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Déclaration d’impôts 2020 : les revenus fonciers

Quand il n’opte pas pour le micro-foncier, le propriétaire-bailleur doit remplir la déclaration spécifique 2044 normale ou spéciale. Puis les résultats nets fonciers sont à reporter dans la 2042 normale ou complémentaire.

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Les recettes soumises au micro-foncier

Conditions d’application du régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est réservé aux contribuables ayant perçu moins de 15 000 euros de loyers hors charges en 2020. Il consiste à déclarer le montant brut des locations nues, sans déduction des charges, en case BE, cadre 4, page 3 de la déclaration 2042 normale, le fisc y appliquant ensuite un abattement forfaitaire de 30 %. Cette limite des 15 000 euros s’apprécie annuellement, y compris lorsque la location a commencé en cours d’année. Il n’y a donc aucun prorata à calculer.

Exemple : un contribuable ne dispose que d’un seul bien, mis en location depuis juin à 1 300 euros par mois, soit des recettes en 2020 de 9 100 euros (1 300 x 7). Il peut prétendre au régime micro-foncier. En revanche, en 2021, avec un total de loyers de 15 600 euros (1 300 x 12), il sera obligé de passer au régime réel. 

Renonciation au micro-foncier au profit du régime réel

Lorsque ses loyers ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année, le contribuable est automatiquement placé sous le régime micro-foncier. Mais automatiquement ne signifie pas obligatoirement ! Il peut donc préférer la déclaration des loyers réels. Il suffit pour cela de remplir une déclaration 2044 et de la joindre à sa déclaration générale de revenus 2042. Le redevable peut se procurer ce document au centre des impôts ou le télécharger sur Internet. Il faut alors reporter le revenu net foncier obtenu dans la 2044 sur la déclaration 2042 normale, en case BA, cadre 4, page 3.

Possibilité de retour au micro-foncier

L’option prise pour le régime réel alors que le contribuable perçoit moins de 15 000 euros de loyers s’applique obligatoirement pour une période de trois ans. A l’issue de cette période, il peut se replacer, à tout moment, sous le régime micro-foncier. Cette renonciation au réel n’est soumise à aucun formalisme. Il lui suffira de ne pas remplir la déclaration no 2044 et de reporter ses revenus fonciers sur la déclaration générale no 2042.

Avantage fiscal du régime micro-foncier

Avec le régime micro-foncier, le contribuable bénéficie d’un abattement de 30 % censé couvrir toutes ses dépenses. Cet abattement est avantageux quand il dépasse les charges réelles. C’est pourquoi, avant d’accepter ce système, le contribuable a intérêt à additionner ses charges pour vérifier qu’elles ne dépassent pas 30 % de ses revenus locatifs. Si c’est le cas, il doit préférer la déclaration au réel sur l’imprimé 2044.

Incompatibilité avec le micro-foncier des seuls régimes d’amortissement

A la différence des régimes d’amortissement précédents, les systèmes Scellier, Duflot et Pinel-Denormandie laissent au contribuable le choix du régime d’imposition : micro-foncier ou réel. De plus, son option pour la première année ne l’engage pas pour la durée obligatoire de location ouvrant droit à la réduction d’impôt. Il peut, s’il y trouve intérêt, repasser au réel, mais pour au moins trois ans.

Les loyers soumis au régime réel

Sommes à déclarer

Le contribuable doit déclarer les sommes constituant la contrepartie de la location : les loyers, y compris ceux perçus d’avance et les arriérés, les droits d’entrée, pas-de-porte, indemnités de résiliation versées par le locataire sortant… Si ses appartements sont situés dans le même immeuble, il n’est pas tenu de tout détailler.

Si, en revanche, ils se trouvent dans divers immeubles, il faut individualiser les recettes en remplissant la ligne 211 de l’imprimé 2044. Ce dernier est prévu pour huit biens situés dans huit immeubles différents. Si le bailleur a plus de huit biens, il doit remplir un autre imprimé 2044.

