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Comment louer sa résidence secondaire et en tirer des revenus 

Mettre sa résidence secondaire en location quand on ne l’occupe pas est un bon moyen de faire face aux nombreuses dépenses qu’elle impose. Encore faut-il savoir où et comment s’y prendre.

immobilier littoral
Crédit: iStock.

Mettre sa résidence secondaire en location quand on ne l’occupe pas est un bon moyen de faire face aux nombreuses dépenses qu’elle impose. Encore faut-il savoir où et comment s’y prendre.

Une résidence secondaire, c’est souvent un rêve qui devient réalité. Mais une réalité dont on n’avait pas forcément mesuré l’engagement financier réel au moment de l’achat. L’eau, l’électricité, le chauffage, les travaux de réparation, l’entretien du jardin, l’assurance, les impôts locaux… les frais sont nombreux et se cumulent, souvent, avec un crédit immobilier souscrit pour l’achat de ce bien. Envisager de la mettre en location pour alléger votre charge financière est une bonne idée.

Louer votre maison ou votre appartement à la nuitée ou à la semaine peut vous rapporter très vite de quoi faire largement face aux frais, surtout si votre bien se trouve dans un lieu de villégiature prisé. A l’heure où les plateformes de location en ligne type Airbnb, Abritel ou Homelidays foisonnent et laissent penser qu’en quelques clics seulement, vous remplirez votre planning de réservation et engrangerez les revenus, le projet parait simple. Pourtant, se lancer dans la location saisonnière ou touristique ne s’improvise pas. Certaines précautions sont à prendre en amont de votre projet. Voici ce qu’il faut savoir.

►Si c’est un appartement, consultez le règlement de copropriété

Si votre bien est un appartement, le premier réflexe à avoir est de consulter le règlement de copropriété car vous n’êtes pas forcément autorisé à faire de la location saisonnière dans votre immeuble. Cette pratique est interdite dans certains immeubles où l’on considère que les allées et venues des touristes ou vacanciers seraient susceptibles de déranger les autres habitants de l’immeuble ou de dégrader ce dernier. Vous trouverez ces précisions dans la partie dédiée à la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété peut prévoir l’interdiction pure et simple des « locations de courte durée » ou du « commerce des garnis » ou soumettre ces dernières à autorisation des copropriétaires. Souvent, rien n’est dit et le règlement de copropriété se contente de prévoir ce que l’on appelle une « clause d’habitation bourgeoise » qui peut être « simple » ou « exclusive ».

Si elle est simple, vous pouvez normalement faire de la location saisonnière. Si elle est exclusive, vous ne le pouvez pas. Vous avez toutefois la possibilité de solliciter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Parlez-en alors à votre syndic. Passer outre les consignes du règlement de copropriété, c’est aller au-devant d’ennuis avec les autres copropriétaires. Mieux vaut éviter.

►Déclarez-vous en mairie

Quelle que soit la commune où se situe votre résidence secondaire, vous devez déclarer en mairie votre « meublé de tourisme ». Pour cela, vous pouvez utiliser le service en ligne https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14321 et votre déclaration sera transmise automatiquement à votre mairie si celle-ci utilise ce service. Sinon, vous remplirez le formulaire cerfa n°14004*02 que vous pouvez vous procurer sur le même site et qui sera à transmettre à la mairie par lettre recommandée avec AR ou à déposer sur place. Un récépissé de déclaration vous sera remis. La formalité est minimaliste, mais mieux vaut s’y plier, sous peine de s’exposer bêtement à une amende de 450 euros. Attention ! Dans certaines villes, cette simple déclaration ne suffit pas et vous devrez obtenir une « autorisation de changement d’usage » vous accordant le droit de transformer un logement en surface commerciale… Tel est le cas dans de nombreuses grandes villes mais également dans certaines stations balnéaires comme Deauville, la Baule, les sables d’Olonne, Menton, Roquebrune-Cap-Martin ou Biarritz pour ne citer qu’elles.

