« Notre politique d’investissement a évolué avec la crise »

Quel bilan dressez-vous de l’année qui s’achève pour vos différentes SCPI ?

Jean-François Chaury : Sauf coup de théâtre de dernière minute, nos performances devraient s’inscrire en phase avec nos objectifs. Notre collecte nette devrait se situer entre 180 et 200 millions d’euros, en amélioration par rapport à 2020, une année qui s’était caractérisée par un démarrage tonitruant, suivi d’un coup d’arrêt au deuxième et au troisième trimestre et ponctuée d’une reprise tonique au quatrième. Sans surprise, l’essentiel de la bonne performance commerciale enregistrée en 2021 proviendra de la SCPI Eurovalys : notre « blockbuster » devrait engranger entre 160 et 170 millions d’euros sur l’année tandis qu’Elialys, notre SCPI dédiée à l’Europe du Sud, devrait enregistrer une amélioration sensible de sa dynamique avec une collecte proche de 12 millions d’euros, contre un peu plus de 5 millions d’euros l’année dernière. J’ajouterais que la SC Advenis Immo Capital, l’unité de compte que nous avons lancé en juillet pour les contrats d’assurance-vie, a réussi son lancement : la capitalisation de ce fonds devrait se rapprocher des 7 millions au 31 décembre et nous envisageons une augmentation du rythme de collecte dès l’année prochaine.

Parvenez-vous à recouvrer vos loyers normalement ?

J-F. C : Après avoir fait preuve d’une forte résilience au paroxysme de la pandémie, les taux de recouvrement des loyers de nos fonds sont proches des 100%. Cela nous permet d’envisager un horizon de distribution favorable dans la zone des 4/4,5% net de fiscalité étrangère pour nos SCPI Eurovalys et Elialys1. En réalité, le principal enjeu pour Advenis REIM aujourd’hui ne se situe pas tant dans la relation avec les locataires qui est fluide que sur les investissements. Dénicher des actifs, offrant un rendement immobilier à l’acquisition cible conformes à nos critères d’emplacement (immeubles de bureaux en périphérie des grandes agglomérations), d’un poids compris entre 10 millions d’euros en Europe du Sud et 50 millions d’euros en Allemagne, caractérisés par des baux longs conclus auprès de locataires de qualité, représente un défi en cette période faste de reprise des transactions immobilières. D’autant que la crise sanitaire a accéléré certaines mutations profondes notamment celle de l’intégration du changement climatique et de ses conséquences dans les stratégies des acteurs de la ville et de l’immobilier ce qui nous a conduit, pour nos SCPI d’entreprise, à revoir notre politique d’investissement pour y intégrer systématiquement des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). Cela passe par l’acquisition d’immeubles par exemple moins émetteurs de carbone, en pratique, des biens neufs ou récents. Préserver l’environnement, rechercher des actifs plus sobres et résilients nous a poussé à renoncer récemment à l’achat de 3 biens qui répondaient pourtant parfaitement à nos critères financiers. Cette démarche d’investissement socialement responsable, que nous avons également étendu à notre parc existant dans le cadre d’une stratégie best-in-progress, nous conduit tout naturellement à engager les audits pour la labellisation ISR de nos deux SCPI, avec un aboutissement prévu début 2022.

Advenis REIM est aussi un acteur qui compte dans les SCPI fiscales… Quelles sont les caractéristiques de Renovalys n°7, votre produit ouvert à la souscription jusqu’au 31 décembre 2021 ?

J-F. C : Il s’agit d’une SCPI de déficit foncier, laquelle permet d’accéder dès 10 000 euros indirectement à un patrimoine résidentiel de qualité, situé dans des agglomérations dynamiques en France. Plusieurs acquisitions ont déjà été réalisées, dont certaines dans des adresses prestigieuses : rue Malakoff à Paris, rue Saint-Jean à Lyon ou rue Mignet à Aix-en-Provence. L’avantage fiscal potentiel est notamment conditionné à un délai d’immobilisation de l’investissement de 18 ans (correspond à la période nécessaire à la revente des immeubles). Il permet au porteur de parts d’imputer sur ses revenus fonciers la quotepart des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration (concernant seulement pour ces dernières les immeubles affectés à l’habitation) exposées par la société sur les immeubles qu’elle aura acquis, conformément à l’article 31 1 du Code général des impôts, puis, dans la limite de 10 700 euros sur son revenu global l’éventuel déficit foncier et le cas échéant, le surplus sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.

(1) Objectifs fondés sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion. Les performances dépendent de façon significative des variations à la hausse ou à la baisse des marchés. Cela ne constitue en aucun cas une promesse de performance. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

(2) La durée de placement recommandée pour les SCPI Eurovalys et Elialys est de 9 ans minimum. Elle est de 8 ans minimum pour la SC. Cette dernière ne peut pas être directement distribuée à des investisseurs de détail. Placement uniquement possible via des UC insérées dans un contrat d’assurance-vie.

(3) Tout souscripteur doit étudier son investissement en fonction de sa situation fiscale personnelle, de son taux marginal d’imposition et de la composition de ses revenus. L’économie d’impôt potentielle s’applique uniquement dans le cadre de l’impôt sur le revenu. La fiscalité applicable (revenus et déficits fonciers, plus-values) est susceptible d’évoluer au cours de la période d’investissement. L’avantage fiscal ne bénéficie qu’au souscripteur d’origine. La SCPI ne garantit pas la revente des parts. Le montant total du capital investi n’est pas garanti.