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Le crowdfunding immobilier à l’épreuve du Covid

Avec près de 500 millions d’euros collectés en fin d’année, le financement participatif appliqué à l’immobilier devrait encore progresser en 2020. Le secteur fait le plein d’investisseurs, mais ces derniers doivent redoubler de vigilance, car la crise a entraîné des retards dans les remboursements et le taux de défaut des opérations devrait augmenter.

Alors que le Covid-19 a déjà affecté de nombreux secteurs, l’univers du crowdfunding immobilier résiste. « La crise est venue ralentir notre expansion, mais ne l’a pas arrêtée, constate Jérémie Benmoussa, président de Financement participatif France. Avant le Covid, le marché grossissait de près de 90 % par an. Nous sommes passés de 55 millions d’euros collectés en 2016 à 373 millions en 2019 et devrions atteindre les 500 millions en fin d’année », avance le responsable de l’association des professionnels du crowdfunding. Une tendance que confirme Céline Mahinc, fondatrice du cabinet de gestion de patrimoine Eden Finances. « Si l’on regarde les chiffres, le premier semestre 2020 s’est mieux porté que le 1er semestre 2019. Hors projets confidentiels, nous sommes à 153 millions d’euros collectés au lieu de 147 millions au premier semestre 2019 ».

Une attractivité confirmée

Une bonne santé qui s’explique, selon Quentin Romet, président de la plateforme Homunity, par la « jeunesse » de ce placement financier, arrivé en France il y a à peine 5 ans. « Le marché est encore vaste. On estime que les promoteurs ont chaque année besoin d’environ 3 milliards de fonds propres, ce qui nous laisse une belle marge de progression. Surtout depuis que la loi nous autorise à organiser des collectes pouvant aller jusqu’à 8 millions d’euros sur une opération. » Administrateurs de biens et promoteurs recourent de plus en plus souvent au financement participatif immobilier pour monter leurs opérations. « Du point de vue des investisseurs, le crowdfunding immobilier confirme son attractivité, affichant un rendement annuel moyen de 9,3% [brut de fiscalité, Ndlr], sur des maturités relativement courtes entre 12 mois à 36 mois », indique Jean-Damien Cerisier, président de la plateforme Citesia. Le cadre fiscal du placement n’est pas non plus défavorable. Le crowdfunding immobilier est soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% et ne rentre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Des retards dans les remboursements

La crise ne sera toutefois pas indolore pour le secteur. Si l’activité se poursuit durant le confinement de novembre, celui de mars dernier a vu l’ensemble des chantiers immobiliers s’arrêter durant 2 mois. « La moitié des projets qui devaient être livrés au 1er semestre 2020 accusent un léger retard, mais on reste dans des délais de moins de 6 mois, la plupart du temps prévus à l’origine dans les contrats de financement », selon Céline Mahinc.

Du fait de ces retards, des décalages dans les remboursements sont à prévoir. « Cela se voit déjà, et c’est normal, puisque le confinement a impliqué l’arrêt de chantiers pendant plusieurs semaines. Nous avons ainsi des opérations dont les remboursements devaient démarrer en juillet et qui ont été repoussées », précise Quentin Romet. Attention aussi aux défauts sur les opérations, qui pourraient passer de moins de 1 % en 2019 à 3 % voire 5 % en 2021, selon les calculs de Financement participatif France.

Pour pallier cette situation, les plateformes redoublent de prudence concernant les choix des projets proposés aux investisseurs. « Nous avons renforcé notre politique sur le risque en donnant la priorité aux programmes immobiliers en zone péri-urbaine très dynamique. Quant aux opérations, nous retraitons le bilan en dégradant le prix de vente prévu pour s’assurer qu’elles soient encore viables », indique Nicolas Sérès, cofondateur de la plateforme Wiseed. Upstone, qui lance une collecte de financement de 4 millions d’euros, pour un ensemble immobilier mixte à Megève (Haute-Savoie) de deux bâtiments, avec à la clé un rendement attendu entre 8 % et 10 %, a, au préalable, veillé à ce que les lots du premier bâtiment soient tous vendus avant d’accepter l’opération : « Nous ne serions jamais allés sur ce projet si aucun bien n’avait été réservé à l’achat », précise Arnaud Romanet-Perroux, fondateur d’Upstone.

La vigilance est de mise

Les épargnants doivent également redoubler de vigilance avant d’investir. Par exemple, en choisissant une plateforme agréée par l’autorité des marchés financiers (AMF), en diversifiant leurs placements et en veillant à ce que le montant de leurs investissements ne dépasse pas les 10 % de leurs revenus. « Il faut aussi tenir compte des indicateurs de performance des plateformes qui doivent, une fois par mois, publier un suivi de l’ensemble des projets auxquels elles contribuent et vérifier qu’une banque contribue au financement des fonds propres », ajoute Jérémie Benmoussa.

Enfin, autre point important : la question des informations données aux investisseurs et du temps dont ils disposent pour s’en saisir. « Personne ne peut se faire une idée de la viabilité d’un projet en 20 minutes ou 2 heures avant la souscription. Il faut se reporter sur les plateformes qui communiquent 24h à 48h à l’avance l’ensemble des données nécessaires pour faire son choix », conclut Céline Mahinc.