L’UNPLV (Union nationale pour la promotion de la location de vacances) recense ainsi 92 communes françaises en 2022 qui imposent une telle autorisation dans le but de limiter, voire stopper, le nombre de meublés de tourisme. Pour obtenir cette autorisation, les exigences des municipalités sont variables mais d’une manière générale, cette demande s’opère en déposant un dossier, composé d’un formulaire fournissant des informations sur le projet accompagné de nombreuses pièces justificatives (acte de propriété ou promesse de vente, extrait cadastral….). Les délais sont plus ou moins longs d’un endroit à l’autre. Parfois, pour accorder cette autorisation de changement d’usage, la mairie impose au propriétaire une « compensation » : pour 1m² de logement converti en meublé touristique, celui-ci doit transformer 1m² (ou plus) de surface commerciale en logement. Dans ce cas, autant vous dire que vous ne pourrez jamais louer votre résidence secondaire. Fort heureusement, pour l’heure, la mesure ne s’applique que dans les grandes villes. La communauté d’agglomération du pays basque avait décidé de l’imposer à compter de cet été mais la mesure a été annulée par le tribunal administratif de Pau, le 3 juin.

Une fois l’autorisation de changement d’usage obtenue, vous pourrez vous déclarer en ligne. Vous recevrez aussitôt un numéro d’enregistrement à 13 chiffres qui devra figurer sur votre annonce de location. La plateforme de réservation en ligne y veille –normalement- car toute annonce parue sur son site sans le numéro de télédéclaration, alors que la commune le prescrivait, lui fait encourir une amende de 12 500 euros. Pour le propriétaire qui envisagerait de louer sans respecter ces formalités administratives, les sanctions prévues par la loi sont sévères : 50 000 euros par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par m² jusqu’à régularisation. Autant dire qu’avant de mettre en location votre résidence secondaire, vous devez absolument prendre contact avec la mairie pour vous informer de la réglementation applicable.

►Soignez la déco de votre bien

Mettre sa résidence secondaire en location suppose, surtout lorsque l’on en est propriétaire depuis un certain temps, de faire un effort pour l’adapter au goût du jour. Il n’est pas réaliste aujourd’hui d’envisager de louer une maison de famille meublée de bric et de broc, imprégnée de la présence des générations successives. Sous l’influence des émissions télévisées consacrées au sujet et d’internet, les gens sont devenus férus de déco et veulent désormais des logements beaux et modernes, même pour leurs vacances. Les sols et murs doivent être propres et, si possible, « tendance », ce qui n’est pas difficile à obtenir avec quelques peintures bien choisies.

Quel que soit le niveau de confort offert (et celui-ci peut être très simple), les meubles doivent être fonctionnels et esthétiques. Des éléments vendus par des grandes enseignes conviendront parfaitement. Une exigence identique est de mise pour les éléments d’équipement. La télévision, s’il y en a une, doit être au minimum un écran plat. Enfin, il faudra que l’intérieur proposé soit le plus neutre possible, débarrassé de vos effets personnels (photos de famille, dessins d’enfants, collections, souvenirs de voyage). Le but est de susciter un « coup de cœur ». Cette dépersonnalisation risque d’être un exercice difficile, mais elle est indispensable si vous souhaitez louer au maximum votre résidence secondaire.

►Agence locale ou plateforme de réservation en ligne ?