Recettes perçues au titre de la location du toit pour des antennes-relais

Il s’agit de revenus fonciers comme les autres. Les sommes étant modiques, le copropriétaire bénéficie du micro-foncier et déclare le montant brut versé par le syndic en case BE de la 2042. Mais comme tout bailleur, il peut déclarer le montant réel perçu, net des charges éventuelles, dans la déclaration 2044, page 2, ligne 213. 

Revenus accessoires des propriétés rurales 

Le contribuable qui possède des terres non louées à un agriculteur qui les exploite peut néanmoins en tirer des revenus. Il s’agit le plus souvent de droits de chasse ou de pêche, mais également des produits de la location de droit d’affichage le long de terrains longeant des routes, de redevances perçues pour la concession du droit d’exploitation de carrières et de redevances tréfoncières autorisant l’extraction des matières premières en sous-sol. Les sommes ainsi perçues constituent des revenus fonciers imposables conformément à la règle générale et doivent donc figurer dans la déclaration 2044.

Abattements applicables au régime Scellier

Il existe deux abattements possibles. Tout d’abord, si le bien se trouve dans une zone de revitalisation rurale, le bailleur a droit à une déduction spécifique égale à 26 % des loyers. Ensuite, s’il accepte de louer dans le secteur intermédiaire à des conditions de loyer plus restrictives pour des locataires satisfaisant à certaines conditions de ressources, il peut prétendre à un abattement de 30 %. Ces deux abattements ne sont pas cumulables. Pour en bénéficier, les loyers mentionnés en lignes 211 et 215 doivent également figurer en ligne 228 de l’imprimé 2044.

Abattement applicable au régime Cosse ancien

Le Cosse dans l’ancien permet de déduire de son loyer un abattement de 15 %, 30 %, 50 %, 60 %, 70 % et même 85 % selon que la location est faite dans le secteur intermédiaire, social, très social ou social intermédié. Pour en bénéficier, le bailleur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources des ­locataires. Mais il faut surtout avoir signé, préalablement à la location, une convention d’au moins six ans avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Celle-ci détermine le montant du loyer, les conditions de sa révision, les modalités d’occupation du logement et les travaux à réaliser par le bailleur. Faute de quoi, le contribuable ne peut déduire de ses loyers que les charges réelles supportées. S’il entre dans ce cadre, les loyers déjà mentionnés en lignes 211 et 215 doivent également figurer en ligne 228 de l’imprimé 2044.

Abandon des loyers de biens indivis

Le contribuable imposable à raison de sa part dans une indivision ne peut se soustraire à l’impôt en abandonnant cette part à un co-indivisaire. Ce principe résulte de la jurisprudence et de la documentation administrative de Bercy. Il doit donc déclarer personnellement la quote-part de revenus fonciers lui revenant même s’il ne la perçoit pas.

Par ailleurs, s’agissant d’époux divorcés, celui qui abandonne sa part de loyer à son ex-époux ne peut déduire les sommes correspondantes en tant que pension alimentaire, sauf s’il s’agit d’une prestation compensatoire décidée par le juge. A noter aussi que l’indemnité d’occupation de l’habitation du couple mise à la charge de l’ex-époux ­occupant est un revenu foncier pour l’ex-époux bénéficiaire (Réponse Quéré, JO Assemblée nationale, 11 mars 2014, p. 2331, no 2806).

Intérêts légaux perçus pour loyers impayés

Si le contribuable a saisi le tribunal afin de recouvrer une créance de loyer sur son locataire défaillant, le juge ayant assorti sa condamnation du paiement d’intérêts, ces derniers compensent le préjudice résultant du retard de paiement. Ils ne sont donc pas taxables au titre des revenus fonciers. 

Les charges déductibles dans le régime réel

Frais de gérance et de gestion

Les charges de gestion et de gérance doivent figurer dans les cases 221 et 222, page 2 de l’imprimé 2044. Dans la première, il convient de mentionner les rémunérations diverses versées au professionnel en charge de la location du bien, les sommes acquittées à une agence pour trouver un locataire, les honoraires payés à un cabinet tenant la comptabilité des immeubles, les frais de rémunération des concierges et des gardes ou encore les frais de procédure engagés pour le recouvrement des loyers impayés.

