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Placements : le beau potentiel des forêts sur le long terme

Si le rendement des forêts n’est pas élevé, le régime fiscal est favorable, tant en matière de réduction d’impôt sur le revenu et de taxation des bénéfices, que d’impôt sur la fortune immobilière ou de droits de succession.

Avec le Covid-19 et les confinements successifs, de nombreux Français ont pris conscience de leur envie de ­nature. Certains d’entre eux s’installent à la campagne. D’autres souhaitent investir dans « l’écologiquement responsable », la crise économique remettant en cause les placements classiques, qu’il s’agisse de l’immobilier ­locatif ou des titres de certaines sociétés cotées. Et une chose est certaine, on aura toujours besoin de bois : pour se chauffer, se meubler, fabriquer du papier ou même édifier sa maison, ce mode de construction étant de plus en plus recherché. Dans ce contexte, le placement forêts a de l’avenir à condition de se projeter sur le long terme (trente ans au moins).

La mise pour investir est moins élevée qu’on ne le pense, les conditions d’exploitation sont très encadrées et donc sans grande surprise, en dehors des risques climatiques et des maladies. Et si le rendement n’est pas élevé, le régime fiscal est favorable, tant en matière de réduction d’impôt sur le revenu et de taxation des bénéfices, que d’impôt sur la fortune immobilière ou de droits de succession.

Une acquisition à la portée de toutes les bourses

Les offres sont très variées et vont de massifs de plusieurs centaines d’hectares, en passant par des parts de groupements forestiers ou l’achat d’un seul arbre. Il en résulte une grande amplitude de prix. Tous les investisseurs y trouveront leur bonheur.

L’achat d’une forêt en direct

Gilles Seigle, PDG de la Société forestière de la Caisse des dépôts, résume ainsi l’intérêt d’un placement dans les bois : « Dix hectares de forêt, c’est deux livrets A et l’assurance d’une rentabilité supérieure. » Il est vrai que le prix moyen d’un hectare de forêt n’est pas très élevé. Selon les études des Safer (sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) et de la Société forestière, il s’établissait pour 2019 à 4 190 euros, avec des valeurs très variables, entre des minimaux à quelques centaines d’euros et des prix maximaux à plus de 12 000 euros. Sur dix ans, elles ont progressé de 26,59 %. Les petites baisses enregistrées certaines années trouvent leur origine non pas dans le contexte économique général, mais dans le prix du bois coupé ou/et la qualité des massifs cédés. 

Le large éventail de prix s’explique autant par des considérations physiques et géographiques, que par des raisons pratiques. Les premières sont relatives à la nature des essences plantées, leur âge et les possibilités de coupes rapides, la richesse et la configuration des sols, et la taille du domaine. Les secondes tiennent à l’accessibilité et la présence de bâtiments d’exploitation ou de loisirs permettant la chasse. Mais pour dix hectares au prix moyen de 41 900 euros en 2019, tarif auquel s’ajoutent les droits de vente de 5,80 % et les frais de notaire d’environ 2 %, vous dépenserez effectivement 45 170 euros, soit un peu moins de deux livrets A remplis à bloc (45 900 euros, le plafond étant à 22 950 euros par livret). 

Reste à trouver le massif idoine. La tâche n’est pas difficile. Plusieurs spécialistes vous proposent un ­accompagnement complet, qui englobe la sélection des forêts, l’achat puis la gestion. Parmi les plus connus, citons les cabinets Coudert et d’Ormesson ou encore Forêt Investissement. La Société forestière de la Caisse des dépôts ou Agrifrance (groupe BNP Paribas) offrent les mêmes services. Quant aux biens à vendre, la gamme de prix est large. Comptez 75 000 euros pour 15 hectares de pins, de cèdres et de chênes dans le Lot-et-Garonne, 346 500 euros pour 48 hectares de charmes et de chênes en Bourgogne, mais jusqu’à 3 à 5 millions pour des domaines de 200 à 300 hectares en Sologne.

L’option parts de groupements forestiers

D’une manière générale, un placement forestier ne doit pas représenter plus de 5 à 10 % de votre patrimoine. Tout le monde n’ayant pas les moyens d’investir plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros dans un beau massif, il est alors préférable d’acheter des parts de groupements forestiers. Ces derniers prennent différentes formes. 

