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Immobilier : réagir aux impayés de loyers en 4 étapes

Face à un locataire qui ne paie plus son loyer, pas de panique. Vous n’êtes pas sans recours mais il faut agir rapidement et avec méthode, sans hésiter à faire appel à des personnes compétentes pour vous épauler.

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Crédit : iStock.

La crise économique et sociale liée au Covid-19 engendre de fortes inquiétudes chez les bailleurs. Et pour cause. Un locataire qui ne paie plus, ou qui ne le fait pas régulièrement, c’est synonyme de catastrophe, surtout lorsque le bien mis en location a été financé par un prêt bancaire. Le dernier baromètre sur les impayés et les ­expulsions publié par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) révèle que les consultations réalisées au sein des agences départementales (les Adil) ont connu, ces derniers mois, un niveau de sollicitation beaucoup plus soutenu qu’auparavant sur les différents sujets ayant trait aux impayés, surtout de la part de locataires du parc privé et, cela, avant même d’y être confrontés : +85 % de consultations entre mars 2020 et février 2021. Ces démarches, si elles sont préoccupantes, témoignent de la volonté des bailleurs et des locataires d’anticiper afin de ne pas laisser la situation se dégrader. Et ils ont raison car c’est en agissant vite et bien qu’ils sauront l’éviter. Mais quand il est trop tard, voici en quatre étapes la stratégie que les bailleurs doivent mettre en œuvre.

1 – Prendre contact avec le locataire sans délai

C’est en début de mois, la plupart du temps, que le locataire est censé verser son loyer. Lorsqu’il manque ce rendez-vous, il faut vous en alerter sans attendre et le contacter de manière informelle – un coup de téléphone, un mail, un texto – pour en connaître les raisons. L’impayé peut résulter d’un oubli ou d’une négligence. Si, en revanche, il est lié à des difficultés financières, vous pouvez orienter le locataire vers des structures susceptibles de lui apporter une aide (voir encadré page suivante). Elles sont nombreuses. Demandez-lui s’il touche une aide au logement de la CAF (caisse d’allocations familiales) et, si tel n’est pas le cas, encouragez-le à se renseigner. Il est tout à fait possible qu’il y ait droit. La réforme en vigueur depuis le début de l’année, qui vise à prendre en compte les revenus de l’année écoulée (et non plus en N-2), est très favorable aux locataires. Si votre locataire reçoit une allocation, ou s’il y est éligible, vous pouvez demander à la percevoir directement, mais vous serez dans l’obligation de lui proposer un plan d’apurement de sa dette dans les six mois de l’impayé, ce qui n’est pas forcément une mauvaise chose.

Quand les difficultés sont passagères, que votre locataire s’organise pour obtenir des aides et que la dette n’est pas trop importante, vous avez d’ailleurs toujours intérêt à lui proposer un échéancier de remboursement. Par exemple, sur six mois, à raison d’un sixième par mois en plus des loyers futurs normalement dus (ou sur douze mois à raison d’un douzième de la dette par mois ou sur dix-huit mois à raison d’un dix-huitième, etc.). Cette durée sera déterminée en tenant compte de ses capacités financières, évidemment. L’accord devra être écrit et, pour cela, vous pouvez utiliser des modèles préétablis (la CAF en fournit un sur son site).

Toutefois, cette démarche amiable peut être compliquée à mener pour un bailleur. Par exemple, comment évaluer correctement les capacités financières d’une personne ? Comment savoir s’il est réaliste économiquement de lui proposer un plan d’apurement de sa dette ? Vers quels organismes susceptibles de lui apporter une aide l’orienter, sans négliger aucune piste ? Il est alors judicieux de prendre contact avec l’Adil de votre département (Agence départementale d’informations sur le logement), et ce, le plus en amont possible. Un numéro Vert « SOS loyers impayés » (0 805 160 075), mis en place à l’automne, permet de joindre facilement un agent. « Il est important de réagir vite et de ne pas réagir seul, surtout quand on est bailleur du parc privé, sans l’assistance d’un professionnel de l’immobilier », souligne Louis du Merle, juriste à l’Anil, qui rappelle que les Adil avec leurs 450 juristes répartis sur l’ensemble du territoire français sont là pour guider aussi bien les locataires que les bailleurs.

