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Le viager, mode d’emploi

Injustement décrié, le contrat de viager apporte une réponse pertinente à l’enjeu du bien-vieillir. Dans cette solution gagnant-gagnant, le senior conserve son domicile et l’acquéreur se constitue un patrimoine immobilier à moindres frais. Explications.

Immobilier
©Istock

Faites le test : évoquez le viager dans un dîner familial ou mondain, immanquablement, l’éventail des réactions s’échelonnera entre l’ironie, pour les plus indulgentes, et la franche hostilité, tant ce contrat, dont les premières moutures remontent à l’Antiquité, est synonyme, dans l’imaginaire collectif, de « pari sur la mort ». Et donc de spéculation morbide !

Cette idée tenace s’appuie sur nombre d’anecdotes autour de cette formule consistant à vendre un bien immobilier en échange d’un capital et d’une rente à vie. Qui ne se souvient en effet du film Le Viager (1972) de Pierre Tchernia, dans lequel Louis Martinet, vaillant célibataire interprété par Michel Serrault, survit à tous les membres de la famille Galipeau qui lui ont acheté en viager sa maison de Saint-Tropez !

Et qui n’a pas entendu l’histoire de Jeanne Calment qui, en 1965, âgée de 90 ans et sans héritier direct, décida de vendre en viager son appartement à Arles. La doyenne de l’humanité survivra à son acheteur, en l’occurrence son notaire. A la mort de la plus que centenaire, en 1997, l’addition finale du viager, pour les ayants droit, pointera à 920 000 francs (189 000 euros). Le double de sa valeur réelle !

A l’opposé, on peut évoquer des personnalités qui, ayant acheté un bien en viager, ont pu en récupérer rapidement la pleine propriété et donc s’enrichir avec un ticket d’entrée très abordable. L’exemple le plus connu est sans doute celui de Charles de Gaulle qui raflât le domaine de la Boisserie à Colombey-les-Deux-Eglises (Haute Marne) par ce biais en 1934. La vendeuse, Alice Bombal, décéda des suites d’un accident deux ans après la transaction, permettant au général de s’approprier cette gentilhommière champenoise pour un prix total dérisoire.

Attention toutefois à ne pas prendre des cas particuliers pour des généralités. Car les centenaires sont peu nombreux en France. A peine 21.000 individus au recensement de 2017, soit 0,03 % de la population. Et ceux âgés de 105 ans et plus ne représentent qu’un dixième de ces centenaires. Bref, atteindre ces âges canoniques relève encore aujourd’hui de l’exception.

Quant à la probabilité d’un décès prématuré d’un vendeur, sans être totalement négligeable, elle reste statistiquement minoritaire parmi la dizaine de milliers de transactions en viager conclues chaque année dans l’Hexagone. En tout cas, il ne faut pas compter sur une issue prématurée quand on achète un bien en viager, sous peine de désillusion.

Fait rassurant pour les amateurs de viager, la rentabilité de l’investissement est quasiment toujours positive, même dans les cas où le décès du vendeur survient au-delà de l’espérance de vie statistique. A fortiori si la sacro-sainte règle d’or de l’immobilier, à savoir la qualité de l’emplacement, est scrupuleusement respectée. La plus-value compensera alors largement les aléas du contrat.

Une solution pour pallier la baisse de revenu des seniors

Peu éthique, le viager ? Bien au contraire. « C’est un dispositif moderne, à haute valeur sociale et parfaitement intergénérationnel », affirme Sophie Richard, fondatrice du réseau d’agences spécialisées Viagimmo. En 2050, l’Hexagone comptera 24,3 millions de personnes âgées de plus de 60 ans, selon l’Insee. Soit un Français sur trois. Pour ces seniors se posera un problème budgétaire évident. Car la générosité du régime de retraite ne va pas aller en s’améliorant…

Autre épée de Damoclès pour ces néoretraités : la perte d’autonomie. Selon les projections démographiques, 4 millions de seniors se retrouveront dans cette situation au milieu du siècle, principalement dans les tranches d’âge supérieures à 75 ans. Connaissant le coût exorbitant d’un lit en Ehpad (2 900 euros en moyenne par mois, selon des données de la DGCS/ministère des Solidarités, en date de 2012) et celui du maintien à domicile, à peine moins élevé, on ne peut que s’inquiéter pour le financement du traitement de la dépendance.

Mais tout n’est pas perdu pour ces seniors. Pour la plupart, ils ont la possibilité de monétiser leur patrimoine immobilier (souvent leur principal actif), qui frôle en moyenne les 200 000 euros par tête, selon différentes estimations. Et cela sans devoir déménager, grâce au viager.

