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Location : ces informations indispensables dans le contrat de bail

Tour d’horizon des mentions à ne pas oublier de faire figurer dans le bail.

prêt relais
Crédit : iStock.

L’information du locataire sur la surface du bien

Outre le respect par le bailleur de plafonds de loyers dans certaines zones, la surface du bien loué doit être indiquée dans le bail. Elle ne peut pas descendre en dessous d’un certain seuil. Si le bailleur n’a pas l’obligation de faire établir un diagnostic de surface il doit être prudent car si elle est erronée, le locataire peut demander une baisse de loyer.

Le bail doit indiquer la surface du bien loué

Le contrat de location d’une résidence principale, qu’il concerne un logement vide ou un logement meublé, doit comporter « la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation » (article 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Cette surface « habitable » est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle ne comprend pas les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m (article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation). Elle diffère légèrement de la surface « loi Carrez » mentionnée dans le cadre d’une vente.

Si le contrat de location ne comporte pas l’indication de cette surface, le locataire peut dans le délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.

Le bien loué doit avoir une consistance minimum

La loi précise également que le bailleur doit délivrer au locataire un « logement décent », notamment au regard de sa surface. Les critères de décence sont précisés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement loué doit disposer d’au moins une pièce principale ayant à minima une surface habitable égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, ou bien un volume habitable au moins égal à 20 m3. Ce dernier est défini en multipliant les surfaces habitables par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte pour cela des hauteurs sous plafonds inférieurs à 1,80 m. Attention ! Un règlement sanitaire départemental peut prévoir des contraintes plus importantes (cour de cassation du 17 décembre 2015, n°14-22754). Il faut donc se renseigner selon la localité où se trouve le bien loué, car très souvent, ce règlement n’accorde pas cette option surface /volume et n’autorise qu’une surface de 9 m2 minimum.

Le locataire peut demander une baisse de loyer

Si le bail ne comporte pas la surface et que le bailleur n’a pas donné satisfaction sur ce point au locataire dans le mois de sa demande, ce dernier peut saisir dans les trois mois le tribunal judiciaire pour obtenir le cas échéant la diminution du loyer (article 3 de la loi de 1989).

Si la surface est indiquée mais qu’elle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans le contrat de location, le locataire peut demander au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. S’il ne lui répond pas favorablement dans les deux mois, il peut saisir le tribunal dans un délai de quatre mois à compter de sa demande pour réclamer une diminution du loyer (article 3-1 de la loi). Mais il lui appartiendra de prouver la surface réelle du bien. Enfin, si le logement ne respecte pas les seuils minimaux en termes de décence, le locataire peut également demander au juge un dédommagement.