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Icade, l’immobilier de banlieue fait de la résistance

La valeur du patrimoine de cette foncière présente dans les segments des bureaux et de la santé, mais aussi de l’immobilier, s’est bien tenue au premier semestre. De nombreux projets de bureaux ont été lancés, et leur pré-commercialisation se passe plutôt bien. Le rendement du titre ressort à plus de 9%.

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Crédit : iStock.

Dans le secteur des bureaux, – soit les deux tiers du patrimoine de cette foncière, présente aussi dans les établissements de santé -, la valorisation des actifs (8,2 milliards d’euros) s’est bien tenue au premier semestre (+ 1,3% à périmètre constant). Les taux appliqués par les experts extérieurs se sont à peine tendus (+ 0,1 point, à 5,6%), car ils offrent encore une belle prime de risque par rapport aux emprunts d’Etat (1,5%), explique le directeur général, Olivier Wigniolle. Le dirigeant remarque aussi que les estimations tiennent compte de la sécurité des revenus. Or, le bail du premier locataire, Axa (7% à 8% des loyers), a été renouvelé pour neuf ans. L’assureur va donc continuer à occuper les quatre immeubles Grand Axe à Nanterre-Préfecture (75.000 m2), où il avait emménagé en 2007. Leur valeur est quasi stable, malgré un loyer abaissé.

Indexation des loyers

Icade a aussi expliqué que l’indexation des loyers de bureaux, de 2% fin juin, est attendue à 3% sur l’année, 4% en 2023, 3,5% en 2024 et encore 2,4% en 2025 ! Cela fera plus que compenser la hausse des frais financiers, car la dette est actuellement couverte à 94%, et à plus de 80% sur trois ans. Le coût de la dette tirée (1,19%) restera inférieur à 2% jusqu’en 2025. Par ailleurs, le prix de revient des huit projets de bureaux (0,6 milliard fin juin) est fixé, car les marchés de travaux sont signés. Reste l’inconnue des loyers, mais un rendement locatif de 5,5% est attendu.

Le taux de prélocation est passé de 30% fin 2021 à 40%. L’enjeu principal est l’immeuble Jump (94 millions), au pied du métro Front-Populaire, entre Saint-Denis et Aubervilliers. En juillet, un important projet est entré en portefeuille (395 millions, 12.500 m2) dans un secteur inhabituel pour Icade, spécialiste des zones périphériques plus rentables mais plus risquées. Cet immeuble est en effet situé sur les Champs-Elysées, à l’emplacement de l’ex-Pizza Pino.

Notre conseil : Acheter Icade à titre spéculatif à 43 euros pour viser un objectif de cours de 65 euros. Le groupe vise une hausse de 3% à 4% du dividende (4,20 euros l’an passé), soit 9,2% de rendement. Code Isin : FR0000035081.