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Immobilier : Pinel et Denormandie, quelles différences ?

Qu’est-ce qui différencie les dispositifs immobiliers Pinel et Denormandie ? Sont-ils toujours intéressants ? A qui s’adressent-ils ?

Immeuble neuf Pinel défiscalisation
Crédits: iStock.

Applicable depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat de votre bien neuf. Pour y prétendre, vous devez louer votre acquisition pendant six, neuf ou douze ans, sans dépasser des plafonds de loyers, les ressources de vos locataires ne devant pas excéder certains montants. Ces plafonds doivent être respectés pendant toute la durée couverte par l’engagement de location. L’acquisition porte sur des logements neufs (dont vous pouvez être à l’origine de la construction) ou en l’état futur d’achèvement (Vefa) proposés par un promoteur. Ils doivent respecter des normes thermiques et de performance énergétique (RT 2012). L’achat peut aussi concerner des biens faisant l’objet d’une réhabilitation lourde : des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés ou des biens anciens dégradés. Une version dans l’ancien, baptisée Denormandie, existe depuis 2019. Elle s’applique dans plus de 240 villes.

Le capital est-il garanti ?

Non. Comme pour tout investissement ­immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix. La remise en vente à l’issue de la période de location pourra se révéler problématique en raison du nombre de biens qui arriveront au même moment sur le marché. Le choix d’un bon emplacement et d’une taille adaptée au marché est la meilleure protection pour ce type d’investissement.

L’argent est-il disponible ? 

Rien ne vous interdit de revendre votre bien Pinel. Toutefois, en contrepartie de la réduction d’impôt, vous vous engagez à le louer à titre de résidence principale pour six, neuf ou douze ans. Pendant cette période, en cas de congé du locataire, vous disposez d’un an pour conclure un nouveau bail. A la différence du dispositif Duflot, vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant sans perdre le bénéfice de l’avantage fiscal. Si vous revendez pendant la période d’engagement de location, votre impôt sur le revenu de l’année de revente sera majoré des réductions ­d’impôt obtenues antérieurement.

Combien ça rapporte ? 

Le rapport locatif est limité par les plafonds de loyers applicables par mètre carré (voir tableau ci-dessous). Il est difficile de ­déterminer une rentabilité, qui dépend en grande partie de la réduction d’impôt obtenue.

Plafonds de loyers 2021 par mètre carré (1)
DispositifZone A bis (2)Zone A (2)Zone B1 (2)Zone B2 (2) (3)
Pinel17,55 €13,04 €10,51 €9,13 €

Ces plafonds de loyers sont soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19 divisé par S (S étant la surface du logement). Ce système de coefficient favorise la location de petites surfaces, ce qui, dans la pratique, conduira les investisseurs à privilégier les biens ne dépassant pas trois pièces (63 mètres carrés environ).Exemples : pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 mètres carrés, situé en zone A, le plafond au mètre carré sera de 11,60 euros [détail du calcul : 13,04 x (0,7 + 19 / 100) = 11,60]. Pour l’acquisition d’un logement neuf de 50 mètres carrés, situé en zone A, le plafond au mètre carré sera de 14,08 euros [détail du calcul : 13,04 x (0,7 + 19 / 50) = 14,08].

Dans un contexte de prix du neuf élevés, les chances de réaliser une plus-value à la revente sont faibles et le rendement locatif ne sera pas très haut en raison d’une fiscalité qui reste importante, malgré la réduction d’impôt.

(1) Plafonds mensuels, charges non comprises, sous réserve de publication au Bofip-Impôts. S’appliquent également aux villes éligibles au Denormandie.
(2) Zone A bis : Paris et 29 communes de la première couronne parisienne. Zone A : Paris, région parisienne, Côte d’Azur, Genevois français. Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, villes et communes chères, Corse, zones littorales et frontalières. Zone B2 : villes de plus de 50.000 habitants et leur agglomération, certaines communes de moins de 50.000 habitants.
(3) Pour la zone B2, le Pinel ne s’applique plus aux acquisitions depuis le 1er janvier 2018, à l’exception des communes couvertes par un contrat de redynamisation des sites de défense.

