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Déconfinement : quand les propriétaires bailleurs retrouveront-ils les loyers suspendus ?

Pour lutter contre le coronavirus, une période fermeture des commerces a été décidée. Les propriétaires bailleurs sont appelés à suspendre les loyers quand leur locataire leur demande, conformément à l'ordonnance le 25 mars 2020. Quelles incidences économiques pour les propriétaires bailleurs ? Réponses avec maître Ganaëlle Soussens. 

Face à la crise sanitaire du coronavirus, une période de fermeture de certains commerces (qui ne sont pas de premières nécessité) et autres activités, comme les professions libérales, a été décidée par l’exécutif. En complément, le gouvernement a demandé aux propriétaires bailleurs de suspendre les loyers par ordonnance le 25 mars 2020.
Quelles seront les répercussions financières pour les propriétaires bailleurs ? Comment vont-ils récupérer les sommes non versées pendant le confinement ?
Explications avec Ganaëlle Soussens, directrice associée du cabinet Soussens, spécialisé en droit immobilier.

Anticiper et dialoguer. Ce sont les conseils en deux mots de l’avocate Ganaëlle Soussens, qui accompagne des TPE et commerçants à mettre en place un accord pour fixer les règles d’ajustement des loyers non reçus pendant la période actuelle.

Des critères d’éligibilité à vérifier

Les locataires de baux commerciaux, concernés par les mesures de la crise sanitaire pourront demander à suspendre leur loyer et charges mensuelles, pendant la période du 24 mars au 24 juillet. Sont concernés les loyers des 1er et 2e trimestres par la mesure, et éventuellement le 3e trimestre puisque si le déconfinement a été annoncé pour le 11 mai, certains commerçants ne pourront peut-être pas rouvrir avant mi-juillet.
Les bailleurs clients du cabinet Soussens ont tous reçu une demande de leurs locataires.

Première étape pour les avocats : vérifier que le locataire est bien éligible au fonds de solidarité, mis en place par l’Etat, selon 4 critères précis qui sont : être une entreprise de moins de 10 salariés, justifier d’un chiffre d’affaires de moins de 1 million sur 2019, avoir réalisé un bénéfice de moins de 60 000 euros en 2019 et connaître une fermeture administrative de son commerce ou une perte d’au moins 50% du chiffre d’affaires fin mars.

Le locataire, quant à lui, doit adresser à son bailleur une déclaration sur l’honneur attestant du respect des critères ainsi que l’accusé-réception du dépôt de sa demande d’éligibilité au fonds de solidarité. Ce fonds prévoit 1 500 € maximum d’indemnisation pour les petites entreprises ayant subi au moins 50 % de baisse de chiffre d’affaires par rapport à mars et avril 2019, et une aide de 2 000 € accordée au cas par cas pour celles menacées de faillite.

Vers une suspension des sanctions

Les règles habituelles entre un locataire et un bailleur sont donc, pour le moment, suspendues. En effet, comme le rappelle Ganaëlle Soussens « ce qui se passe concrètement, du côté des propriétaires bailleurs, c’est l’impossibilité de mettre en demeure leur locataire pendant cette période. C’est donc plus une suspension des sanctions que nous vivons ». En effet, en pratique, si le locataire éligible aux conditions prévues par l’ordonnance ne paie pas son loyer, le propriétaire ne pourra lui appliquer aucune pénalité financière, ni lui réclamer de dommages et intérêts.

Le propriétaire bailleur est ainsi privé de loyer et ne pourra pas non plus se retourner contre la caution du locataire pour lui demander de payer à sa place. L’avocate experte en immobilier reçoit une demande par semaine de ses clients (propriétaires et locataires), pendant cette période de confinement. Certaines répercussions financières sont à prendre en compte.  

Un manque à gagner inquiétant pour les bailleurs

Les propriétaires subissent clairement un manque à gagner pendant toute cette période. Sans compter que le plus souvent ils ont eux-mêmes un prêt bancaire et les charges continuent d’être réclamées. Comment les propriétaires font-ils face ? Ganaëlle Soussens rappelle justement « que premièrement, le cabinet d’avocat précise aux locataires que les loyers sont « décalés » dans le temps et non pas annulés. Et que les propriétaires bailleurs en difficulté pourront faire valoir auprès de leur banque, par justificatif que leur locataire ne peut plus payer. Une façon pour eux d’obtenir une suspension de traites du crédit immobilier. Ensuite, tout l’enjeu de notre travail est d’arriver à un accord, quand c’est possible et d’éviter à tout prix la cessation du bail. Il sera d’autant plus difficile de retrouver un locataire pendant cette période difficile », détaille-t-elle.

Préparer bien en amont l’après crise

D’après Ganaëlle Soussens, « il faut penser à l’après dès le début des discussions. Une des solutions que j’ai pu mettre en place récemment entre un propriétaire et le locataire est le règlement par ce dernier, de paiements partiels du loyer. En premier lieu, il faut que le locataire puisse épurer sa dette la plus ancienne, c’est-à-dire les loyers des 1er et 2ème trimestres 2020″. Une fois ces loyers réglés, les sommes versées par le locataire seront affectées au règlement du loyer du 3ème trimestre et des trimestres suivants. Cela permet donc au locataire de régler les loyers de la période de confinement dès le début août, ou quand il reprendra une activité quasi «normale ». Car attention, dès que la période d’urgence sanitaire sera supprimée, « le locataire ne bénéficiera plus de la mesure interdisant au propriétaire de réclamer des pénalités de retard, de mettre fin au contrat ou d’actionner la caution. Donc, faute d’accord, le bailleur pourra à nouveau lancer une procédure de mise en demeure pour défaut de paiement » précise Ganaëlle Soussens.
L’avocate préconise dès le début des discussions de rédiger un avenant au contrat de bail avec les modalités précises de l’apurement de la dette locative de la période de confinement.

Reste à savoir comment feront les locataires des commerces ou TPE qui ne pourront pas revenir à un même niveau de chiffre d’affaires d’avant la crise sanitaire. Est-ce que les Français joueront le jeu de consommer dans les commerces pour aider les entreprises locales à retrouver une trésorerie ? Tout le monde l’attend et l’espère. Rendez-vous cet été.