Immobilier: quand le démembrement de propriété empêche une saisie immobilière

Ce montage juridique qui sépare nue-propriétaire(s) et usufrruitier(s), permet d’échapper à une saisie immobilière en cas de dette de l’un des premiers.  

En cas de démembrement, le créancier ne peut pas mettre fin au démembrement pour faire vendre le tout. Crédit: iStock.

Le démembrement de la propriété d’un bien entre nu-propriétaire et usufruitier est un obstacle à une éventuelle saisie immobilière, selon la Cour de cassation (Cass. Civ 1, 13.6.2019, C 18-17.347). Un créancier ne peut pas obtenir la vente d’un bien entier si son débiteur n’est qu’usufruitier ou nu-propriétaire et n’a donc pas la pleine propriété.

Ce créancier ne peut pas mettre fin au démembrement qui distingue usufruit et nue-propriété car son débiteur lui-même n’en aurait pas le droit, observe la Cour de cassation.

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Le problème se posait devant un bien qui avait appartenu à un père de famille et qui se trouvait, après son décès, propriété de sa veuve pour l’usufruit et propriété de ses enfants pour la nue-propriété.

Pas de fin du démembrement si l’usufruitier n’est pas d’accord

Seuls un des enfants nu-propriétaires avait une dette impayée. Le créancier voulait cependant faire vendre le bien immobilier en expliquant que chacun retrouverait sa propriété, à proportion, sur la somme produite par la vente.

L’enfant débiteur peut, selon les juges, mettre fin à l’indivision sur la nue-propriété avec ses frères et sœurs, puisque nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision, mais il ne peut pas mettre fin au démembrement entre usufruit et nue-propriété si sa mère, usufruitière, n’est pas d’accord.

Le créancier n’ayant pas davantage de droits, ne peut pas non plus mettre fin au démembrement pour faire vendre le tout. Il faudrait qu’il obtienne l’accord de l’usufruitière, a rappelé la Cour de cassation.

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Ne pouvant faire vendre sur saisie la pleine propriété, son seul recours était de faire vendre la nue-propriété uniquement, ce qui ne peut pas aboutir au même résultat financier.

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