Rappelons le principe de ce contrat, du moins lorsqu’il est de type « occupé », ce qui représente neuf cas sur dix : le senior conserve son domicile aussi longtemps qu’il le souhaite, grâce au droit d’usage et d’habitation ou à la réserve d’usufruit.

Cette prérogative s’éteint automatiquement à son décès ou, sauf clause spécifique, lors de son départ (forcé ou volontaire), en maison de retraite notamment. Pour ne pas laisser place à des litiges, toutes les éventualités doivent être envisagées et détaillées dans la promesse et surtout dans l’acte notarié.

Particularité essentielle de la transaction en viager, le prix de vente subit une décote par rapport à sa valeur réelle, dite vénale. Et ce, en raison de l’abattement d’occupation, modulé en fonction de l’espérance de vie du vendeur, différente selon qu’il s’agit d’un homme, d’une femme ou d’un couple.

Cet abattement correspond peu ou prou au loyer que ce vendeur, aussi appelé crédirentier (l’acheteur se nomme débirentier), devrait payer s’il devait louer le logement jusqu’à son décès. Plus le crédirentier est âgé, plus la valeur occupée retenue est élevée, et moins la décote est importante.

Un outil pertinent pour simplifier les successions

Cette décote constitue cependant le principal frein au développement du viager auprès des seniors avec enfants. Elle est souvent perçue comme une minoration du bien, venant soustraire une partie du patrimoine à la succession. Cette perception doit toutefois être relativisée. D’abord, le viager peut être, en réalité, un bon moyen d’organiser la transmission. En libérant le capital emprisonné dans la pierre, il permet d’aider sans attendre les enfants ou petits-enfants.

Ensuite, on évite ainsi l’indivision entre héritiers sur le bien vendu. Fini, les disputes entre ayants droit. A noter, sur cet aspect, que, début 2017, le réseau d’agences Senior Consulting Group a lancé le contrat Capifine, qui réserve une partie du prix de la vente aux héritiers, libérée au moment du décès du vendeur.

Enfin, en utilisant le viager, le senior n’aura pas à solliciter la solidarité financière de ses descendants pour subvenir à ses besoins (obligation prévue par les articles 205 et suivants du Code civil).

Il faut aussi avoir en tête que le montage financier d’un viager ne s’arrête pas au prix de vente du bien. Une fois celui-ci fixé, le professionnel qui assiste propriétaire et acquéreur (le viagériste) ventilera cette valeur occupée entre, d’une part, le capital versé immédiatement, appelé le bouquet, et, d’autre part, la rente viagère payée mensuellement.

Précision utile : cette rente est en partie défiscalisée, en fonction de l’âge de celui qui la perçoit. Entre 50 et 59 ans, la fraction imposable sur le revenu de la rente se limite à 50 % (70 % avant), puis elle passe à 40 % si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans, et à 30 % au-delà.

Les calculs pour déterminer le bouquet et la rente peuvent varier d’un professionnel à un autre, en raison de l’utilisation de barèmes différents. Prenons un exemple mis en avant par un viagériste réputé : un bien d’une valeur marchande de 350 000 euros occupé par une femme de 71 ans (voir infographie ci-dessus). La décote infligée sur cette valeur vénale sera de 54 %, en appliquant un loyer mensuel théorique de 833 euros (les chiffres sont arrondis), pour une espérance de vie de dix-neuf ans.

La valeur occupée, de l’ordre de 160 000 euros (valeur vénale à laquelle on soustrait dix-neuf années de loyers, soit environ 190 000 euros d’abattement), se ventilera entre un bouquet de 50 000 euros et une rente viagère de 554 euros par mois. Précisons que la rente est indexée sur l’inflation, de façon à éviter au senior une perte de pouvoir d’achat.

Et le crédirentier est souvent protégé par une autre clause : celle relative à la renonciation du droit d’usage et d’habitation (pour cause de départ en maison de retraite, par exemple). « A condition de le prévoir dans le contrat, le départ anticipé déclenchera une revalorisation de la rente, de 20 % généralement, en contrepartie de la remise des clés à l’acquéreur », complète Sophie Richard.

Attention, si le crédirentier bénéficie de protections – notamment le privilège du vendeur, garantie qui permet d’annuler la vente si le débirentier cesse d’honorer le paiement de la rente –, il est soumis aussi à certaines obligations, dont le paiement des charges liées au logement. Autant de contraintes soigneusement encadrées. 

« Pour que la gestion du viager se passe au mieux, il est important de contractualiser tous les cas de figure », renchérit Henri-Pierre Ouhibi, fondateur de Senior Consulting Group. Car dans le viager, bien plus encore que dans un contrat immobilier classique, le diable se niche dans chaque détail.