L’avantage d’avoir recours à ces structures, c’est qu’elles collaborent avec la CAF et ses équipes de travailleurs sociaux. « Il est en effet essentiel de traiter le problème de l’impayé de manière collective, soit pour trouver une aide, soit pour définir un plan d’apurement en cohérence avec les capacités financières du locataire, soit pour envisager son relogement lorsqu’il est clair que celui-ci ne pourra pas régler sa dette », poursuit Louis du Merle, qui ajoute : « D’expérience, et surtout dans le contexte de crise économique actuelle, les bailleurs ­désirent garder leur locataire ; ils se positionnent dès
le début dans une démarche amiable de règlement de l’impayé plutôt que dans une procédure judiciaire qu’ils savent longue et épuisante. » Sachez, quoi qu’il en soit, qu’un plan d’apurement ne vous prive pas de lancer en parallèle une procédure de recouvrement et d’expulsion, dans l’hypothèse où le plan ne serait pas respecté.

2 – Envoyer une mise en demeure de paiement

Lorsque ces tentatives de négociation restent infructueuses, que votre locataire ne réagit pas ou, même, ne se conforme pas au plan de remboursement convenu, vous devez lui adresser une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Vous êtes autorisé à le faire dès qu’un seul loyer est impayé. Cette lettre est la première étape de la procédure contentieuse. Depuis le décret du 11 mars 2015, il est en effet obligatoire, avant toute action judiciaire, de justifier d’une tentative préalable de résolution à l’amiable du litige. Ce type de courrier vous permet de vous conformer à cette exigence.

Cela ne signifie pas que vous vous orientez nécessairement vers un contentieux. Certes, la date de réception du recommandé par le locataire fait démarrer les intérêts au taux légal. Mais, surtout, la mise en demeure constitue un bon moyen de pression. Elle peut suffire à provoquer une réaction du locataire et l’inciter à payer les loyers et charges dus.

Que doit contenir la mise en demeure pour être considérée comme telle et non pas comme une simple lettre de relance envoyée en LRAR ? La mention « mise en demeure » doit clairement apparaître et vous devez expressément signifier au locataire qu’il s’agit de la première étape de la procédure de recouvrement qui vous permettra ensuite de saisir le juge s’il ne s’acquitte pas de sa dette. Vous devez y préciser l’objet du litige, c’est-à-dire faire un rappel des échéances non perçues, formuler ce que vous réclamez et spécifier un délai raisonnable au terme duquel la dette devra être réglée (entre huit et quinze jours). Bien entendu, la lettre doit être datée, signée et indiquer vos coordonnées et celles du locataire. Pour ne rien oublier, mieux vaut utiliser un modèle-type comme on peut en trouver, par exemple, sur le site de l’Anil.

Cette mise en demeure est indispensable pour ­déclencher les garanties prévues au moment de la signature du bail et destinées à couvrir les impayés.

3 – Actionner la garantie

Après avoir relancé le locataire de manière ­informelle puis lui avoir fait parvenir une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, vous devez actionner la garantie. Là aussi, il est fortement déconseillé de laisser traîner les choses.

