En achetant un bien immobilier locatif qui entre dans un dispositif de défiscalisation, tout particulier a droit, de la part du vendeur, à une information, voire à une mise en garde, a jugé la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 6.9.2018, H 17-21.096). Une information est due quant aux obligations à respecter afin de bénéficier de la défiscalisation et une mise en garde est due quant aux conséquences de leur non-respect.

La Cour ne s’est pas arrêtée à la compétence supposée des acquéreurs en cause, elle a observé que le contrat « ne contenait aucune précision » sur leurs obligations.

Ces acquéreurs avaient été victimes d’un redressement fiscal après avoir laissé sans locataire durant plus d’un an un appartement acquis pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Robien. Ce dispositif obligeait les propriétaires à louer à un prix modique dans un délai d’un an et durant neuf ans, et à ne pas laisser le logement vacant durant plus d’un an.

Des employés de banque qui n’étaient pas obligés de savoir

Selon la Cour de cassation, préalablement à la signature du contrat, la société qui commercialisait les appartements, et même le promoteur, avaient l’obligation de rappeler cela à ses clients qui pouvaient ignorer la loi, même s’ils étaient en l’occurrence employés de banque. Il n’est pas nécessaire que ceux-ci justifient d’une ignorance légitime pour avoir droit à l’information, ont dit les juges.

Dans d’autres domaines, comme le cautionnement, la mise en garde du professionnel n’est due qu’au client « non averti » et non à celui qui, du fait de sa profession, par exemple, est censé savoir. Les juges ont également écarté l’argument selon lequel ces clients étaient nécessairement informés, sans quoi ils n’auraient pas choisi ce produit d’investissement.