Action Nexity : les marchés sanctionnent le titre du promoteur immobilier mais le dossier reste solide

Le promoteur immobilier Nexity devrait renforcer ses positions sur un marché du logement neuf attendu en baisse de 6% en 2019. Son modèle devient de plus en plus récurrent avec 45% de l’excédent brut d’exploitation provenant des services à l’horizon 2021.

Nexity ne vise plus qu’une progression de son chiffre d’affaires et de son excédent brut d’exploitation « d’au moins 5% », alors qu’il avait évoqué en octobre dernier un objectif de 10%. Crédit : NICOLAS MESSYASZ/SIPA

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Les marchés ont réservé un accueil assez glacial à la publication des résultats de l’exercice 2018 de Nexity. Non pas que ceux-ci soient moins bons qu’attendus puisque le chiffre d’affaires et l’excédent brut d’exploitation, en hausse de respectivement 16% et 14%, se sont inscrits au-dessus des prévisions de la direction, mais ce sont surtout les perspectives pour cette année qui ne sont pas à la hauteur des attentes. En effet, le promoteur ne vise plus qu’une progression de son chiffre d’affaires et de son excédent brut d’exploitation « d’au moins 5% », alors qu’il avait évoqué en octobre dernier un objectif de 10%. La faute à un marché immobilier d’entreprise assez volatil, sur lequel les prises de commandes ont nettement baissé en 2018 (349 millions d’euros contre 402 millions un an plus tôt) en raison de décalages dans l’obtention définitive d’autorisations administratives. Ce retard devrait être comblé cette année et se traduira positivement sur les résultats à partir de 2020. Raison pour laquelle le groupe n’a pas modifié sa feuille de route à moyen terme. Il s’agit notamment de hisser le chiffre d’affaires à 5,3 milliards d’euros et l’excédent brut d’exploitation à 680 millions d’euros dans trois ans, contre respectivement 4,1 milliards et 523 millions l’an dernier.

Le potentiel de progression reste donc important et il est soutenu par un solide carnet de commandes de 4,5 milliards d’euros, en hausse de 12%, pour la seule activité de promotion. Les réservations dans le résidentiel sont en effet restée soutenues au dernier trimestre 2018 (+15% dont +12% à périmètre constant) grâce à la demande croissante des bailleurs professionnels non sociaux. Et même si le marché du logement neuf va baisser en France cette année, de l’ordre de 6% (145.000 logements) en raison de l’approche des élections municipales et de la hausse des coûts de construction et du foncier, Nexity devrait traverser sereinement cette phase de ralentissement en continuant d’augmenter sa part de marché. Celle-ci a encore progressé de 1,6 point l’an dernier pour atteindre 12,7%, notamment grâce au rachat des sociétés Edouard Denis et Primosud.

Un rendement élevé assuré pour les trois prochaines années

C’est toutefois dans les services que Nexity a été le plus actif ces derniers temps, avec notamment la prise de contrôle d’Aegide-Domitys, le leader des résidences de services pour seniors. L’objectif est en effet de développer une plateforme de services immobiliers (gestion, syndic, résidences seniors, résidences étudiants…) susceptible d’améliorer la récurrence des performances à l’avenir en rendant le groupe moins sensible aux cycles. Cette plateforme devrait représenter 45% de l’excédent brut d’exploitation dès 2021. De nouvelles acquisitions dans les services sont probables et le groupe en a les moyens même si sa dette a artificiellement augmenté l’an dernier en raison de l’application des nouvelles normes comptables, l’obligeant à intégrer les engagements de loyers futurs. Sans cette composante, la dette nette de 757 millions d’euros resterait contenue à 42% des fonds propres malgré la politique dynamique d’acquisitions.

C’est la raison pour laquelle Nexity peut s’engager sur une politique de distribution généreuse de ses résultats pour le moyen terme. Le dividende sera maintenu à au moins 2,5 euros par action jusqu’au titre de l’exercice 2021. Sur la base des cours actuels, il procure un rendement attractif supérieur à 6%.

Le conseil de la rédaction

Les perspectives pour 2019 sont un peu décevantes mais celles à moyen terme restent intactes. Nous sommes positifs sur le dossier compte tenu de la solidité des fondamentaux et de la pertinence du modèle intégré jusqu’aux services, sans oublier la faible valorisation et le rendement élevé. Des achats sont possibles autour de 40 euros. Code Isin : FR0010112524.

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