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Immobilier : Acheter à deux, prenez vos précautions

Que l’on soit mariés, pacsés ou simples concubins, il faut au moment de l’achat d’un bien immobilier prendre certaines précautions pour éviter des ennuis en cas de séparation ou de décès.

Shot of a mature couple paying their bills online from home

L’achat immobilier représente une étape joyeuse et pleine de promesses dans la vie d’un couple. Pourtant, il faut penser à l’avenir et envisager avec lucidité les aléas -la séparation ou pire, le décès. Surtout si l’on n’est pas mariés. Car si la loi protège correctement les époux dans ces situations difficiles, elle ne le fait que de manière insuffisante vis-à-vis des partenaires pacsés et ignore complètement les concubins. Même au terme d’une vie commune, ces derniers seront toujours, aux yeux de la loi, des étrangers… Mais dans tous les cas, des solutions existent. Quel que soit le statut de votre couple, vous pouvez, en concertation avec votre notaire prendre des mesures pour renforcer la protection de votre moitié ou, au contraire, pour défendre vos propres intérêts. Voici ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.

►Vous êtes mariés sous le régime de la communauté

Si vous vous êtes mariés sous le régime de la communauté de biens (qu’elle soit « réduite aux acquêts » ou « universelle »), le bien immobilier que vous achetez ensemble est censé appartenir à la « communauté ». De fait, en cas de divorce, chacun a droit à la moitié de la valeur du bien. Cette règle vaut quelle que soit la contribution financière de chacun pour financer le bien. En cas de décès de votre conjoint, vous resterez propriétaire de la moitié du bien et l’autre moitié, celle qui appartenait au défunt, rejoindra l’ensemble de la succession. Si le défunt n’avait pas d’enfants, vous hériterez de tout en franchise de droits et vous serez seul(e) propriétaire du bien que vous aviez acheté avec votre conjoint. Vous pourrez le louer ou le vendre comme vous l’entendez. Si le défunt avait des enfants avec vous (et pas d’autres, nés d’une précédente union) vous héritez, au choix, soit du quart de ses biens en pleine propriété soit de la totalité de ses biens en usufruit. Opter pour l’usufruit vous permettra de louer et toucher la totalité des revenus locatifs du bien acheté mais pas de vendre. Enfin, si le défunt laisse des enfants nés d’une précédente union, vous ne recueillerez que la pleine-propriété du quart des biens légués. Selon la répartition proposée par le notaire et la composition du patrimoine, vous pourrez être pleinement propriétaire de tel bien mais en indivision avec ces enfants sur tel autre.

Sachez, en tout cas, que par rapport à la résidence principale du couple, vous êtes bien protégé : vous bénéficiez à la fois d’un droit de jouissance gratuite d’une durée de 12 mois et d’un droit d’habitation viager sur le logement qui vous garantit de pouvoir rester dans les lieux jusqu’à votre propre décès. Dans le cas de figure classique où votre conjoint n’avait eu d’enfants qu’avec vous et que vous avez opté pour l’usufruit de la totalité des biens, vous aurez la possibilité de louer votre résidence principale pour financer un logement plus adapté à vos besoins.

Il est cependant possible de déjouer ces règles. Ainsi, par exemple, quand l’un des deux époux finance le bien en totalité et entend bien se voir reconnaitre des droits à hauteur de cette réalité, il est possible de demander à son notaire d’insérer, dans l’acte d’achat, une clause dite “d’emploi” ou de “remploi”. Dans ce cas, le bien appartiendra en totalité à cet époux mais celui-ci sera redevable d’une récompense à la communauté (il devra rembourser la part éventuellement financée par cette dernière). A l’inverse, si vous voulez accorder plus de droits à votre conjoint que n’en prévoit la loi, vous pouvez faire une « donation entre époux » qui permettra au donataire de recueillir soit la totalité des biens en usufruit, soit un quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, soit la pleine propriété de la quotité disponible de la succession (à savoir la part qui n’est pas réservée de droit aux enfants). Selon l’option choisie et la composition du patrimoine, vous pourrez louer ou vendre la résidence principale ou, s’il y en a, la résidence secondaire ou le bien locatif. La donation entre époux est particulièrement utile lorsque l’un des époux a des enfants issus d’une précédente union.

