Crowdfunding immobilier : nos conseils pour en tirer le meilleur !

Le crowdfunding immobilier tire son épingle du jeu. C’est même un euphémisme. Avec un rendement brut moyen de 9,3 % en 2020, selon le dernier baromètre Fundimmo-HelloCrowdfunding, ce placement a devancé tous les autres produits d’épargne en termes de performance, y compris l’or et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Seuls le bitcoin et ses succédanés ont fait mieux. Mais les cryptomonnaies sortent du cadre des investissements balisés : elles s’apparentent à de purs supports de spéculation, sans actifs sous-jacents.

A contrario, le crowdfunding immobilier repose sur un principe tangible : il consiste à prêter, sur une courte durée, via une plate-forme Internet agréée, comme Anaxago, ClubFunding, Fundimmo, Homunity, Upstone ou WiSeed, une petite somme (généralement quelques milliers d’euros) à un acteur de l’immobilier pour financer un projet de promotion ou une opération de marchand de biens. Une idée proche de la tontine telle que pratiquée en Afrique, où l’épargne d’un petit groupe est mobilisée pour financer un projet collectif ou individuel. Et utile économiquement.

Un placement qui se démocratise

Dénominateur commun avec les devises virtuelles, le crowdfunding immobilier séduit et se démocratise. En 2020, le montant collecté par les plates-formes pour financer spécifiquement des opérations de promotion et de marchand de biens s’est établi à 505 millions d’euros (sur les 555 millions levés par l’ensemble du secteur immobilier via le crowdfunding, selon le baromètre Financement participatif France-Marzars), en hausse de 35 % sur un an. Dans le détail, 578 projets ont été soutenus via 28 plates-formes actives. Voilà pour les chiffres bruts. Car la collecte a été heurtée. Lors du premier confinement, l’arrêt des chantiers de construction a donné des sueurs froides aux investisseurs.

Les souscriptions ont été gelées ou presque. Mais, à mesure que les projets redémarraient, l’enthousiasme est ­revenu. A telle enseigne que l’année s’est conclue par une levée mensuelle record en décembre (78 millions d’euros), démontrant l’appétence des particuliers pour cette niche, dans un contexte où les livrets et produits d’épargne à capital garanti ne rapportent quasiment plus rien. « Le crowdfunding immobilier est un produit qui a fait ses preuves auprès des investisseurs avertis et qui séduit désormais aussi les épargnants désireux de diversifier leur épargne, et ce dès 1 000 euros », souligne Jérémie Benmoussa, président du directoire de la plate-forme Fundimmo et président de l’association FPF.

L’AMF veille

L’essor de ce placement, régulé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) depuis 2014 et qui se taille la part du lion au sein de la grande famille du financement participatif (50 % des montants collectés en 2020), s’explique, bien sûr, par sa rentabilité élevée, à peine entamée ces dernières années par la baisse des taux d’intérêt. A ce facteur clé s’ajoutent l’attachement des épargnants à la pierre et les avantages spécifiques au crowdfunding immobilier, dont son accessibilité et la richesse de l’offre. Grâce aux informations rendues publiques par les plates-formes, chaque investisseur peut sélectionner les projets en connaissance de cause. La durée et la rémunération sont fixes et connues à l’avance.

Piqûre de rappel à l’attention des néophytes : il s’agit, dans la plupart des cas, de souscrire des obligations non convertibles. Celles-ci viennent renforcer les fonds propres de l’émetteur, lequel pourra ainsi solliciter un emprunt bancaire complémentaire, indispensable pour financer le coût des travaux. A l’achèvement du projet, l’acteur immobilier bénéficiaire rembourse la mise de départ aux investisseurs (voir infographie). Entre-temps, il leur aura versé des intérêts substantiels, avec un coupon annuel compris entre 8 et 12 % le plus souvent. Ces revenus sont soumis fiscalement au prélèvement forfaitaire (PFU) de 30 %, sauf si le souscripteur opte pour le barème progressif. Pour le promoteur, ces intérêts constituent le prix à payer pour profiter de l’effet de levier de l’emprunt, sachant que le retour sur fonds propres des programmes est élevé.

