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Dépôt de garantie, l’essentiel des règles que doit connaître le bailleur

En fin de bail, le propriétaire doit en principe restituer au locataire le dépôt de garantie qu’il a versé à son arrivée dans les lieux. Dans certains cas, il a le droit de le garder ou d’amputer la somme à remettre.

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Crédit: iStock.

Le dépôt de garantie est destiné à assurer le bailleur des sommes qui resteraient éventuellement dues en fin de bail par le locataire : loyers, charges, réparations locatives, dégradations (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Il peut être exigé pour une location vide ou une location meublée classique (article 25-3 de la loi de 1986), mais pas dans le cadre d’un bail mobilité (article 25-12 de la loi). En outre, il n’est pas possible lorsque le loyer est payé selon des échéances supérieures à deux mois. Le bailleur peut l’encaisser (s’il y a une agence, elle doit lui transmettre) et ce dépôt ne produit pas d’intérêts au bénéfice du locataire. Il ne peut pas non plus faire l’objet d’une révision en cours de bail ou lors de son renouvellement. Son montant est limité à un mois de loyer, hors charges, quel que soit le nombre de locataires.

Le bailleur a entre un mois et deux mois pour le rendre

Lors du départ du locataire et à compter de la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire (une agence immobilière par exemple), le propriétaire des lieux a deux mois pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes dues par le locataire. Ce délai est ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui de l’entrée. A défaut de respecter ces délais, son montant est majoré de 10% du montant du loyer, hors charges, par mois de retard. Le locataire doit donner sa nouvelle adresse au bailleur. A défaut, il ne pourra pas se plaindre d’un retard de paiement.

Le propriétaire doit justifier des sommes gardées

Le bailleur peut retenir et déduire de ce dépôt ; les loyers et charges impayés à l’issue du bail (préavis compris lorsque le congé a été donné par le locataire et jusqu’à la remise des clefs si c’est lui qui l’a donné). Il peut aussi retenir les sommes correspondant aux réparations incombant au locataire (remplacement des joints, mastic), ou aux dégradations dont il est responsable (trous dans la moquette ou dans le carrelage) établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie (article 7 de la loi de 1989 et décret n°87-712 du 26 août 1987 pour la liste complète). Un devis suffit à justifier de leur montant (Cour de cassation du 16 septembre 2008, n°07-15789).

En revanche, il n’est pas possible de faire payer au locataire une remise à neuf et le bailleur doit assumer ce qui relève de la vétusté, dans la mesure où le locataire a eu un usage normal du bien. Pour éviter les litiges, il est possible d’annexer au bail une grille de vétusté qui s’appliquera aux sommes dues. Les contestations se règlent devant le juge du contentieux de la protection qui relève du tribunal judiciaire du lieu de la location, généralement à l’initiative du locataire, mais parfois du propriétaire quand le dépôt de garantie ne couvre pas ce qui lui est dû.

Une partie du dépôt retenu pour la régularisation des charges

En copropriété, le propriétaire n’a pas toujours la possibilité au moment du départ du locataire d’établir un compte précis des charges qui restent dues par le locataire. Ce dernier règle en effet tous les mois des provisions qui sont régularisées en principe une fois par an. Or, si au moment de son départ, les comptes de copropriété n’ont pas été faits pour l’année écoulée, le bailleur ne connait pas avec exactitude le solde de charges qu’il peut répercuter sur le locataire. Il est dans ce cas autorisé, s’il le souhaite, à conserver une provision ne pouvant excéder 20% du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, puis à régulariser dans le mois qui suit leur approbation.