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Parkings : même en l’absence d’arnaque, il faut garder la tête froide

Entre le rendement brut et le rendement net réellement perçu par l’investisseur, il y a souvent un écart conséquent qu’il vaut mieux avoir en tête au moment de passer à l’acte. Explications…

Parking
Crédit: iStock.

Gare aux arnaques liées à l’investissement dans les parkings. L’Autorité des marchés financiers a récemment émis un message d’alerte à destination des investisseurs. L’engouement actuel pour ce type de placement a en effet suscité la convoitise de structures peu scrupuleuses allant même jusqu’à usurper le nom d’acteurs reconnus du monde la finance.

A cette occasion, il nous a également semblé utile d’aller plus loin en rappelant que dans tous les cas, l’investissement dans les parkings n’a rien d’une recette miracle. Bien souvent, l’investisseur garde en tête le rendement brut alléchant qui lui a été indiqué (ou qu’il a calculé). Mais entre ce rendement brut et le rendement net réellement perçu à la sortie, il y a un écart souvent important à ne pas négliger. Autrement dit, même lorsque l’opération n’a rien d’une arnaque, il convient de garder la tête froide.

Exemple

Prenons le cas d’un parking en province vendu 15.000 euros et promettant un rendement brut de 7%, soit un loyer annuel de 1.050 euros.

Le propriétaire va devoir supporter des charges de copropriété (généralement autour de 150 euros par an) ainsi que la taxe foncière. Si cette dernière est de 100 euros, les charges annuelles s’élèveront à 250 euros.

Ne pas oublier la fiscalité

Bien entendu, le propriétaire sera également imposé sur ses loyers (sous le régime des revenus fonciers). En supposant qu’il opte pour le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%), sa base d’imposition sera de 735 euros. Ici, le PFU de 30% n’étant pas envisageable, l’imposition se fera au barème avec en outre 17,2% de prélèvements sociaux.

Si le foyer est dans la tranche à 14%, la fiscalité s’élèvera à 222 euros. Dans la tranche à 30%, elle passera même à 332 euros.

Au bout du compte, le propriétaire percevra donc un revenu net de 468 euros ou 578 euros selon sa situation. En termes de rendement, cela correspond à 3,85% au mieux et à 3,12% en cas d’imposition à 30%.

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Le poids non négligeable des frais d’acquisition

De surcroît, ces rendements ne correspondent pas encore exactement à la réalité. Lorsqu’il achète un parking, l’investisseur doit régler des frais d’acquisition comme pour tout bien immobilier. Or, leur pourcentage s’avère assez lourd dans le cas d’actifs de faible valeur (à l’échelle des biens immobiliers). Ici, pour un parking de 15.000 euros, nous pouvons les évaluer à 2.800 euros (soit 18,7% du prix d’achat). Autrement dit, le prix de revient sur lequel doit être calculé le rendement n’est pas de 15.000 euros mais de 17.800 euros.

En rapportant nos estimations de revenus nets à ce prix de revient, il apparaît que le propriétaire du parking prix en exemple percevra réellement un rendement net de 2,63% à 3,25%.

Certes, ces chiffres sont loin d’être ridicules dans le contexte actuel de taux bas (d’autant qu’ils n’intègrent pas une éventuelle plus-value à la sortie). Ceci étant, ils sont bien inférieurs au rendement brut de 7% ayant servi de point de départ.