Pour mettre votre résidence secondaire en location, vous avez plusieurs options mais votre choix se fera en fonction du degré d’implication que vous être prêt à accorder à ce projet et du coût financier que vous êtes disposé à supporter. Première possibilité : confier la gestion locative à une agence immobilière classique, sur place. La formule à ses avantages : elle offre en général un service complet de la prise des photos et rédaction de l’annonce à la perception des revenus, en passant par la gestion des réservations, des entrées et sorties, du ménage, des petits problèmes à réparer en urgence. En échange, ils prennent un pourcentage sur le montant des revenus dans le mois et vont facturer tout ce qui n’était pas inclus dans le forfait. Leurs honoraires sont très variables mais se situent entre 15 et 25% selon la nature du bien et son emplacement (ville, campagne, mer ou montagne). Certains leur reprochent aussi leur manque de visibilité. A ce sujet, renseignez-vous bien sur les modes de diffusion de votre annonce. Il se peut que celle-ci n’apparaisse qu’en vitrine ou sur le site internet du professionnel. Il se peut aussi que le professionnel utilise des plateformes de diffusion nationale et internationale, ce qui est à privilégier.

Deuxième possibilité : diffuser vous-mêmes votre annonce sur une plateforme de réservation en ligne. Vous avez le choix : Airbnb, Abritel, Booking, Homelidays, Interhome pour ne citer qu’elles si vous visez une clientèle de tout horizon ou Clé vacances, SeLoger vacances pour clientèle plutôt française. La notoriété de la plateforme est un critère essentiel tout comme le montant des frais de publication. S’agissant de ces derniers, il n’est pas toujours facile de trouver l’information du premier coup mais une simulation est toujours possible et vous renseignera tout de suite. Certaines travaillent en percevant des pourcentages sur les revenus qui peuvent sembler élevés ; ils sont proportionnels à la notoriété du groupe. D’autres facturent une cotisation mais un pourcentage moindre. Rien ne vous empêche de publier sur plusieurs plateformes à la fois, même si la gestion des réservations s’en trouvera plus compliquée. Ces plateformes donnent une grande visibilité à votre annonce, offrent un service de gestion du planning et sécurisent le paiement. A l’inverse, elles exigent de vous une plus grande implication : mettre en ligne l’annonce, gérer les réservations, répondre aux multiples demandes des hébergés, vous organiser pour assurer la conciergerie du logement (ménage, entretien du linge, entrées et sorties) et les inévitables soucis techniques. Certaines sociétés proposent cependant de vous décharger de toutes ces tâches.

►Prévoyez votre service de conciergerie

Si comme 85% des propriétaires, vous optez pour une plateforme de réservation en ligne (Source : UNPLV), vous devez penser à la manière dont vous allez gérer le ménage du logement ainsi que l’accueil et le départ des vacanciers. Vous pouvez confier cette tâche à une personne de confiance, rémunérée à la tâche, par exemple, ou à une société spécialisée appelée « conciergerie ». Là aussi, l’offre foisonne sur internet, la plupart de ces start-up s’étant créées en même temps qu’apparaissait le phénomène Airbnb.

Les prestations sont variables et les tarifs tout autant, des forfaits plus ou moins complets étant proposés. Certains incluent les services de base (ménage, blanchisserie et remise des clés) quand d’autres proposent, en plus, l’intendance et le bricolage, l’entretien du jardin et de la piscine. Le concierge peut également prendre en charge la diffusion de l’annonce et la gestion du planning. Compte tenu de l’ensemble de ces paramètres, les prix, exprimés en pourcentage sur le revenu mensuel, peuvent varier de 15 à 40% mais se situent communément entre 20 et 25%. Officiellement, ce coût est à votre charge mais dans les faits, les plateformes le « refacturent » au locataire sous forme de « frais de ménage », de manière indolore car astucieusement intégrés au prix de la nuitée affichée sur l’annonce. Le choix de votre prestataire doit être fait avec soin car la qualité du ménage et de l’accueil est un élément de satisfaction déterminant, signalé sur le site.

►Fixez votre prix et réservez-vous des périodes d’occupation

Si vous faites appel à un agent immobilier implanté dans la localité où se trouve votre résidence secondaire, celui-ci saura vous conseiller sur le montant de la location à réclamer, par nuitée ou par semaine. Si, en revanche, vous faites cavalier seul, vous devrez mener l’enquête sur les prix pratiqués avant de fixer le vôtre. La meilleure manière de le faire est de surfer sur les différents sites internet de locations saisonnières. Mais comparez ce qui est comparable : l’emplacement, la surface, l’existence d’une place de stationnement ou non, mais aussi et surtout le standing.

