« Nous apportons bien-être et sécurité aux seniors »

Quelle est la singularité du fonds que vous pilotez ?

Thibault Corvaisier : Lancée en 2017, Viagénérations est une unité de compte (UC) positionnée sur une thématique éthique, le maintien à domicile des seniors, uniquement accessible aux épargnants via des contrats d’assurance vie et des Plans d’épargne retraite (PER). Produit de capitalisation, le fonds combine un objectif de performance élevée (5% par an, objectif et capital non garanti) et un profil de risque sécurisant. Et pour cause, les investissements se centrent sur une classe d’actif très résiliente : l’immobilier résidentiel. En pratique, les biens achetés – d’une valeur comprise entre 1 et 2 millions d’euros – se situent dans des emplacements de premier choix, à Paris et sa couronne, sur la Côte d’Azur ou encore dans les métropoles au marché immobilier dynamique et liquide comme Bordeaux. De quoi limiter les risques. Autre particularité du modèle, les logements sont acquis en nue-propriété, avec une décote moyenne de l’ordre de 40% par rapport à leur valeur en pleine propriété. Au fur et à mesure que le temps passe, la nue-propriété des biens en portefeuille s’apprécie mathématiquement, ce qui alimente la performance du fonds. Et, à la libération du logement, un complément de performance est réalisé en plus d’une plus-value en principe matérialisée, compte tenu du cycle haussier qui prévaut dans l’ancien.

Pour le reste, en veillant à conclure des transactions équilibrées, nous monétisons le patrimoine immobilier des retraités français, tout en leur permettant de garder l’usage de leur logement. Aucune rente mensuelle n’est versée aux vendeurs, uniquement une somme forfaitaire réglée lors de l’acte authentique, appelée le bouquet. Avantage : les transactions s’affranchissent de l’idée du pari sur la mort. Grâce à l’argent récupéré, la qualité de vie de ces seniors s’améliore. Et ils peuvent aider financièrement leurs enfants et petits-enfants, à travers des donations. Bref, nous apportons bien-être et sécurité aux seniors.

Quel bilan tirez-vous de l’année 2021 ?

T.C : D’abord, je retiens qu’aucun décès lié à la Covid-19 n’est à déplorer parmi les occupants des logements de notre portefeuille, ce dont nous nous réjouissons. Ensuite, Viagénérations a changé de dimension. Notre capitalisation frôle les 700 millions d’euros en cette fin d’année, à comparer à un encours d’une petite centaine de millions en début d’année. Pour accompagner cette croissance, un travail d’organisation a été accompli : notre équipe de gestion a été étoffée, notre outil digital de sélection des biens a pris son envol, notre réseau de partenaires s’est densifié… Fort de ces efforts de structuration, nous sommes montés en puissance sur les investissements : nous achetons plus de 100 biens par an désormais, contre 10 à 15 précédemment au lancement du fonds.

Enfin, s’agissant de la performance, elle devrait dépasser les 5,50% en 2021, et cela sans libérations de logements. C’est d’autant plus satisfaisant que notre trésorerie excède notre niveau normatif de 30%, compte tenu du rythme de collecte.  Si d’aventure cette collecte poursuivait son ascension exponentielle à l’avenir, nous la briderons afin de revenir à un ratio d’investissement satisfaisant, de préserver notre performance et les intérêts de nos investisseurs. Ce bilan ne serait pas complet sans mentionner le passage en niveau de risque SRRI (sur une échelle de 1 à 7) du fonds, de 3 à 2.

Comment envisagez-vous l’avenir de Viagénérations ?

T.C : Avec beaucoup d’optimisme ! La dynamique du fonds est vertueuse car plus le portefeuille grossit, plus le risque lié à la mortalité est dilué et plus la performance est solide. Des éléments qui devraient encore renforcer l’attractivité du modèle au fil du temps. J’ajoute que notre modèle, basé sur le viager avec bouquet sec, qui répond aux problématiques du « bien vieillir » et du « rester chez soi », s’adresse à une population plus large que le viager classique. Sachant que le patrimoine immobilier des seniors en France s’élève à 3 600 milliards d’euros, notre potentiel de développement en France est immense et nous en faisons l’expérience au fur et à mesure de notre développement. Pas question pour autant de nous reposer sur nos lauriers : nous réfléchissons à enrichir notre proposition de valeur avec des types de transactions proches du viager tel que nous le pratiquons, au plus proche des besoins des personnes âgées. Et cela sans trahir notre identité.