Le groupement foncier forestier (GFF) ressemble à une société civile immobilière (SCI). Il est propriétaire de la forêt dont vous achetez des parts pour une mise d’environ 10 000 euros. Le gestionnaire du GFF assure l’exploitation et vous reverse les revenus. Les groupements forestiers d’investissement (GFI) et les sociétés d’épargne forestières s’apparentent plutôt à des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et doivent ­obtenir l’agrément de l’Autorité des marchés financiers.

A la différence du GFF, le GFI a une obligation de diversification (zones d’investissement, essences de bois), alors que la société d’épargne forestière doit avoir un patrimoine composé à 60 % au minimum d’actifs placés dans des forêts ou des parts de groupements forestiers et à 40 % d’actifs financiers. Pour ces deux structures, il est possible d’investir moins de 10 000 euros. 

La seule difficulté pour le particulier intéressé sera de trouver des parts à acheter, quelle que soit la forme du groupement forestier. Le marché est en effet étroit et confidentiel. Il faut le plus souvent passer par des 
sociétés en gestion de patrimoine qui, comme France Valley, disposent régulièrement de ce type de produit. Les intervenants classiques qui vendent des forêts vous en proposeront parfois, de même que, de façon plus sporadique, certaines banques. Les notaires de campagne ont également connaissance des nouveaux groupements forestiers dans leur région puisqu’ils s’occupent de leur constitution.

Un seul arbre dans plusieurs massifs

Si le statut de propriétaire forestier ou de membre d’un groupement forestier vous rebute, une solution originale existe. Elle a été imaginée par la société EcoTree qui détient des massifs forestiers et vous permet d’acheter un arbre pour un ticket d’entrée de 15 euros et un rendement espéré, mais non garanti, de 2 % par an qui vous sera versé au moment de la coupe de l’arbre. L’intérêt, c’est que vous pouvez acquérir plusieurs arbres d’essences variées dans différentes forêts de manière à répartir le risque de perte incendie ou maladie. 

Là encore, comme pour une forêt en direct, votre engagement doit se concevoir sur le long terme (au moins trente ans). Avec cette solution, vous n’aurez pas à vous préoccuper de la gestion mais n’étant pas propriétaire du sol, vous ne pourrez pas prétendre aux nombreuses réductions d’impôt prévues par la loi.

Un régime d’exploitation bien encadré

Vous avez le choix entre jouir paisiblement de vos massifs ou les exploiter pour en tirer un bénéfice. Si vous penchez pour la première option, rien ne vous interdit de louer vos bois pour la chasse, la pêche ou le ramassage des champignons et, si vous possédez un bâtiment d’habitation, de faire de la location touristique. Il faudra alors signer des baux en bonne et due forme.

Si vous retenez la seconde, la seule vous permettant d’obtenir de nombreux avantages fiscaux, la situation se complique. Pour prétendre à ces atouts, l’acquéreur doit, à partir de l’achat, conserver ses biens pendant quinze ans et leur appliquer pour la même durée un plan simple de gestion agréé par le centre régional de la propriété forestière. Pour les travaux, il doit garder les parcelles huit ans et respecter l’une des garanties de gestion durable prévues par le Code forestier (articles L 124-1 et suivants).

Quant au crédit d’impôt pour la rémunération d’un contrat de gestion, son bénéfice est subordonné à la cession des coupes dans le cadre d’un mandat de vente avec un gestionnaire forestier professionnel, coupes qui devront être commercialisées à destination d’unités de transformation du bois ou de leurs filiales d’approvisionnement par voies de contrats annuels reconductibles ou pluriannuels.

L’investisseur non initié ne peut, en aucune façon, se lancer seul s’il achète en direct une forêt, l’avantage des groupements forestiers étant alors réel puisque les structures d’exploitation préexistant, vous n’avez à vous occuper de rien. Vous devez donc impérativement faire appel à des professionnels de la forêt. Comme nous l’avons signalé, les structures commercialisant des massifs proposent presque toujours un service de gestion. Il faut leur faire confiance car elles connaissent parfaitement les mécanismes d’exploitation des forêts. Et même si vous ne trouvez pas d’expert forestier agréé ou de coopérative forestière, les centres régionaux de la propriété forestière vous en fourniront une liste (coordonnées des CRPF sur le site du Centre national de la propriété forestière, Cnpf.fr).