Fixez des tarifs pour chaque type de séjour (nuitée, week-end, semaine) selon les périodes (basse, moyenne et haute saison). Si vous n’avez pas de retour, vous devez vous interroger sur le montant du loyer pratiqué et réévaluer votre prix. Pour les semaines que vous vous réservez, vous avez deux stratégies : soit réserver à l’avance vos périodes et les inscrire dans le planning des réservations en ligne ; soit vous contenter des périodes non réservées.

►Faites classer votre bien

Dans certaines zones touristiques, la concurrence est forte et vous avez intérêt à faire classer votre meublé de tourisme. Ce classement attestera du confort et de la qualité de votre logement en lui attribuant une note de 1 à 5 étoiles que vous pourrez indiquer dans votre annonce. Accordé pour 5 ans, son prix est d’environ de 200 euros (variable entre 150 et 230 euros). Une dépense qui n’est pas rentable si vous louez votre résidence une semaine par an mais qui sera vite rentabilisée pour plusieurs semaines de location grâce à l’avantage fiscal qu’il vous fait gagner en contrepartie : un abattement de 71% sur les revenus imposables avec une taxe de séjour minorée, accordé même si on avec une seule étoile au classement (voir Focus ci-contre).

Le label (type Clé vacances, Gites de France, accueil paysan, fleur de soleil, tourisme et handicap, clé verte…) est différent. Plus exigeant sur les critères, il ne donne plus droit à l’abattement fiscal. Pour faire la demande de classement, vous devrez remplir le Cerfa n° 11819*03.

Focus : Et la fiscalité ? Ce qu’il faut savoir en 5 points

-Les revenus perçus seront à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (« BIC ») et seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Comme pour la location meublée classique, vous aurez aux yeux du fisc le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € (ou si elles sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal). Au-delà de ces seuils, vous seriez considéré comme loueur en meublé professionnel et devriez répondre à des obligations fiscales et comptables particulières.

-Comme pour la location meublée classique, vous devez déclarer votre activité, ce que vous ferez avec le formulaire P0I que vous pouvez télécharger à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/R13748. Il est à renvoyer au greffe du Tribunal de Commerce. Vous recevrez par la suite un courrier du service des Impôts des Entreprises (SIE) vous communiquant vos numéros SIREN et SIRET, accompagné du formulaire 751-D à remplir et renvoyer dans un délai de 15 jours.

-Si vos revenus ne dépassent pas 72 600 € par an, ils pourront être imposés sous le régime micro-BIC  : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%. Si votre résidence secondaire est classée en meublée de tourisme, l’abattement passe à 71% (vous ne serez imposé que sur 29 % de vos revenus). Au-delà, ils seront d’office imposés au régime du réel : vous pourrez déduire, au prorata de la durée de location, vos charges de propriété de l’année écoulée (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière…) et l’amortissement du bien ainsi que la totalité des frais de gestion locative ou des frais de conciergerie. Même lorsque vos revenus sont inférieurs à 72 600 euros, vous pouvez opter pour le régime du réel qui peut se révéler, dans certains cas, plus avantageux. A vous de faire vos calculs.

-Si vous faites appel à une plate-forme internet pour la mise en location de votre logement, celle-ci vous fournira, en janvier de chaque année, un document indiquant le montant des revenus perçus par son intermédiaire depuis un an.

-Vous pourrez avoir à collecter la taxe de séjour sur vos locataires, si la commune l’a instaurée sur son territoire -ce qui est très fréquent. Renseignez-vous à ce sujet, donc. Vous la facturerez auprès de votre locataire et la reverserez à la commune. La taxe peut également être réglée par le vacancier au professionnel qui assure le service de réservation par internet de votre logement.