Quelle est la règle fiscale ?

Vous avez droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements – Pinel et Denormandie confondus –, retenus dans une limite annuelle de 300.000 euros et d’un plafond par mètre carré de 5.500 euros, quelle que soit la zone. Le taux de la réduction d’impôt, variable selon la durée d’engagement que vous prendrez (voir encadré), est fixé à 12 % pour six ans, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans. Pour un investissement de 300.000 euros en 2021, elle sera de 63.000 euros au maximum, pour un engagement locatif de douze ans. La première réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement acheté sur plan, ou de l’année de son ­acquisition si le bien est déjà achevé. Que l’achèvement ou l’acquisition intervienne en janvier ou en ­décembre 2020, la réduction d’impôt accordée au titre de cette année sera toujours la même. Si, au titre d’une année d’imposition, la réduction d’impôt excède l’impôt qui est dû, le solde ne peut pas être reporté sur l’impôt dû au titre des années suivantes.

Les loyers sont imposés selon le régime des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le micro-foncier s’ils n’excèdent pas 15.000 euros. Vous déclarez alors le revenu brut, le fisc appliquant un abattement de 30 % et taxant le solde. Si vous avez au moins 15.000 euros de recettes, vous êtes soumis au régime réel et déduisez la totalité de vos charges. Quand celles-ci dépassent les loyers, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt est reportée sur les années suivantes dans la limite de dix années. Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10.700 euros par an. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. Reste l’éventuelle plus-value immobilière. Elle est imposable au taux de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous en êtes exonéré pour la part fiscale après vingt-deux ans de détention et après trente ans pour la part sociale.

Où acheter ? 

Directement auprès des promoteurs. Vous pouvez également faire construire en faisant appel à une entreprise. Attention : depuis le 1er janvier 2021, il n’est plus possible d’investir dans des logements d’habitat individuel, c’est-à-dire des maisons. Autre solution : investir dans le Pinel via une société civile de placement immobilier (SCPI, voir p. 70). Ce dispositif étant récent, le nombre de SCPI est encore assez limité. L’avantage fiscal est alors obtenu dès l’achat des parts, la réduction d’impôt portant sur 95 % du montant de la souscription. Pour l’ancien, l’achat est possible dans toutes les agences immobilières.

Le Pinel également pour l’ancien

Depuis le 1er janvier 2019, le Pinel s’applique aussi aux achats d’immeubles anciens devant faire l’objet de travaux de rénovation et aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logements. On parle du régime Denormandie. Les travaux facturés par une entreprise certifiée RGE doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils ont pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, ainsi que la réalisation d’économies d’énergie (décret no 2019-232 du 26 mars 2019, JO du 27 mars). Ils doivent permettre d’atteindre une consommation d’énergie primaire inférieure à 331 kWh/m2/an ou de respecter les exigences de performance énergétique pour deux des cinq catégories de travaux prévues par le décret. Le contribuable devra en justifier auprès du fisc.

Nos conseils 2021

Une limite de 300.000 euros par an et un plafond de 5.500 euros par mètre carré, quelle que soit la zone.

La réduction d’impôt est prorogée mais diminuée. Le régime Pinel devait prendre fin le 31 décembre 2021. Il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, mais pour les investissements réalisés en 2023 et 2024 l’avantage fiscal sera diminué. Pour ceux effectués en 2023, la réduction d’impôt sera de 10,5 % pour six ans, 15 % pour neuf ans et 17,5 % pour douze ans. Pour 2024, elle ne sera plus respectivement que de 9, 12 et 14 %.

En bref

Durée  recommandée : quinze ans
Risque de perte sur un an : 20 %