Un bâtiment qui gêne le passage n’est pas voué à être démoli systématiquement

Le bâtiment qui empiète sur le terrain d’autrui peut être démoli mais pas forcément celui qui empiète sur la servitude concédée à un voisin et gêne son passage.

Le bénéficiaire d’une servitude de passage a droit au maintien de celle-ci mais il n’a pas un droit aussi fort que le droit de propriété et une modification, une tolérance, peuvent donc lui être imposées, a jugé la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 19.12.2019, U 18_25.113).

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Dès lors, une proportionnalité doit être observée entre le droit du propriétaire qui a bâti et le droit du voisin qui bénéficie de la servitude. Pour cette raison, la Cour a expliqué qu’un nouveau bâtiment, gênant le passage, ne devait pas être abattu sans discernement, sans avoir comparé et pesé les droits des deux parties.

L’un invoquait son droit de passer sur le terrain sur une largeur de plusieurs mètres, accordé autrefois devant notaire et dont la loi impose le respect. L’autre invoquait le droit au respect de son domicile, construit en partie dans le passage. La construction de ce domicile en négligeant le droit de passage concédé devant le notaire est un « trouble manifestement illicite », ont expliqué les juges, mais il ne doit pas se solder par une mesure aussi radicale que la démolition sans la recherche d’une solution plus raisonnable.

Une solution négociée préférable

La Cour de cassation rappelle souvent que le droit de propriété est un droit absolu et qu’il n’y a jamais d’abus à le défendre. Elle a, sur ce principe, admis qu’un bâtiment empiétant sur la propriété voisine soit démoli puisque personne ne peut être tenu de céder sa propriété, sauf expropriation. Cependant, même dans ce cas, elle a aussi jugé en novembre 2016 qu’une solution négociée serait préférable à la mesure radicale de la démolition.

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Dans le cas de la servitude réduite, la construction n’est pas faite chez le voisin, elle est faite en négligence d’un droit acquis par un voisin, ce qui est moins grave, ont observé les juges. Et même si la loi interdit de rendre moins aisé le droit de passage de ce voisin, celui-ci peut devoir faire des concessions.

Rédaction Mieux Vivre avec AFP

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