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SCPI : comprendre le principe du délai de jouissance

Lorsqu’il achète des parts de SCPI, l’épargnant doit laisser s’écouler un certain temps avant de pouvoir percevoir des dividendes. C’est ce qu’on appelle le délai de jouissance. Explications…

SCPI à capital variable
POur les SCPI à capital variable ou à capital fixe, dès lors qu’un intermédiaire financier intervient pour favoriser l’échange de parts, une commission de 4 % est prélevée. ©Istock

Lorsqu’un investisseur fait un placement, il a généralement le droit de percevoir immédiatement les revenus générés par ce placement. C’est par exemple le cas avec l’immobilier locatif. Dès l’opération bouclée, le nouveau propriétaire peut en percevoir les loyers.

En matière de SCPI, les choses sont un peu différentes puisqu’il existe un décalage entre la date de souscription et le moment où l’investisseur est éligible aux dividendes. C’est ce qu’on nomme le délai de jouissance.

Justification du délai de jouissance

Le délai de jouissance peut être assimilé à un différé. L’investisseur acquiert un bien mais n’a pas immédiatement droit aux revenus associés.

Comment les sociétés de gestions justifient-elles ce décalage ? Tout simplement par le mode de fonctionnement des SCPI. Lorsque vous souscrivez, l’argent versé n’est pas immédiatement réinvesti par la SCPI. Il est mis de côté sur des supports monétaires (peu rémunérateurs) en attendant que la structure procède à un investissement.

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Ne pas appliquer de délai de jouissance consisterai donc à rémunérer tous les souscripteurs de la même façon, y compris ceux dont l’argent n’a pas encore été réinvesti (et ne génère pas de revenus).

Application du délai de jouissance

Le délai de jouissance ne s’applique évidemment que lorsque l’argent engagé va directement financer le développement de la SCPI, c’est-à-dire lors du lancement de la SCPI ou en cas d’augmentation de capital.

Il n’y a en revanche pas de délai de jouissance quand les parts sont acquises sur le marché secondaire, autrement dit quand elles sont rachetées à un autre investisseur.

Durée

Le délai de jouissance est variable d’une SCPI à l’autre. Généralement, il oscille entre 2 et 5 mois. Il peut être présenté de deux façons.

Le plus souvent, les documents précisent que l’investisseur sera éligible aux dividendes « le 1er jour du Xème mois » suivant la souscription. Par exemple, la formule le 1er jour du 3ème mois suivant la souscription signifie qu’une personne achetant des parts en février aura droit aux dividendes à compter du 1er mai.

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On peut aussi trouver la formulation « délai de jouissance de X mois ». Il faut alors laisser s’écouler X mois pleins et attendre le 1er jour du mois suivant pour être éligible. Avec un délai de 3 mois, un souscripteur achetant mi-février n’aura droit aux dividendes qu’au 1er juin.

Impact du délai de jouissance

S’il n’a pas d’effet dans la durée, le délai de jouissance ampute nécessairement les performances obtenues lors de l’année de souscription.

Imaginons une personne prenant des parts le 3 janvier avec un délai de jouissance au 1er jour du 3ème mois suivant la souscription. Cet investisseur ne sera éligible aux dividendes qu’à partir d’avril. Bien qu’ayant investi en début d’année, il perdre un trimestre de performance. Si la SCPI sert un rendement annuel de 4,8% sur l’année, notre souscripteur n’obtiendra « que » 3,6% au titre de cette même année.