Prêt immobilier: ce que vous devez savoir sur cette condition suspensive qui donne lieu à de nombreux contentieux

La majorité des ventes immobilières se fait sous condition suspensive de prêt. La réalisation définitive de la vente est alors soumise à la condition que l’acquéreur ait obtenu un crédit dans un certain délai. A défaut, il est libéré de son engagement.

Le vendeur qui estime que l’acheteur invoque abusivement un refus de prêt peut agir contre lui en justice. Crédit: iStock.

Sécurité juridique pour l’acheteur, épée de Damoclès pour le vendeur, qui peut voir la transaction capoter alors que son bien aura été immobilisé pendant plusieurs semaines, le fonctionnement de cette condition suspensive d’un prêt immobilier donne lieu à de nombreux contentieux. Voici les règles à retenir.

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1 – La condition suspensive est systématique en cas de prêt

Le vendeur et l’acquéreur, une fois qu’ils sont d’accord sur le prix, signent un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) avant de passer à l’acte de vente définitif. Cet avant-contrat est régularisé soit sous seing privé, notamment en agence immobilière, soit dans un acte authentique rédigé par un notaire.

Pour rappel, dans une promesse de vente, le propriétaire réserve le bien à l’acquéreur pour un prix et une durée déterminés ; avec un compromis de vente, les deux parties s’engagent à conclure la vente à un prix fixé en commun.

Une clause inscrite dans l’avant-contrat

L’avant-contrat « doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts ». Si c’est le cas, « cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement » (articles L 313-40 et 41 du Code de la consommation). Cette clause est valable pour une durée fixée par écrit, qui ne peut être inférieure à un mois.

La conclusion de l’acte définitif de vente dépend donc de l’octroi ou non du crédit par la banque. Si l’acquéreur l’obtient, l’acte sera signé ; sinon, il sera libéré, sans être tenu de verser une indemnité au vendeur.

Une renonciation par l’acheteur encadrée

L’acquéreur peut renoncer à la condition suspensive. Il doit alors reproduire une mention manuscrite dans la promesse ou le compromis établi sous seing privé, par laquelle il reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra plus se prévaloir de la clause.

Si cette mention fait défaut, le contrat est considéré comme étant conclu sous condition suspensive et l’acquéreur pourra invoquer un refus de prêt s’il décide d’en solliciter un après la signature (article L 313-42 du Code de la consommation).

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En revanche, cette mention manuscrite n’est pas obligatoire si l’avant-contrat est rédigé chez un notaire dès lors que ce professionnel établit en avoir informé l’acheteur (article 1369 du Code civil). Mais attention ! Si ce dernier renonce à la condition suspensive, y compris dans les règles, dans le but d’emporter la vente (de son propre chef ou à la demande du vendeur), il sera toutefois fondé à l’opposer, sous réserve de démontrer qu’il avait besoin de contracter un emprunt et que le vendeur était au courant (Cour de cassation, 16 octobre 2008, no 04-11177).

2 – Le refus d’un emprunt par la banque libère l’acquéreur

L’avant-contrat précise les modalités dans lesquelles le prêt devra être sollicité. C’est uniquement dans le cas où il est refusé dans le respect de ce formalisme que l’acquéreur ne sera plus engagé vis-à-vis du vendeur.

Des montants, durée, taux prévus à l’avance

L’avant-contrat indique le montant du crédit souhaité, une durée de remboursement et les taux maximaux qui seront acceptables. L’acquéreur doit ensuite négocier avec les banques un prêt qui corresponde à ces caractéristiques. S’il obtient mieux, par exemple un taux plus bas, tant mieux pour lui. Mais il doit aller jusqu’à ces plafonds pour que le refus de la banque soit recevable. Et prouver au vendeur que son dossier respectait les dispositions de l’avant-contrat.

Par conséquent, il devra produire un courrier de l’établissement rappelant les caractéristiques de l’emprunt qu’il a demandé (montant, durée, taux) et lui opposant un rejet. Un courrier qui n’indique ni la durée ni le taux n’est pas suffisant pour libérer l’acquéreur car il est impossible de savoir si le refus concerne une demande de prêt conforme à l’avant-contrat (Cour de cassation, 30 janvier 2008, no 06-21117). En revanche, il n’est pas nécessaire d’expliciter le motif du refus.

Une indemnité d’immobilisation récupérable

Lors de la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur verse une avance, de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente, dénommée « indemnité d’immobilisation ». Elle est bloquée chez le notaire ou l’agent immobilier jusqu’à la cession définitive, date à laquelle cette somme s’impute sur le prix total.

Mais en cas de refus de prêt, si l’acquéreur l’a demandé dans les conditions prévues et que la banque les a reprises à l’identique dans son refus notifié par écrit, alors, il y a défaillance de la condition suspensive. La vente est réputée n’avoir jamais existé et l’acquéreur doit récupérer cette indemnité (article L 313-41 du Code de la consommation). Le vendeur ne peut pas s’y opposer, même s’il a perdu plusieurs semaines dans le processus de vente.

3 – Le vendeur peut réclamer un dédommagement

Le vendeur qui estime que l’acheteur invoque abusivement un refus de prêt peut agir contre lui en justice.

Des recherches non conformes à l’avant-contrat

Si les conditions ne sont pas respectées par l’acquéreur, le vendeur peut exiger soit la poursuite forcée de la vente (quand l’avant-contrat est un compromis qui, juridiquement, vaut vente), soit l’annulation du processus de cession en gardant l’indemnité d’immobilisation à titre de compensation (qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse), la condition suspensive ne s’étant pas réalisée par la faute de l’acheteur.

Par exemple, les juges considèrent que celui-ci est fautif s’il a sollicité un prêt à un taux inférieur à celui prévu (Cour de cassation, 20 novembre 2013, no 12-29021), ou d’une durée plus courte, dans la mesure où ces éléments ont pesé sur le refus de la banque. A contrario, si le critère qui n’a pas été satisfait n’a pas eu d’influence sur la décision de l’établissement, l’acquéreur est libéré.

Ainsi, un crédit demandé et refusé sur douze et dix ans qui l’aurait également été sur quinze ans, durée mentionnée dans la promesse, désengage l’emprunteur s’il apparaît que celui-ci dépassait aussi ses capacités d’endettement sur quinze ans (Cour de cassation, 12 septembre 2007, no 06-15640).

Des démarches insuffisantes évaluées par les juges

Aucun texte n’oblige l’acquéreur à s’adresser à plusieurs banques. L’avant-contrat peut toutefois en prévoir un nombre minimal, généralement deux ou trois. Si rien n’est spécifié, le refus d’une seule est suffisant pour le libérer de son engagement (cour d’appel de Toulouse, 17 septembre 2007, no 06/02860). Mais les juges pourront aussi estimer que l’acquéreur ne s’est pas donné beaucoup de mal pour respecter l’ensemble des critères et que la condition suspensive ne s’est pas réalisée à cause de lui. Ils pourront alors considérer qu’il doit verser une indemnité au vendeur.

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Un couple a été condamné à verser des dommages intérêts au motif qu’il avait déposé une demande de prêt non conforme aux stipulations contractuelles auprès d’un seul établissement bancaire, postérieurement à l’expiration de la durée de validité de la condition suspensive (Cour de cassation, 19 mai 2016, no 12-30172).

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