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SCPI : les critères à regarder avant d’investir

Avant de s’engager dans la pierre papier, mieux vaut en maîtriser quelques notions clés. Explications…

SCPI à capital variable

Attiré par les rendements encore généreux servis en 2019 (4,51% en moyenne), vous envisagez de placer vos économies dans les SCPI ? La pierre papier peut en effet être une solution de diversification efficace. Mais pour faire les bons choix, quelques critères essentiels sont à regarder de près.

Capital variable ou capital fixe

Une SCPI à capital variable peut racheter elle-même des parts à un souscripteur désirant se retirer. Avec une SCPI à capital fixe, le vendeur doit en revanche trouver un acheteur sur le marché de la revente de parts, dit marché secondaire. Un marché que les sociétés de gestion sont tenues d’organiser.

Prix de la part

C’est le montant que doit débourser le souscripteur, frais inclus. Ce prix est unique pour les SCPI à capital variable. Avec une SCPI à capital fixe, il peut s’agir d’un prix sur le marché primaire (si la société émet des parts) ou sur le marché secondaire (en cas de rachat à un autre épargnant).

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Délai de jouissance

En souscrivant des parts, un investisseur n’a pas immédiatement droit aux dividendes. Il doit laisser s’écouler une période appelée délai de jouissance. Les sociétés le justifient par le fait qu’elles ne réinvestissent pas immédiatement l’argent qui leur est confié. Ce délai va généralement de un à six mois. Il n’y a évidemment de délai de jouissance que si les parts sont acquises directement auprès de la SCPI.

TDVM

Le taux de distribution sur valeur de marché compare les sommes distribuées dans l’année (dividendes) à la valeur des parts. C’est cet indicateur qui est utilisé pour mesurer le rendement d’une SCPI.

TRI

Le taux de rendement interne mesure la rentabilité d’une SCPI sur une période donnée (généralement 5 ans ou 10 ans) en incluant le rendement annuel issu des revenus distribués ainsi que la plus-value (ou moins-value) en capital réalisée par rapport au prix d’achat. Le TRI reflète le gain réel en termes de flux de trésorerie du point de vue de l’épargnant.

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TOF

Le taux d’occupation financier est un véritable indicateur de la santé des SCPI. Il établit une sorte de taux de remplissage puisqu’il compare les loyers réellement encaissés aux loyers qui seraient perçus si tout le parc était loué au prix du marché.

Rendement immobilier

A ne pas confondre avec le TDVM, le rendement immobilier mesure la performance des actifs immobiliers dans lesquels investit la SCPI. C’est ce rendement qui, ajusté du taux de remplissage, des frais de gestion et des mises en réserve, conditionne la performance obtenue à la sortie par les