Sur la ligne 222, une somme forfaitaire de 20 euros par local loué est autorisée. Ce montant représente les frais acquittés par le bailleur pour assurer la location des biens : frais d’annonces, correspondance, déplacements, téléphone, équipement informatique…

Primes d’assurance

Dans la ligne 223 de l’imprimé 2044, « primes d’assurance », la loi autorise le bailleur à déduire toutes les primes, quel que soit le risque couvert : l’assurance des loyers impayés, mais aussi tous les autres types de garanties souscrites pour le local. 

Travaux de transformation et d’agrandissement

Les dépenses déductibles en ligne 224 de l’imprimé 2044 sont les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Pour les travaux de transformation, tout dépend de leur nature. L’Administration a ainsi admis la déduction de travaux de transformation d’une maison de retraite en appartements ou d’un hôtel (Conseil d’Etat, 19 novembre 2013, no 360146) au motif qu’il n’y avait pas de modification des surfaces et des structures. A l’inverse, les travaux permettant de transformer une grange en habitation n’ont pas été admis.

De même, les travaux augmentant la surface habitable ne sont pas déductibles (Conseil d’Etat, 29 mai 2019, no 421237). Pour éviter tout litige, il est recommandé de joindre à sa déclaration une note descriptive des travaux entrepris.

Travaux déductibles pour une boutique louée

Pour les immeubles loués sous le régime des baux commerciaux, le bailleur peut seulement déduire en ligne 224 de l’imprimé 2044 les frais de réparation et d’entretien courants, à l’exclusion des travaux d’amélioration. La modernisation d’une boutique, comme un changement d’escalier, entre dans cette dernière catégorie. Deux exceptions : le désamiantage ou les travaux pour l’accueil des handicapés.

Travaux avant relocation

Le coût des travaux de remise en état réalisés afin d’assurer la mise en location d’un bien ou sa location à un prix plus élevé est déductible. Il s’inscrit en ligne 224 de l’imprimé 2044.

Travaux avant revente d’un bien

Le contribuable ne peut jamais déduire de ses loyers les frais déboursés après le départ de son locataire en cas de vente (mais s’il reloue son local rapidement, il le peut). Ces travaux peuvent, en revanche, minorer la plus-value.

Charges de copropriété

Pour les charges courantes, lignes 221 à 230 de l’imprimé 2044, le contribuable déduit seulement la part non répercutée sur son locataire. On estime que cette part représente en moyenne 20 à 30 % des loyers. L’exercice est plus facile pour les travaux importants, grâce aux appels de fonds spécifiques, certains travaux non répercutables sur les locataires étant déductibles en totalité.

A noter que le montant des provisions pour travaux versé au syndic est déductible, même s’il n’a payé qu’une part des factures aux artisans dans l’année. Attention aussi à ne pas imputer deux fois les frais de concierge et de gérance du syndic. Dans une copropriété, ils figurent dans les charges générales. Il ne faut pas les mentionner simultanément en ligne 229 et en ligne 221 !

Intérêts d’emprunt

Les intérêts (lignes 250 et 410 de l’imprimé 2044) sont déductibles sans limite de montant ou de durée. Le contribuable, à l’aide de son échéancier, doit additionner les échéances mensuelles versées en 2018 hors remboursement du capital. Il peut y intégrer les frais liés à la souscription du crédit : frais de dossier, d’hypothèque, intérêts intercalaires, cotisations d’assurance décès…

S’il a hérité d’un bien loué, il peut déduire les intérêts des prêts contractés pour payer les droits de succession ou ceux facturés par le fisc en cas de paiement différé ou fractionné. En revanche, les primes versées sur une assurance vie souscrite pour garantir un prêt in fine ne sont pas déductibles. 

Impôts déductibles

Sont déductibles du revenu foncier les impositions, autres que celles incombant normalement au locataire, perçues à raison des immeubles au profit des collectivités locales et de certains organismes. Il s’agit des taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, et de certaines taxes annexes comme la taxe spéciale au profit de la Région Ile-de-France.

