché de l'assurance vie. Crédit : Istock

Alléchants !  Tels sont, à première vue, les rendements offerts en 2018 par les fonds en euros à dominante immobilière. D’après une étude de Good Value For Money, ils ont en effet rapporté en moyenne 2,37% l’an passé (net de frais mais brut de prélèvements sociaux). Ces bons résultats sont néanmoins surtout tirés par quelques produits très performants, comme Sécurité Pierre Euro (Suravenir) qui a offert 3,20% l’an passé, se positionnant ainsi comme le meilleur fonds en euros de toute l’industrie de l’assurance vie. Ses concurrents à dominante également immobilière sont largement derrière : 2,90% pour Euro Allocation Long Terme 2 (Spirica), 2,25% pour Netissima (Generali) ou encore 2% pour Europierre (ACMN Vie). Mais ils conservent eux aussi des performances très honorables et supérieures à la moyenne du marché de l’assurance vie qui a seulement atteint 1,7% sur l’année 2018.

Jusqu’à 80% d’immobilier

Leur stratégie visant en priorité à investir dans l’immobilier explique leurs meilleurs résultats. Géré par les équipes de Primonial REIM, Sécurité Pierre Euro était par exemple investi, fin 2018, à 79,2% dans de l’immobilier en direct ou à travers des SCPI, SCI et OPCI. Le solde étant composé d’obligations (12,1%), d’actions et de produits structurés (8,7%). « Le succès de Sécurité Pierre Euro s’explique par la qualité de sa gestion et par la diversification thématique (bureaux, commerces, résidentiel et santé) et géographique (Europe) de ses actifs immobiliers », confie Latifa Kamal, directrice du développement produits et de l’ingénierie patrimoniale au sein de Primonial.

Un accès limité

Mais revers de la médaille de leur positionnement très spécifique, les fonds en euros à dominante immobilière ne sont pas accessibles sans contraintes ! Les versements ne peuvent y être fléchés intégralement car ils doivent comporter une partie, souvent importante d’unités de compte.  La plupart des distributeurs de ce type de contrat impose  en effet d’investir dans 30% à 50% de fonds risqués. Netissima de Generali ou Euro Allocation Long Terme 2 de Spirica sont les plus faciles d’accès (voir détail dans le tableau).  A l’inverse, l’investissement dans Sécurité Pierre Euro est limité à 35% des versements, le solde devant être souscrit dans des unités de compte (au moins 50%) et éventuellement dans Sécurité Flex Euro (15%), un fonds en euros dynamique dont la performance a atteint 0% en 2018.

Un pari risqué

L’épargnant doit donc accepter une certaine dose de risque car dans les faits, son assurance vie à dominante immobilière peut, comme en 2018 où les unités de compte actions ont offert en moyenne -8%, afficher des pertes. Lors d’un scénario de marchés plus porteurs, sa performance pourra aussi être bien plus élevée, mais dans tous les cas elle sera très éloignée de celle mise en avant par les promoteurs de ces produits. Pire encore, au moindre retournement du marché immobilier, ce placement peut s’avérer particulièrement dangereux. A l’instar des fonds en euros dynamiques qui ont tous affiché des résultats compris entre 0 et 0,6% l’an passé d’après Good Value For Money, ils doivent être souscrits avec parcimonie et ne peuvent pas être comparés à des fonds en euros traditionnels sans contraintes de versements.   

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