►Vous êtes mariés sous le régime de la séparation de de biens

Ce régime est de plus en plus courant et pas seulement pour les commerçants et chefs d’entreprise. Dans ce cas, il n’y a pas de patrimoine commun et chacun possède ses biens personnels. Si vous achetez à deux, néanmoins, vous achetez en indivision et êtes réputés propriétaires à la hauteur de votre participation dans l’acquisition : on tiendra compte de votre apport personnel mais aussi du montant de votre remboursement dans les échéances de prêt pour déterminer vos quote-parts de propriété respectives. Celles-ci seront obligatoirement indiquées dans l’acte d’achat du bien immobilier. En cas de séparation, vous toucherez une partie du prix de vente au prorata de vos droits de propriété ou devez rembourser à votre conjoint sa part calculée sur cette base. En cas de décès, vous resterez propriétaire à hauteur de votre part et hériterez de droits sur la part de votre conjoint défunt selon les mêmes règles que celles applicables aux époux mariés sous le régime de la communauté (voir ci-dessus). Vis-à-vis de la résidence principale, vos droits sont les mêmes que si vous étiez mariés en communauté : droit de jouissance pendant douze mois et droit d’habitation viager.

Ici aussi, vous pouvez déjouer les règles, en accord avec votre notaire. Il est possible d’indiquer dans l’acte une répartition de la propriété différente de la réalité contributive, mais cette initiative doit être prise avec prudence pour ne pas prendre le risque d’une remise en cause par le fisc ou les héritiers réservataires. La donation entre époux est également une solution à envisager.

Vous êtes pacsés

Dans le cas d’un achat immobilier, les partenaires unis par un PACS sont mieux protégés que les concubins, mais ils ne bénéficient pas des mêmes droits que les couples mariés… Depuis 2007, ces personnes sont automatiquement placées sous le régime de la séparation de biens mais peuvent opter, si elles le désirent, pour l’indivision (qui était le régime applicable par défaut avant 2007).

Si votre régime est la séparation de biens, vous serez, à l’occasion de l’achat d’un bien immobilier, comme les personnes mariées sous le régime de la séparation de biens, propriétaires à la hauteur de votre mise financière respective dans le projet (voir ci-dessus), indiquée dans l’acte d’achat. En cas de séparation, vous vous partagerez le prix de vente proportionnellement à votre quote-part. Si vous souhaitez conserver le logement, vous devrez racheter la quote-part de votre ex pour en devenir pleinement propriétaire. En cas de décès, vous récupérerez une part de propriété calculée selon la répartition indiquée dans l’acte.

Si votre régime est l’indivision, les biens achetés pendant le PACS, à deux ou séparément, sont réputés vous appartenir pour moitié, indépendamment de votre mise financière dans l’acquisition. Autant le savoir, surtout si vous allez contribuer pour plus que de moitié au financement du bien. Mais cela peut, aussi, être une option intéressante si vous souhaitez protéger votre partenaire (plus âgé, malade ou disposant de ressources moindres que les vôtres, par exemple). Ici aussi, rien ne vous empêche de faire indiquer dans l’acte une répartition de la propriété qui ne soit pas égalitaire mais fondée sur la réalité du financement. En cas de décès, vous récupérerez une part de propriété calculée selon la répartition indiquée dans l’acte ou, sinon, la moitié.

En séparation de biens ou en indivision, lorsque l’un des deux décède, le partenaire survivant dispose du droit de rester dans la résidence principale pendant 12 mois. En revanche, il ne dispose pas de droit d’habitation viager comme le conjoint marié. Pour renforcer leur protection mutuelle en cas de décès, les personnes pacsées se verront normalement conseiller par leur notaire, au moment de l’achat, de rédiger un testament. Dans cet acte, vous pouvez prévoir de vous léguer mutuellement vos parts respectives, en pleine propriété ou en usufruit ou simplement un droit d’habitation viager sur la résidence principale -sous réserve des droits des enfants, héritiers réservataires. Sans testament, vous n’hériteriez pas de votre ancien partenaire. La part de celui-ci sur le bien immobilier acheté ensemble irait à ses enfants ou, s’il n’en avait pas, à ses parents ou à ses frères et sœurs. Vous prendriez le risque de vous retrouver en indivision avec eux sur le bien et d’être forcé à la vente si vous ne disposiez pas des moyens financiers pour leur racheter leur quote-part. Le gros avantage du pacs, c’est que cette succession se fera sans droits à payer, comme dans le cas d’un couple marié.

