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Acquisition immobilière : une trop bonne affaire peut se retourner contre vous !

Le code civil protège les vendeurs contre les prix manifestement sous-évalués. Et une lésion avérée peut aboutir à une indemnisation voire à l’annulation de la vente. Explications…

Viager immobilier

 Il est connu que le prix d’une transaction immobilière est librement consenti par les parties. Pour autant, tout n’est pas permis en la matière. La loi protège en effet les vendeurs contre les prix manifestement trop bas.

Ce principe est défini par les articles 1674 à 1685 du code civil et peut déboucher sur une action en rescision pour lésion.

Quand parle-t-on de lésion ?

La lésion est caractérisée lorsque le vendeur a été lésé de plus de 7/12 de la valeur réelle du bien. Plus concrètement, il y a donc lésion si le montant reçu ne dépasse pas les 5/12 de la valeur du bien.

Prenons le cas d’un bien valant en théorie 240.000 euros. Si un acquéreur l’achète pour moins de 100.000 euros, le vendeur pourra invoquer ultérieurement la lésion.

Quelle procédure engager ?

Bien entendu, la protection du vendeur n’est pas activée de manière automatique. C’est à lui de se tourner vers les tribunaux. Il dispose pour cela d’un délai de 2 ans après la signature de la vente en question (article 1676).

Il faut noter que la procédure est assez lourde, le juge devant s’appuyer sur un rapport commun établi par trois experts (article 1678). Sauf accord préalable des parties, ces experts sont nommés par le juge.

Bien entendu, l’évaluation du bien doit se fonder sur son état à la date de la transaction (article 1675 du code civil). Les améliorations éventuellement apportées par la suite ne sont pas prises en compte.

Il est également à noter que selon l’article 1674 le vendeur peut engager une action en rescision, quand bien même il aurait expressément renoncé à cette faculté dans le contrat. Autrement dit, inutile de prévoir une clause de renonciation. Elle serait frappée d’irrecevabilité.

Quelles conséquences ?

Si la justice estime qu’il y a eu lésion, l’acquéreur a deux options. Il peut choisir l’annulation de la vente ou verser une indemnisation, déduction faite de 10% du prix total (article 1681).

Reprenons notre exemple d’un bien de 240.000 euros. S’il a a été vendu 80.000 euros et que le juge a conclu à la lésion, le préjudice représente 8/12 de la valeur théorique du bien. En choisissant l’indemnisation, l’acquéreur devra verser le complément de prix (160.000 euros) moins 10% de la valeur totale (24.000 euros). Le vendeur recevra donc en réparation la somme de 136.000 euros.

Attention aux reventes rapides

La preuve de la lésion peut être difficile à apporter. En revanche, une revente à court terme avec une grosse plus-value à la clé donnera inévitablement des arguments au vendeur initial. Il est d’ailleurs de la responsabilité des notaires de vérifier ce point lorsqu’un bien est cédé dans les deux ans qui suivent son acquisition.