  • Vous aviez demandé un cautionnement.Lorsque le cautionnement est solidaire, ce qui est le cas en majorité, vous avez la possibilité d’agir directement contre la caution. Elle est en effet immédiatement redevable des impayés de loyers et de charges, au même titre que le locataire. Il faut donc lui adresser une mise en demeure en recommandé avec avis de réception, comme au locataire. Rédigez les deux courriers en même temps, en prenant les précautions identiques sur la forme et le fond, et postez-les ensemble. La caution sera elle aussi tenue par le délai au-delà duquel vous engagerez une procédure judiciaire. Le cautionnement est une garantie très efficace, surtout en raison du lien existant généralement entre le locataire et la caution. « On constate que lorsque l’on actionne le cautionnement, on obtient très vite le remboursement du locataire principal », souligne-t-on à la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers). En revanche, si le garant lui-même ne réagit pas à votre mise en demeure, vous n’aurez d’autre choix que de le poursuivre devant le tribunal.
  • Vous bénéficiez d’une garantie Visale. Si le ­locataire est couvert par la garantie Visale mise en place par les pouvoirs publics, notamment pour les étudiants ou les personnes « en mobilité professionnelle », vous devez suivre les modalités fixées par le dispositif. Elles sont bien expliquées sur le site Visale.fr. Ici aussi, c’est la lettre de mise en demeure qui enclenche le processus. Il faut l’envoyer en recommandé avec accusé de réception dans les quinze jours suivants l’impayé, après un courrier de ­relance simple. Autant dire qu’il n’y a pas de temps à perdre. Notez que l’impayé, pour Visale, correspond officiellement à deux mois de loyer et charges non réglés, consécutifs ou pas ; ou, en cas de paiement partiel, quand le cumul des sommes dues dépasse un mois de loyer. Si le locataire n’a pas obtempéré dans les huit jours à compter de la réception de la lettre, vous avez trente jours à partir de l’impayé pour le déclarer sur votre espace personnel du site et déposer les pièces justificatives. Vous devez recevoir une réponse sous quinze jours avec une proposition d’indemnisation. Dès acceptation de celle-ci, le remboursement des loyers est effectué par virement bancaire.
  • Vous aviez souscrit une assurance loyers impayés. Cette assurance vous a coûté entre 2,5 et 4,5 % du montant du loyer annuel, c’est le moment d’en profiter. Ressortez votre contrat : les conditions de fonctionnement et de remboursement du propriétaire y sont précisées. En général, il faut respecter deux étapes pour que cette garantie prenne le relais : une lettre de relance dans les vingt jours à compter du premier retard, puis une mise en demeure sous huitaine dans les quinze jours suivants (soit trente-cinq jours à partir de la date à laquelle aurait dû être payé le loyer). Ne les négligez pas, votre assureur vous en demandera les justificatifs. En l’absence de paiement ou de réaction au terme du délai de huit jours, procédez rapidement à la déclaration. « Entre le premier impayé et le premier versement de l’assurance, il s’écoule en moyenne trois mois. Mais les indemnités sont souvent rétroactives, c’est-à-dire qu’il n’y aura pas de franchise à payer. Même si chaque organisme a ses pratiques, la tendance est à la prise en charge de l’indemnisation dès le premier euro de loyer impayé », indique Amina Walter, directrice générale déléguée du comparateur en ligne LeLynx.fr.

4 – Obtenir la résiliation du bail

Récupérer l’équivalent des loyers impayés par le jeu de la garantie, c’est bien, mais ce n’est qu’une solution provisoire. Face à un locataire qui ne verse pas ses loyers ou ne respecte pas le plan d’apurement de sa dette, vous devez mettre un terme au bail. Pour cela, il faut suivre une procédure très balisée où le recours à l’huissier et au juge est indispensable, même si votre contrat contient une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. L’intervention du juge sera obligatoire pour constater la résiliation du bail.

Il faut commencer par faire délivrer un commandement de payer au locataire. A ne pas confondre avec la mise en demeure, même si dans les deux cas, le but est de le contraindre à rembourser sa dette de loyers et charges. Le commandement de payer est un acte officiel qui ne peut être délivré que par un huissier de justice. Les frais seront à la charge du débiteur. Cet acte fait courir un délai de deux mois au cours duquel le locataire peut régulariser sa situation ou réclamer des délais de paiement au juge, voire saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) afin d’obtenir une aide financière.

Si, en revanche, votre locataire n’a toujours pas réagi à l’expiration des deux mois, le juge devra être saisi afin de faire constater que le contrat de bail est résilié et prononcer l’expulsion du locataire. La procédure se fait en référé (elle est censée être plus rapide). L’avocat n’est pas obligatoire si le montant des impayés est inférieur à 10 000 euros mais vous avez encore besoin de l’huissier de justice : il s’occupera de saisir le tribunal et remettra à votre locataire une assignation à comparaître devant le juge aux fins de constat de résiliation du bail. Vous pouvez aussi réclamer, une fois de plus, le paiement des arriérés de loyers, des dommages et intérêts, le remboursement des frais de justice et la fixation d’une ­astreinte. L’assignation informe le locataire qu’il est convoqué à une audience dont la date reste à fixer, dans les deux mois. Ce délai doit lui permettre de trouver des solutions pour apurer sa dette. Les locataires viennent rarement à l’audience. Le jugement en main, vous pourrez engager une procédure de saisie (voir interview page précédente).

Sachez enfin que, même si, après le commandement de payer, le locataire a régularisé sa situation, vous êtes fondé à mettre un terme au bail. Vous pouvez invoquer un « motif légitime et sérieux », constitué par son manquement à l’obligation de paiement du loyer. Le congé devra alors être envoyé six mois avant la fin du contrat de bail.