Se connecter S’abonner

Immobilier locatif, le régime général

Grâce aux taux d’intérêt historiquement bas et aux conditions d’octroi de crédits récemment assouplies, il est aisé de financer un investissement locatif à bon compte. Les perspectives du marché immobilier restent favorables même si, à court terme, les prix tendent à s’assagir avec la crise.

investissement
Crédit : iStock.

Le régime général s’applique aux logements neufs et anciens, loués nus, ainsi qu’aux parkings. La location génère des revenus fonciers.

Le capital est-il garanti ? 

Non, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché immobilier entraînant une baisse des prix. Le choix d’un bon emplacement, dans une zone à forte demande locative, est la meilleure protection pour ce type d’investissement.

L’argent est-il disponible ? 

Partiellement, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Attention toutefois si vous avez réalisé des déficits fonciers : vous devez conserver le bien trois ans après le dernier déficit déclaré pour ne pas perdre cet avantage fiscal. Sauf événements exceptionnels.

Combien ça rapporte ?

Selon le lieu et la taille du logement, le rendement varie entre 3 et 6 %. Plus une éventuelle plus-value.

Quelle est la règle fiscale ? 

Les revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le micro-foncier s’applique de plein droit si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous un des régimes fiscaux spécifiques, hors Duflot-Pinel, Scellier ou Malraux. Les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Autre régime : les frais réels. 

Il s’applique obligatoirement si vous avez plus de 15 000 euros de recettes et, en option, pendant trois ans minimum pour ceux qui ont moins de 15 000 euros de loyers. Avec ce système, vous pouvez déduire la totalité des charges (voir encadré). Quand celles-ci dépassent le montant de vos revenus locatifs, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit provenant des intérêts d’emprunt est reportable pendant dix ans. Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Votre investissement vous procure ainsi une économie d’impôt. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit un total de 36,2 %. Au bout de vingt-deux ans de détention du bien, elle est exonérée (trente ans pour les prélèvements sociaux).

Où acheter ?

De particulier à particulier ou chez un agent immobilier. Grâce aux taux d’intérêt historiquement bas et aux conditions d’octroi de crédits récemment assouplies (durée d’emprunt autorisée jusqu’à vingt-sept ans, taux d’effort maximal de 35 % des revenus), il est aisé de financer un investissement locatif à bon compte. Les perspectives du marché immobilier restent favorables même si, à court terme, les prix tendent à s’assagir avec la crise.