Dossier Fiscalité : allez-vous payer l’IFI pour la première fois ?

A partir de 1 300 000 euros de patrimoine immobilier, vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Afin de savoir si vous en êtes redevable cette année, voici quelques règles à connaître pour le calculer. Enquête.

Pour préparer votre déclaration à l'IFI, évaluez vos immeubles. Crédit : iStock

Article 1 :
IFI : comment bien évaluer vos biens immobiliers ?

L’évaluation est une technique subtile, peu encadrée par les textes réglementaires, qui peut vous permettre d’échapper à l’impôt. Le fisc n’impose aucune méthode et se contente de recommander fortement l’étude par comparaison de biens similaires qu’il utilise lui-même pour justifier ses redressements au titre de la sous-évaluation, dans les actes de ventes, de transmission à titre gratuit ou de déclaration d’impôt sur la fortune. Pour chacun de vos immeubles, vous devez vous livrer à une analyse comparative tenant compte de leurs caractéristiques tant physiques que juridiques.

Des outils simples à utiliser

Plusieurs outils vous y aideront. Vous devez en effet consulter les données publiées par les notaires et les grands réseaux immobiliers tifs. Il faut également vous renseigner auprès des agences de votre quartier sur les dernières transactions et celles en cours. Vous pouvez même aller plus loin en utilisant les deux bases d’informations sur les ventes enregistrées que fournit par le fisc, consultables en ligne.

Le premier, Patrim usagers, est très efficace et accessible, avec votre numéro d’identité fiscale, sur le site Impots.gouv.fr. Il permet au contribuable de connaître les transactions d’immeubles comparables au(x) sien(s) actées par les études de notaire et consignées par les services du cadastre. Vous pouvez y inscrire des critères précis : adresse, étage, surface, présence d’un ascenseur. Y sont disponibles les prix de biens similaires (en pratique cinq à six environ) vendus dans les mois précédant la date à laquelle il faut se placer pour déterminer la valeur de ses actifs, soit le 1er janvier de l’année d’imposition. Le seul souci, c’est que l’administration des impôts dispose alors de vos coordonnées et sait que vous avez procédé à une recherche dans un but fiscal. Mais elle s’est engagée à ne pas se référer à l’utilisation que vous avez faite de Patrim si elle veut lancer une procédure de redressement.

La seconde base de données de l’Administration s’appelle Demande de valeur foncière (DVF) sans avoir à décliner votre identité fiscale. Elle s’appuie sur les mêmes informations que Patrim. Vous pouvez y accéder directement par les sites Cadastre.data.gouv.fr ou App.dvf.etalab.gouv.fr. Vous devrez sélectionner le département et la commune de votre choix et, sur une carte, la section cadastrale qui vous intéresse. Il faut donc avoir des notions de géographie pour ne pas vous y perdre. Vous pourrez obtenir les prix de tous les biens vendus depuis cinq ans dans la zone. En outre, vous aurez la date des transactions et, s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement, la superficie, le nombre de pièces, ainsi que des indications sur la surface du terrain d’assiette ou du terrain nu.

Quelle valeur faut-il déclarer ?

Une fois que vous avez rassemblé toutes ces données, il vous faut fixer une valeur à déclarer. Bien souvent, vous aurez un éventail de prix assez large. Par exemple, à Paris, le prix moyen est de 10 210 euros par mètre carré, selon les Notaires du Grand Paris (dernier trimestre 2019). Mais dans votre recherche pour un bien équivalent au vôtre, un 100 mètres carrés de belle facture, vous aurez une gamme de prix allant de 11 000 à 17 800 euros par mètre carré.
Que faire ? Mieux vaut éviter de retenir le prix le plus bas. Mais il n’est pas nécessaire non plus de se caler sur le plus haut. Il est recommandé de prendre en compte une moyenne qui paraîtra crédible au fisc. Vous pouvez par exemple vous arrêter à un prix de 12 500 à 13 500 euros par mètre carré, ce qui vous donnera une valeur brute de 1,25 ou 1,35 million avant d’éventuels abattements.

Evaluer tous types d’habitation

Cette stratégie d’évaluation, vous devez l’entreprendre pour toutes vos propriétés : habitation principale, résidence secondaire, biens locatifs ou laissés à la disposition de vos proches, immeubles à usage professionnel, terres agricoles et forêts… Pour ces dernières, vous disposez des bases de données particulièrement fournies des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) et de la Société forestière de la Caisse des Dépôts. Pour ce type de bien, il est intéressant de se renseigner, en plus, auprès des notaires des zones rurales qui connaissent parfaitement les marchés locaux.
Quant aux immeubles loués à des tiers à usage professionnel, il est difficile de trouver de bons éléments de comparaison, mais vous pouvez vous procurer la cote annuelle des valeurs vénales au 1er janvier 2020 des éditions Callon (Editions-callon.com). Elle est très complète sur ce point et distingue bureaux, murs de boutiques, bâtiments industriels et entrepôts.

En retenant pour tous vos biens immobiliers une valeur moyenne raisonnable, vous pourrez de cette façon diminuer le montant taxable. Mieux, pour ceux qui dépassent de peu le seuil d’1,3 million d’euros, vous atteindrez un montant global d’actif inférieur, ce qui vous permettra tout à fait légalement d’échapper à la corvée de la déclaration 2042-IFI.

Article 2 :
IFI : intégrez abattements et autres exonérations

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