Certains petits acteurs à fuir

Globalement, le système est rodé : le crowdfunding fait partie des solutions régulièrement utilisées par des promoteurs bien installés, comme Valoptim en région parisienne. « Mais attention, certains acteurs de petite taille ou au bilan un peu juste abusent de ce mode de financement, prévient Stéphane Debair, président du groupe de conseil en gestion de patrimoine Selexium. Ils n’ont pas réellement les capacités financières pour mener à bien leur développement. Mieux vaut passer son chemin. »

Sans surprise, le niveau de rémunération du crowdfunding va de pair avec les risques encourus, qui sont importants mais clairement énoncés par les plates-formes à l’inscription. Les principaux sont l’illiquidité (les obligations souscrites sont incessibles jusqu’à leur remboursement) et, surtout, le risque de crédit. Dit autrement, la société émettrice d’obligations n’offre aucune garantie de protection sur le capital : en cas de défaillance ou d’échec du projet, l’argent prêté peut ne pas être restitué ou ne l’être que partiellement. Autant le savoir et le prévoir. Car cela s’est déjà produit.

Le précédent Terlat dépassé

En 2017, le groupe Terlat, qui avait sollicité un financement participatif pour plusieurs opérations, a mis la clé sous la porte en raison de difficultés liées à ses activités industrielles. Ce fiasco a jeté l’opprobre sur le crowdfunding immobilier, même si Anaxago, l’une des plates-formes éclaboussées par l’affaire (l’autre étant WiSeed), a tout mis en œuvre pour rembourser ses ­investisseurs, en se substituant au promoteur défaillant et en allant jusqu’au bout de deux projets sur quatre précédemment portés par Terlat. Une démarche louable (et inhabituelle) qui devrait permettre aux souscripteurs de ne pas perdre leur chemise : « Nous devrions restituer presque la totalité de l’apport en capital aux investisseurs des quatre projets », assure Joachim Dupont, cofondateur d’Anaxago, leader du crowdfunding immobilier en France avec 90 millions d’euros levés l’an dernier.

De nouveaux accidents – plus dommageables cette fois – sont-ils prévisibles ? Hélas, oui. Certes, les chiffres sur les taux moyens de retard et de défaut sont en baisse en 2020. Mais ils reflètent la réalité des années précédentes. Or, la pandémie est passée par là. Comme chacun le sait, la crise a occasionné des retards sur les chantiers. Surtout, elle a fragilisé la filière immobilière. Motif d’inquiétude, la part des programmes qui accumule des ­retards de remboursement de six mois ou plus s’élève tout de même à 5,7 %. Et, parmi ceux-ci, une fraction non négligeable atteint dix-huit mois ou plus. En théorie, un retard n’est pas trop préjudiciable à l’investisseur, qui continue de percevoir des intérêts. ­Cependant, au regard du contexte, le basculement d’une partie de ces programmes dans la catégorie des défauts de remboursement devient assez probable. D’où la nécessité de respecter quelques principes prudentiels.

Le premier est de diversifier les prêts. « Un portefeuille de crowdfunding immobilier doit comporter au moins dix lignes », rappelle Jérémie Benmoussa. Le deuxième : privilégier les plates-formes qui ont acquis une solide expérience, dont les dirigeants connaissent les rouages de l’immobilier et dont les critères de sélection des dossiers sont stricts (voir tableau). Vient ensuite le choix du programme. Là aussi, un travail d’analyse minutieux est de mise. Sa nature (logements, commerces, bureaux, etc.) et son emplacement seront déterminants. Tout comme son degré d’avancement. Un permis purgé de tout recours et une précommercialisation avancée s’avéreront rassurants. Enfin, les sommes placées dans le crowdfunding doivent rester raisonnables : 10 % du patrimoine de l’épargnant au maximum.