Pour bien comprendre l’importance du recours à des professionnels, prenons l’exemple du plan simple de gestion (PSG), document fondateur de l’exploitation de votre forêt. Il est obligatoire pour toutes les forêts d’une surface supérieure ou égale à 25 hectares et facultatif pour les propriétés d’au moins 10 hectares. Sa durée d’application de dix à vingt ans est librement choisie par le propriétaire.

Pour obtenir l’agrément du centre régional de la propriété forestière, il vous faudra rassembler un nombre significatif de documents : renseignements administratifs divers (localisation, nombre et identification des parcelles cadastrales, identité du ou des propriétaires), facteurs de production et plan de la forêt indiquant la nature des peuplements, objectifs de gestion et règles de sylviculture envisagées, programme annuel de travaux et de coupes. Pour connaître tous les éléments obligatoires du PSG, consultez le Journal officiel no 0173 du 27 juillet 2012, page 12297, arrêté du 19 juillet 2012, sur le site de Légifrance. 

Ce plan et les autres contraintes vous rebutent ? Ne vous inquiétez-pas ! Ce formalisme, s’il est suivi, vous assurera pour longtemps une gestion saine et pérenne de vos forêts et vous ouvrira la porte d’un éden fiscal.

Une fiscalité plus que favorable

La forêt constitue une exception au principe fiscal selon lequel un même investissement ne peut procurer plusieurs avantages. L’exploitation d’un massif forestier et l’achat de parts de groupements forestiers permettent de les cumuler. En matière d’impôt sur le revenu, c’est un festival de crédits et réductions d’impôt auxquels peuvent prétendre les investisseurs. Ils sont en effet au nombre de six et sont cumulables. Il existe toutefois un bémol car ils entrent tous dans le plafond des niches fiscales qui ne vous permet pas d’obtenir plus de 10 000 euros de diminution d’impôt au titre d’une année. Mais ils se renouvellent tous les ans pour vos travaux, la rémunération du gestionnaire et les différentes cotisations d’assurances.

Si le rendement de votre forêt n’est pas élevé, de 1 à 3 % par an, Bercy accorde aux propriétaires un régime très original de taxation des revenus de coupes. Le ­bénéfice agricole taxable provenant des coupes de bois n’est jamais pris en compte pour son montant réel, même s’il est substantiel pour des coupes de bois de grande qualité. Il correspond chaque année au revenu cadastral servant de base au calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Cette valeur étant dans la pratique très faible, l’impôt sur le revenu est peu élevé.

En revanche, si vous n’exploitez pas vos forêts, vous contentant de les louer pour la chasse ou la pêche, le loyer encaissé est considéré comme un revenu foncier. Il est taxé pour son montant réel et s’ajoute à vos autres revenus pour supporter le barème progressif de l’impôt sur le revenu. En toute logique, la valeur cadastrale de vos massifs étant faible, la taxe foncière sur les propriétés non bâties est plus que modérée et n’a rien à voir avec celle exigée sur les propriétés bâties.

Cependant, l’avantage majeur d’un investissement forestier réside dans l’exonération partielle de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de droits de donation ou de succession. Les bois, forêts et parts de groupements forestiers, à l’exception des parts de sociétés d’épargne forestière, sont, sous conditions, exonérés d’IFI à concurrence des trois quarts de leur montant. L’exonération est la même en matière de transmission à titre gratuit, à la différence que les parts de sociétés d’épargne forestière peuvent y prétendre.

En contrepartie de ces avantages notables et cumulables, les contraintes sont nombreuses. Il faut garantir une gestion durable pendant trente ans, produire un certificat du directeur départemental des territoires attestant que les massifs répondent aux prescriptions des articles L 124-1 à L 124-4 et L 313-2 du Code forestier et fournir tous les dix ans à l’Administration un bilan de la mise en œuvre du document de gestion durable. De plus, les parts de groupements forestiers acquises à titre onéreux doivent être détenues depuis plus de deux ans et il faut s’engager à reboiser les éventuelles friches et landes dans les cinq ans. 

Toutes ces obligations sont complexes à maîtriser, ce qui explique qu’un investisseur non professionnel doit, rappelons-le, toujours faire appel à un gestionnaire ­expérimenté, d’autant plus que l’administration fiscale est tatillonne et n’hésite pas, au moindre manquement, à remettre en cause l’exonération accordée. Dernière précision importante. Si vous voulez changer d’activité et devenir exploitant forestier en achetant un massif, celui-ci sera considéré comme un bien professionnel et, à ce titre, totalement exonéré d’IFI