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Le règlement de copropriété peut contraindre un copropriétaire à payer un service dont il ne bénéficie pas

La Cour de Cassation indique dans un arrêt qu’un copropriétaire peut être tenu de payer une charge dont il ne bénéficie pas si le règlement le prévoit.

En copropriété, on peut être tenu de payer une charge dont on ne bénéficie pas, dès lors que le règlement le prévoit, selon la Cour de cassation.

Un copropriétaire non raccordé au chauffage collectif a ainsi perdu le procès qui l’opposait au syndicat des copropriétaires pour ne pas payer sa part de chauffage.

La loi de 1965 qui réglemente la vie en copropriété impose dans son article 10 que les copropriétaires participent « aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent » à l’égard de leur lot.

Dans son article 43, la loi ajoute que « toute clause contraire » est « réputée non écrite », c’est-à-dire que l’on ne doit pas en tenir compte.

Selon ce principe, une cour d’appel avait débouté le syndicat des copropriétaires qui réclamait un paiement à l’un d’eux, en invoquant les clauses du règlement de copropriété imposant la participation de tous. Il s’agissait de faire payer au copropriétaire sa participation au chauffage pour un parking de sous-sol et sa rampe d’accès. Ces lots n’étant pas raccordés à ce service, le chauffage n’a pas d’« utilité objective » pour eux, avait dit la cour d’appel pour débouter le syndicat. Un copropriétaire doit payer, précisait-elle, s’il fait le choix de ne pas utiliser un service qui lui est fourni, mais si ce service ne lui est pas accessible, il n’a pas d’utilité pour lui.

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Pour que ce raisonnement soit valide, a rectifié la Cour de cassation, il aurait fallu que la clause du règlement de copropriété soit d’abord déclarée « non écrite ». Et seul un juge peut le faire si l’assemblée générale des copropriétaires ne modifie pas le règlement. Tant qu’un juge ne l’a pas fait, en procédant à une nouvelle répartition des charges, la clause du règlement de copropriété qui impose de payer demeure valide, et il faut payer.

(Cass. Civ 3, 9.7.2020, N 19-12.599).