►Vous êtes concubins

Que ce soit en matière d’impôt sur le revenu, de succession et de donation, les concubins sont considérés comme des étrangers l’un pour l’autre. L’achat immobilier ne déroge pas à cette règle.S’ils achètent ensemble, sans prendre de mesures particulières, ils se retrouvent en indivision, avec une présomption d’acquisition à 50/50. En cas de séparation, libre à eux de s’arranger à l’amiable pour vendre le bien et se partager le prix de vente ou pour garder le bien et racheter la quote-part à l’autre. S’ils ne parviennent pas à se mettre d’accord, le partage se fera à 50/50, en ayant recours à un notaire, un avocat ou, en dernier ressort, au juge. En cas de décès, la situation peut être compliquée aussi : sur la résidence principale, pas de droit de jouissance de 12 mois et, a fortiori, de droit d’habitation viager. La part du concubin décédé revient à ses héritiers (enfants, père, mère…), comme pour la résidence secondaire ou le bien locatif. Vous vous retrouverez alors en indivision avec ces derniers et la vente du bien, même résidence principale, sera la seule échappatoire possible… Si vous avez des enfants mineurs en commun, vous pouvez tout de même demander au juge le maintien de l’indivision. En général, il l’accorde.

Autant dire que le projet d’achat d’un bien immobilier à deux, quand on est concubins, est l’occasion d’envisager sérieusement de se marier ou au moins de se pacser. La comparaison des avantages accordés aux couples ayant officialisés leur union à la situation des simples concubins peut suffire à convaincre. Deux types de solutions sont, sinon, couramment proposées aux concubins : acheter en indivision en prenant quelques précautions ou créer une SCI.

Acheter en indivision c’est la solution de simplicité. Il faut, toutefois, absolument faire inscrire dans l’acte d’achat du bien les « quotités d’acquisition » respectives des deux concubins, déterminées selon les apports personnels de chacun, la participation au remboursement de l’emprunt, voire selon le financement des travaux. Le système est très souple et conduit à un partage à la carte : la répartition peut être 30-70, 50-50, 40-60… Ces quotités fixent le droit de propriété de chacun sur le logement. A défaut de ces mentions, celui qui a financé le bien à 80%, par exemple, prend le risque de ne pouvoir en récupérer que 50% en cas de séparation. Mais ici aussi, ne rien préciser peut être un moyen de favoriser l’autre. Pour protéger son compagnon ou sa compagne en cas de décès, il est également recommandé de faire inscrire dans l’acte que le concubin survivant ait priorité pour racheter la part du défunt. On peut également avoir recours à la clause de tontine. Insérée dans l’acte de vente, elle prévoit qu’au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul et unique propriétaire. Elle ne peut être utilisée qu’avec grande prudence. Elle suppose que les acheteurs financent tous les deux une partie du bien et qu’ils aient une espérance de vie similaire, au risque, sinon, de voir leur achat requalifié en donation. Elle suppose une très bonne entente dans le couple car en cas de séparation, aucun des deux ne pourra, sans l’accord de l’autre, obtenir la vente ni la demander en justice.

Acheter par le biais d’une SCI offre une bonne sécurité juridique également puisque les mêmes précautions peuvent être intégrées dans les statuts et que cette structure permet d’éviter la vente forcée du bien. La SCI, créée entre les deux concubins, achète le bien et chacun détient des parts sociales à hauteur de son apport. Les statuts prévoient en général qu’en cas de séparation, le concubin qui le souhaite pourra racheter les parts de son ex-partenaire et qu’en cas de décès, la SCI subsiste avec le seul associé survivant qui pourra –là aussi- racheter aux héritiers les parts du défunt. Il est parfois proposé à certains concubins, anciennement mariés, une acquisition croisée en démembrement de propriété sur les parts de la société : au lieu de se faire attribuer la moitié des parts en pleine propriété, chacun des concubins reçoit la moitié des parts en nue-propriété et l’autre en usufruit. Au décès, l’usufruit détenu par le défunt rejoint la nue-propriété du concubin survivant, tandis que sa nue-propriété est transmise à ses héritiers. Le concubin survivant se retrouve titulaire de la moitié des parts en pleine propriété, et usufruitier pour l’autre moitié. Ce qui lui suffit pour lui attribuer le droit d’occuper les lieux ou de le mettre en location.

Quelle que soit l’option retenue : indivision ou SCI, les concubins peuvent compléter leur montage par la rédaction d’un testament. Une précaution incontournable, sans laquelle ils ne pourraient hériter l’un de l’autre. Vous pourrez notamment prévoir un « testament croisé » par lequel chacun des concubins lègue à l’autre un droit d’usage et d’habitation viager sur le logement. Mais attention : ce legs sera, au moment de la succession, imposé au taux de 60%.