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Immobilier : les subtilités des vices cachés

S’il peut paraître de prime abord simple, le concept de « vice caché » donne néanmoins lieu à une abondance de décisions de justice. Preuve que ce domaine comporte nombre de subtilités qu’il n’est pas inutile de rappeler.

Architecte malfaçons maison défauts
Crédit: iStock.

En matière immobilière, selon l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». De ce texte, la pratique a dégagé plusieurs conditions qui doivent être remplies pour que la garantie puisse jouer. A noter que les vices de construction frappant les immeubles neufs relèvent d’un autre régime particulier de garantie : les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale, dont le mécanisme est différent.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un vice caché peut être défini comme un défaut de l’immeuble d’une gravité telle qu’il rend l’utilisation habituelle auquel on le destinait impossible ; ou la rend si difficile que l’acheteur n’aurait pas acheté l’immeuble ou l’aurait acheté mais seulement à un prix inférieur. « Il s’agit donc d’une grave défectuosité rendant le bien totalement ou partiellement inutile », indique Édouard Clausse, consultant patrimonial chez Fidroit.

Plusieurs éléments doivent être établis par l’acheteur avant d’agir :

  • l’existence du vice (c’est-à-dire identifier la cause du désordre) ;
  • une gravité telle que le bien ne puisse être utilisé ou que son utilisation soit rendue anormalement difficile ;
  • son caractère « caché », c’est-à-dire non décalable par un acquéreur ayant procédé aux vérifications élémentaires que commande le bon sens ;
  • et surtout l’existence du vice doit être antérieure à la vente : il ne doit donc pas être apparu postérieurement à celle-ci.

L’action en garantie des vices cachés est dirigée contre le vendeur de l’immeuble, même celui-ci ne connaissait pas le vice lors de la vente. « Les conséquences de la connaissance des vices par le vendeur peuvent aller très loin », explique Jérémy Mainguy, avocat spécialiste en droit immobilier à Rodez (Aveyron). Ainsi, dans un arrêt récent(1), la Cour de cassation a énoncé que, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction. Dans cette affaire, « les acheteurs ont ainsi obtenu la somme de 130.000 euros au titre de la démolition-reconstruction de l’immeuble alors que le prix de vente de l’immeuble s’élevait à 98.000 euros », précise l’avocat.

Quelles limites ?

Si l’acquéreur est informé de l’existence du vice lors de la vente et achète en toute connaissance de cause, l’action n’est plus possible. Par ailleurs, l’acheteur qui s’estime victime d’un vice caché doit être intenter son action dans les 2 ans de la découverte du vice, laquelle ne pourra aboutir lorsqu’elle est exercée plus de 20 ans après la vente. En principe, le point de départ du délai de prescription correspond à la date de découverte du vice ou de dépôt du rapport d’expertise judiciaire (assimilé à la découverte du vice). « En pratique, les tribunaux ont pu fixer, selon les situations, le point de départ du délai de prescription à différents moments : date de révélation du vice par le maire, date de l’avis d’un architecte… Il existe par ailleurs d’autres débats en matière de prescription. La question est complexe. La vigilance s’impose donc », ajoute Édouard Clausse.

Quid des exclusions de garantie ?

En pratique, bon nombre d’actes de ventes immobilières comportent une clause d’exclusion de garantie des vices cachés. Il est généralement indiqué que l’acquéreur achète le bien en l’état sans recours contre le vendeur en raison des vices cachés. L’action en garantie est alors impossible. Cependant, deux protections subsistent pour l’acheteur : cette clause ne produit pas d’effet si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier, ou si le vendeur était de mauvaise foi, à savoir s’il connaissait le vice au moment de la vente. De même, si le vendeur remet en état le bien, avec l’accord de l’acheteur, et supprime le vice, ce dernier ne peut alors plus agir contre le vendeur en garantie des vices cachés.

Que peut demander l’acheteur ?

L’acheteur a le choix, en vertu de l’article 1644 du code civil : soit demander l’annulation de la vente, soit obtenir une diminution du prix (action rédhibitoire ou action estimatoire). Si l’annulation de la vente est prononcée, le vendeur de bonne foi doit seulement restituer le prix de vente et rembourser les frais liés à la vente. « A contrario, le vendeur de mauvaise foi – celui qui connaissait l’existence du vice lors de la vente – ou le vendeur professionnel, doit en supplément indemniser l’acheteur de tous les dommages liés à l’annulation de la vente (frais d’expertise, de remise en état du bien, coût du crédit, préjudices divers…)« , explique Edouard Clausse. « Il est constant que le choix entre la résolution de la vente et la conservation du bien appartient seulement à l’acquéreur si bien que le vendeur se retrouve à la merci de son acheteur », ajoute Maître Jérémy Mainguy(2).

Reste que l’acquéreur n’a le droit en principe de se faire restituer qu’une partie du prix de vente en cas d’exercice de l’action estimatoire, et ce, même si le coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices cachés excède le prix d’achat(3).

Quelques exemples de vices cachés fréquents

Voici quelques défauts qui ont été retenus par les juges comme constitutifs de vices cachés : une toiture-terrasse non étanche ; des problèmes d’humidité rendant le bien insalubre et donc inhabitable ; un risque d’inondation d’un sous-sol à usage d’habitation ; l’impossibilité d’utiliser normalement l’installation sanitaire faute de raccordement aux égouts ; ou encore des fissures telles que le bien doive être démoli puis reconstruit. Enfin, un vice apparent peut aussi permettre d’agir sur le fondement des vices cachés, mais uniquement si les conséquences de la gravité du vice ne pouvaient être mesurées par l’acheteur(4).

(1) Cass. 3e civ., 30 Janvier 2020, n° 19-10.176

(2) Cass. 1e civ., 5 mai 1982, n° 81-10.315 et Cass. 3e civ., 20 octobre 2010, n° 09-16.788

(3) Cass. 3e civ., 19 Avril 2000, n° 98-12.326

(4) Cass. 3e civ., 14 mars 2012, n° 11-10.861