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Immobilier : une indivision réduit plus ou moins la valeur taxable

Certaines indivisions, notamment avec la famille proche, réduisent moins que d’autres la valeur vénale, et donc taxable, d’un bien immobilier.

Une indivision simple, entre une mère et son fils unique, ne présente aucune difficulté de gestion, a estimé la Cour de cassation, et l’abattement fiscal habituellement admis, de 20%, peut être ramené à 5%.

En principe, le total des parts indivises sur un bien n’a pas la valeur du bien lui-même car l’indivision crée un obstacle à la vente, ce qui réduit la valeur des parts. Chaque indivisaire ne peut pas vendre comme il l’entend, il est difficile de trouver un acquéreur pour des parts d’indivision et, pour vendre le tout, il faut que tous les propriétaires soient d’accord au même moment.

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Pas de difficultés de gestion ni d’obstacles à la vente

La Cour de cassation a donc admis qu’un abattement, en général de 20%, soit appliqué à la valeur des parts de chaque indivisaire. Mais en mars 2019, la Cour a jugé qu’un immeuble indivis entre deux époux séparés de biens ne subissait pas de perte de valeur. Il s’agit d’un régime matrimonial choisi par eux comme mode de gestion de leur patrimoine et il est peu probable, en cas de vente, qu’ils ne vendent pas leurs parts simultanément, disait-elle.

Cette fois, elle valide la position de l’administration fiscale pour laquelle l’indivision entre une mère et son fils ne provoque pas de contraintes particulières justifiant un fort abattement. Elle rejette la demande de ces propriétaires qui souhaitaient que soient examinées les éventuelles difficultés de gestion et les obstacles à la vente créés par cette situation.

(Cass. Com, 30.9.2020, Q 18-15.748).