SCPI : « le match est gagnant pour la SCPI à frais réduits »

Comment vos deux SCPI, Cadence XII et Altixia Commerces, ont-elles traversé la crise ?

Sonia Fendler : Elles se portent bien ! Nous avions, dès leur création en mars 2019, pour objectif de verser un rendement compris entre 5 et 6% pour nos deux SCPI. Cadence XII a affiché un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 5,13%, et sa capitalisation se monte à 52 millions d’euros. Diversifiée en bureaux et commerces, cette SCPI a pour particularité de distribuer un revenu mensuel. Pour Altixia Commerces, SCPI à frais de souscription réduits tournée vers le commerce et la logistique du dernier kilomètre, le TDVM a été de 5,03%, et son encours de 40 millions d’euros. Nous estimons que le Covid et les mesures d’accompagnement mises en place pour nos locataires nous a coûté entre 0,3 et 0,6% de rendement. Finalement, même en période de crise, nous avons des performances bien supérieures au marché 2020 des SCPI !

Votre offre de SCPI à frais réduits a-t-elle payé ? Que répondez-vous à ceux qui disent que c’est au niveau des frais de gestion qu’ils vous rattrapent ?

S. F. : Cette politique de frais réduits et transparents, sans coûts annexes cachés comme on peut le voir, a fait adhérer de nombreux conseillers en gestion de patrimoine qui étaient hostiles aux SCPI en raison de frais de souscription élevés. L’offre est également très appréciée des assureurs qui commercialisent les SCPI en unités de compte. Concernant les frais de gestion plus élevés, nous avons réalisé des fiches transparences qui donnent les perspectives de performance sur 10 ans en fonction des frais de souscription et des frais gestion. Résultat : le « match » est toujours gagnant pour la SCPI à frais réduits, car avec le même montant initial, la réduction des frais de souscription permet d’investir plus en immobilier. Plus d’immobilier donne plus de recettes locatives, ce qui gomme quasiment l’écart de frais de gestion.

Avez-vous essuyé de nombreuses demandes de reports ou d’abandons de loyers ?

S. F. : Oui. Certains de nos locataires, tournés vers la restauration ou les loisirs par exemple, n’ont réglé que 50% de loyers car ils ont dû fermer leur activité. Nous les avons accompagnés régulièrement et leur avons, dans certains cas, accordé des abandons et/ou report de loyers. Et l’on constate au passage que certains « petits » locataires se sont bien mieux comportés que certaines grosses enseignes … Cette initiative a été compensée par un allongement de la durée du bail.

Mais l’activité n’était pas à l’arrêt. Nous avons beaucoup d’actifs neufs dans nos SCPI, pour lesquels nous avons trouvé des locataires. Le taux d’occupation financier (TOF) atteint 94,5% pour Altixia Commerces (avec 1,7% en plus en franchise de loyer), et 93,6% pour Cadence XII (1,2% de franchise). Dès la création de nos SCPI, avant la crise, notre stratégie a toujours été de privilégier les commerces de proximité, alimentaire, bien-être, loisirs, usage au quotidien, en évitant toutes les activités déjà à l’époque sensibles au e-commerces telles que l’habillement ou les gros centres commerciaux.

Comment envisagez-vous la suite de l’année 2021 ?

S. F. : Sereinement ! Nous sommes optimistes. Cela dit, il est grand temps que l’activité reprenne. Attention aux faillites, le cas échéant. Pour ma part, je pense que c’est le bureau qui devrait le plus souffrir à terme : les grandes surfaces commencent à être à la peine, les entreprises se projetant d’ores et déjà sur un pourcentage significatif de maintien de leurs effectifs en télétravail. Il va falloir repenser l’aménagement des espaces. L’avantage d’une petite SCPI, c’est que l’on peut intégrer ces changements d’usage et privilégier notamment les bureaux en région de petites et moyennes surfaces, bien implantées. Ce qui sera possiblement plus compliqué pour les grosses SCPI ayant déjà un large patrimoine constitué.

Plus globalement, dans un environnement où les taux d’emprunt d’État restent très bas, les épargnants ont bien compris que la SCPI est un placement long terme, même si la pédagogie en matière reste un vrai sujet. La règle, c’est de diversifier, d’investir régulièrement, et d’avoir une bonne vision de sa durée d’investissement. Pour les sociétés de gestion, je dirais que la différenciation entre SCPI se fera sur la qualité de service/communication/transparence clients et sur l’accompagnement des locataires : ceux-ci sont très en demande.

Le label Investissement socialement responsable (ISR) dans l’immobilier est-il susceptible de changer la donne ?

S. F. : C’est un énorme travail, auquel nous nous attelons en priorité pour Altixia Commerces. Mais attention à ne pas grossir le trait. Il y a trois leviers prépondérants dans l’ISR : l’énergétique, qui conduira à ce que certains actifs soient totalement exclus des investissements, le social et la gouvernance. L’amélioration qualitative des actifs immobiliers est surtout portée par le premier levier, tandis que le second sera assez représentatif de la proximité avec les locataires. Aujourd’hui, ce type de label est surtout regardé par les institutionnels et encore trop peu par le grand public. Là encore, il est nécessaire d’expliquer et de faire preuve de pédagogie pour partager tout le sens donné, avec les choix qui sont faits. Ensuite, passé l’épreuve de l’obtention et de l’effet d’annonce, il s’agit d’une vraie ambition à laquelle il faut croire, tous ensemble, et qu’il faut porter dans la durée…sinon, gare aux réveils douloureux.