En revanche, ne sont pas déductibles les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage à la charge de l’occupant, les prélèvements sociaux, la TVA éventuellement acquittée sur les loyers, les droits de mutations pour l’achat du bien et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

L’imputation du déficit foncier

Règle d’imputation des déficits

Si le total des charges est supérieur aux loyers, il y a un déficit foncier. Les règles d’imputation varient selon son origine. La fraction déductible sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros doit résulter de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l’excédent est imputable sur le revenu global des six années suivantes. Si ce déficit excède 10 700 euros, le surplus est reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes.

A noter que contrairement à la juris­prudence, Bercy estime que les déficits antérieurs à la vente d’un immeuble ne sont plus imputables sur les revenus fonciers ultérieurs. Quant aux déficits venus des intérêts d’emprunt, ils s’imputent sur les revenus fonciers de l’année. Il faut alors remplir les lignes 434 à 438 et 450, page 4 de l’imprimé 2044, et reporter le montant restant à imputer en case BB de la déclaration 2042.

Calcul du plafond des déficits déductibles du revenu global

Le contribuable doit connaître deux règles. Un, pour une mise en location en cours d’année civile, la limite de 10 700 euros ne subit pas de prorata. Deux, elle ne s’applique pas ­appartement par appartement. Le déficit imputable résulte de la compensation de tous les revenus fonciers et de toutes les charges de l’année pour l’ensemble du patrimoine immobilier locatif. 

Pour l’obtenir, vous devrez remplir scrupuleusement les cases 430 à 441, page 4 de l’imprimé 2044, par un report des résultats calculés pages 2 et 3. Puis vous reporterez le résultat final en case BB, cadre 4, page 3, de la déclaration 2042 normale.

Fin de location d’un bien ayant généré un déficit

Le contribuable doit remplir l’encadré 460 de la 2044 uniquement s’il a récupéré en 2020 un bien alors qu’il avait constaté en 2019 un déficit diminuant son revenu global. En effet, l’imputation du déficit sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le logement est loué pendant encore trois ans après l’année au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée ! Si cette condition n’est pas respectée, les revenus des trois années précédant l’année de récupération sont recalculés par le fisc, comme s’il n’y avait pas eu de déficit. 

Les régimes spéciaux

Biens monuments historiques

L’achat d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques permet de bénéficier d’une imputation sans limitation du déficit foncier relatif à cet immeuble. Le bien devra être loué et le propriétaire doit s’engager à conserver l’immeuble pendant au moins quinze ans. La totalité des charges foncières afférentes à l’immeuble peut alors être imputée sur les revenus fonciers, puis, en cas de déficit, sans limitation de montant, sur le revenu global. 

En principe, seuls les travaux réalisés sur les éléments inscrits ou classés peuvent participer à la constitution d’un déficit imputable sur le revenu global. Mais si le classement, bien que partiel, vise la protection de l’ensemble architectural, les déficits relatifs aux parties non inscrites de l’immeuble peuvent être déduits. Vous devez remplir une déclaration 2044 spéciale et renseigner les lignes 420 à 470, puis 720 à 764, sans oublier de reporter le résultat obtenu en case BA ou BB de la déclaration 2042. A noter que Bercy a précisé que ce régime s’appliquait aux charges foncières des monuments funéraires classés ou inscrits.

Les charges des propriétés rurales

Les dépenses supportées par les bailleurs donnant en location par bail à ferme une exploitation agricole sont celles indiquées pour le régime réel général. Mais en plus de ces diverses déductions, vous pouvez retrancher de vos recettes les dépenses d’amélioration apportées aux propriétés bâties autres que les locaux d’habitation (hangars, étables…), à condition qu’elles ne soient pas susceptibles d’entraîner une augmentation du fermage. Vous pouvez y ajouter toutes les dépenses d’amélioration afférentes au non-bâti, comme les travaux d’arrachage, de drainage, etc.

Certaines dépenses de construction sont déductibles. Par exemple, celles engagées pour l’édification d’un nouveau bâtiment d’exploitation à condition qu’il soit destiné à remplacer un bâtiment de même nature, vétuste ou inadapté aux techniques modernes de l’agriculture. Là encore, la construction ne doit pas entraîner une hausse du fermage. Sont aussi admises en déduction toutes les charges d’amélioration et de construction qui s’incorporent aux bâtiments d’exploitation rurale et qui sont destinées à satisfaire aux normes prévues en matière d’environnement.