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Qu’est-ce qu’un OPCI (organisme de placement collectif immobilier) ?

Les OPCI, sont un mix équilibré entre Bourse et immobilier physique. Si leur performance est erratique en période de crise, ces produits ont néanmoins l’avantage de présenter un profil diversifié, idéal pour dynamiser son épargne à long terme, dans le cadre d’une assurance vie.

OPCI

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) complètent la gamme des produits de la pierre papier. Par rapport aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI, voir p. 70), ils sont plus liquides grâce à une limitation de la part consacrée à l’immobilier (voir encadré).

Le capital est-il garanti ? 

Non. Vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse.

L’argent est-il disponible ?

Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant dans l’obligation de les acheter grâce à une trésorerie d’au moins 5 % et des actifs financiers pesant jusqu’à 30 % des encours gérés. Le délai ne peut excéder deux mois. Dans certaines situations exceptionnelles, le gestionnaire peut suspendre provisoirement les rachats.

Combien ça rapporte ? 

En raison de leur nature hybride (mêlant immobilier et placements financiers), ces fonds n’offrent pas la même régularité que les SCPI. Bien au contraire, ils affichent une grande volatilité, ce qui a été démontré
en 2020, année au cours de laquelle la performance moyenne des OPCI est tombée dans le rouge, à – 1,54 %, contre + 5,4 % en 2019. En cause, les secousses enregistrées sur les actions, notamment les foncières.

Quelle est la règle fiscale ? 

Le législateur a créé deux formes juridiques distinctes. Tout d’abord, les OPCI ayant la forme d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav), proche des Sicav. Vos revenus sont alors soumis au régime des dividendes, comme pour les actions. Les plus-values, elles aussi, sont imposées comme celles des actions. Ensuite, les OPCI fonds de placement immobilier (FPI). Cette fois, les gains sont imposables selon leur origine : obligations, loyers… La majeure partie des coupons est toutefois composée de revenus fonciers, taxables à l’impôt sur le revenu. Soit au micro-foncier, soit au régime des frais réels, exactement comme dans le régime général (voir p. 42). Le second est plus intéressant si vous avez beaucoup de charges déductibles. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19 %, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15 000 euros. Elle est exonérée au bout de vingt-deux ans de détention pour la part fiscale et de trente ans pour la part sociale.

Où souscrire ?

Vingt OPCI sont accessibles aux particuliers. Ils sont ­essentiellement distribués par Amundi Immobilier, Axa, Banque Populaire, la Caisse d’Epargne, La Banque Postale, La Française AM, Société Générale ou encore Swiss Life. Des courtiers en ligne donnent aussi accès à cette offre. 

Nos conseils 2021 : 

Proches des SCPI, les OPCI garantissent toutefois une meilleure liquidité. En théorie, un OPCI peut investir jusqu’à 90 % de son patrimoine en immobilier. Mais pour assurer une plus grande liquidité des OPCI grand public, l’Autorité des marchés financiers a décidé de ne délivrer son agrément qu’aux OPCI dont l’actif
se compose au maximum de 65 % d’immobilier. Le solde étant formé d’actifs financiers, plus faciles à revendre en cas d’importantes demandes de rachat.

En bref

  • Durée recommandée : huit ans
  • Risque de perte sur un an : 10 %

Les placements de A à Z

  • Durée recommandée : quelques années
  • Risque de perte sur un an : 30 %