D’où l’intérêt de passer par un viagériste sérieux comme Renée Costes Viager, le leader du marché (1 000 transactions par an), Senior Consulting Group ou Viagimmo – cette liste est non exhaustive –, ou encore par un réseau immobilier classique qui a développé une expertise dans le domaine, comme Barnes Viager sur le haut de gamme ou Capifrance dans les transactions plus classiques.

Un achat possible sans avoir besoin d’emprunter

Quels sont les avantages de l’achat en viager ? Comme évoqué plus haut, ce type d’investissement est, en principe, rentable voire très rentable. Mais ses atouts ne se limitent pas à ce seul paramètre. L’acquisition en viager permet à des profils non finançables par les banques mais parfaitement solvables d’accéder à la propriété. C’est aussi un moyen astucieux de préparer sa retraite. Dans l’investissement en viager, nul tracas de gestion locative. De plus, le prix est décoté et les frais de notaire réduits car calculés sur la valeur occupée.

Pour ceux que le côté « pari sur la mort » rebute, il existe une alternative, le contrat de la société Monetivia, dont le principe consiste à acquérir la nue-propriété du bien d’un senior avec une durée d’usufruit déterminée à l’avance, indépendante de l’aléa de la mort du vendeur. En cas de décès prématuré, un complément de prix devra être versé par l’acquéreur à la succession. Si au contraire, le vendeur est en vie au terme du contrat, et s’il souhaite conserver l’usage du logement, une rente mensuelle équivalente à 3 % de la valeur de la nue-propriété sera versée à l’acquéreur grâce à une assurance précédemment souscrite par le vendeur (Allianz).

Dans un univers du viager qui évolue rapidement, on n’oubliera pas de mentionner, pour finir, l’intérêt croissant que cette solution suscite chez les institutionnels. De plus en plus de fonds se portent acquéreurs de biens en viager, y compris dans une démarche sociale à l’instar du modèle déployé par la coopérative Les 3 Colonnes. D’autres fonds sont accessibles pour les investisseurs particuliers. L’ensemble de ces intervenants contribuent à développer le marché du viager. Et à générer du bien-être pour un nombre croissant de retraités en France. 

Le jargon décrypté

  • Bouquet : capital initial versé au comptant par le débirentier à la signature de l’acte authentique du viager. Dans certains cas, le bouquet constitue le seul versement prévu au contrat, sans rente. On parle alors d’un bouquet « sec », bien plus élevé que celui versé dans le schéma classique du viager comprenant une rente mensuelle.
  • Crédirentier : désigne le vendeur du bien vendu en viager. On le nomme ainsi car il est le créancier de la rente viagère versée par l’acquéreur.
  • Débirentier : c’est l’acquéreur, autrement dit celui qui est débiteur 
    de la rente versée.
  • Droit d’usage et d’habitation (DUH) : droit pour le crédirentier d’occuper le bien à titre personnel. Grâce à ce DUH, il peut continuer à vivre chez lui, sans toutefois pouvoir louer ou prêter le bien. Le crédirentier bénéficie de l’usus (usage du bien) mais pas du fructus (perception de loyers).
  • Indexation de la rente : afin que le crédirentier conserve la même valeur en termes de pouvoir d’achat sur toute la durée du contrat, le viager prévoit une indexation automatique de la rente pour suivre l’inflation.
  • Réserve d’usufruit : avec ce droit, plus large que le DUH, le vendeur peut mettre le logement en location, souvent sous conditions.
  • Vente à terme : proche du contrat de viager, la vente à terme permet à un vendeur, en général trop jeune pour prétendre à un viager, de céder son bien avec un paiement étalé dans le temps pendant une période déterminée. Cette rente venant compléter ses revenus est non imposable. Cette solution offre la possibilité à un acquéreur de se constituer un patrimoine immobilier progres­sivement et sans frais bancaires (source : Viagimmo).
  • Viager : se dit d’un droit qui s’éteint à la mort de son titulaire et qui n’est pas transmissible à ses héritiers. Par extrapolation, le contrat de viager est un contrat à titre onéreux qui s’exécute sur la durée de vie du vendeur. Il repose sur un principe simple : un senior cède son bien immobilier à un acquéreur, en échange d’un capital appelé bouquet et/ou d’une rente à vie. Le contrat de viager est dit « aléatoire », selon l’article 1964 du Code civil, car il dépend d’un aléa, la durée de vie du vendeur. Le viager peut prendre deux formes : occupé ou libre.
  • Viager libre : l’acquéreur reçoit la libre disposition du bien dès le jour de la signature de la vente, pour l’occuper ou le louer. En conséquence, le vendeur n’a pas la jouissance du logement.
  • Viager occupé : il s’agit du type de contrat le plus fréquemment utilisé : il représente 90 % des transactions. Le principe : le vendeur peut disposer du logement jusqu’à son décès, grâce au droit d’usage et d’habitation (DUH) qu’il se réserve.