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« L’année 2020 devrait être catastrophique pour de nombreux placements »

Les SCPI surmonteront-elles la crise sans trop de heurts ? Entre annulations de loyers et incertitudes sur le marché immobilier, notamment de bureau, le fondateur de MySCPI.com fait le point. Selon lui, prudence et attentisme sont de rigueur.

Dans quelle mesure les SCPI ont-elles absorbé le choc des reports ou suspensions de loyers ?

Julien Ribes : Actuellement, nous ne disposons que des données pour le deuxième trimestre. Il faudra attendre les rapports annuels pour avoir une vision plus globale du marché, et il s’agira notamment de surveiller les créances douteuses, c’est-à-dire les quittances de loyers qui n’ont pas été payées. Mais pour le moment, les sociétés de gestion sont rassurantes : il y a eu dans l’ensemble assez peu de suspensions et d’annulations de loyers. Si dans le bureau, la distribution de dividendes n’a pas bougé au deuxième trimestre, la situation est toutefois nettement plus tranchée dans l’hôtellerie ou le tourisme.

Des secteurs qui ont davantage souffert de la crise. Affichent-ils des baisses de dividendes conséquentes ?

Julien Ribes : Certains véhicules spécialisés ont eu des baisses de loyers considérables : jusqu’à -90% pour des « pure players », comme Cap’hébergimmo d’Aestiam dans l’hôtellerie d’affaires ou Logipierre 1 de Fiducial Gérance dans l’hôtellerie de services. Atream Hotels, qui investit notamment dans des Center Parcs, à enregistré un recul de 70%. Pour autant, pas de panique : un retour à la normale reste anticipé, même si celui-ci ne devrait pas avoir lieu avant 2022. Ces SCPI envisagent un rendement annuel de 2 à 2,5%, ce qui est en-dessous du marché – 4,4% en 2019 – mais demeure nettement supérieur à d’autres placements, comme les fonds en euros ou les foncières cotées.

Pour autant, le monde de la SCPI est-il tiré d’affaire ?

Julien Ribes : La situation n’est pas catastrophique pour le moment. Mais attention, tout n’est pas gagné ! Le vrai sujet sera à terme les loyers : quel sera leur niveau de « repricing », face à la baisse de demande immédiate et la compensation des surfaces ? Il y aura certainement des difficultés à réévaluer les loyers, parce que cela risque d’influer sur les valeurs. Beaucoup d’entreprises vont chercher à optimiser les coûts, dans un contexte où l’essor du télétravail jouera. Cependant, si beaucoup entrevoient la fin du bureau, contrairement à ce que certains observateurs anticipaient, de nombreuses entreprises ont fait revenir massivement leurs employés. Quant au risque de liquidité, au vu du contexte actuel, il semble relatif. En effet, on n’observe pas de pic de retrait, et si au deuxième trimestre il est notable que deux ou trois SCPI ont enregistré plus de retraits que de collecte, globalement il n’y a pas encore de sujet, à mon sens, concernant la liquidité. Mais cet indicateur reste évidemment à surveiller.

Qu’en est-il des réserves ?

Julien Ribes : Beaucoup de sociétés de gestion ont en effet des réserves, de manière à absorber les chocs. Il est souvent fait état du report à nouveau (RAN), qui concerne les loyers encaissés et pas distribués, et représente 622 millions d’euros. Mais au-delà de cela, il y a les réserves de plus-values, réalisées lors des arbitrages de la SCPI et sont éventuellement distribuables, qui atteignent 225 millions d’euros. Ce qui intègre aussi les moins-values mises en réserves.

Quelles sont vos perspectives pour le secteur ?

Julien Ribes : Prudence et attentisme sont de rigueur. Nous ne disposons pas d’une information en temps réel, dès lors il convient de rester sélectif sur les classes d’actifs. Et surtout, garder en tête que l’année 2020 devrait être catastrophique pour de nombreux placements. Or même avec un rendement en baisse, à 3,80 % ou 4% cette année, la SCPI reste encore un véhicule convenable. Ce taux devrait montrer l’aspect résilient de ce placement et soutenir la collecte.