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Tout savoir sur la location en meublé non professionnelle (LMNP)

La location en meublé non professionnelle (LMNP) offre des conditions avantageuses à ceux qui désirent se constituer un patrimoine immobilier.

logement
Crédit: iStock.

La location en meublé non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal qui permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses. A l’entrée, vous pouvez amortir la totalité du bien ou prétendre à une réduction d’impôt. Ensuite, vous bénéficiez d’une imposition douce sur vos recettes locatives. Vous devez fournir un logement clés en main, les locataires s’y installant avec leurs seuls effets personnels. Un bail écrit d’un an, ramené à neuf mois pour un étudiant, doit être signé si le ­logement constitue la résidence principale du locataire. Il est prorogeable par tacite reconduction. Le bailleur qui veut y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa motivation.

Le capital est-il garanti ?

Non, avec la location en meublé non professionnelle vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix.

L’argent est-il disponible ?

Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré

Combien ça rapporte ?

Vous pouvez espérer un rendement locatif de 4% net par an et tabler sur une plus-value à terme.

Quelle est la règle fiscale ? 

Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les recettes imposables sont effacées les premières années grâce à la déduction des charges. Second avantage : l’amortissement annuel de votre bien pour chacun des éléments qui le composent. Le déficit pouvant en résulter est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives, si elles ne dépassent pas 72 600 euros. Avec le « microentreprise », vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % couvrant les charges. Avec le régime du « réel simplifié », vous ­imputez les charges pour leur montant exact. Au-delà de 72 600 euros, vous êtes placé sous le régime réel simplifié. La plus-value immobilière, elle, est ­imposable au taux de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Elle est exonérée au bout de vingt-deux ans pour la part fiscale et de trente ans pour la part sociale. Les immeubles sont à déclarer à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Où acheter ?

Les résidences services (étudiants, personnes âgées ou hommes d’affaires) sont proposées par des intermédiaires spécialisés : Ehpad.fr, GDP Vendôme, Réside Etudes… Et si vous ne recherchez pas l’avantage fiscal Censi-Bouvard (voir ci-dessous), vous pouvez acheter des résidences de tourisme ou des logements à équiper dans toutes les agences immobilières. l

Ses atouts ?

Un cadre juridique souple pour les locations meublées et une fiscalité plus légère que le régime ordinaire. Attention toutefois aux locations saisonnières dans les grandes villes qui font l’objet d’un contrôle accru et d’une durée de location limitée, ainsi qu’aux problèmes de versements des loyers par des sociétés gestionnaires à la suite de la pandémie de Covid-19.

Nos conseils 2021

Une solution juridiquement et fiscalement intéressante pour faire de l’immobilier locatif. Le Censi-Bouvard est maintenu jusqu’au 31 décembre 2021. L’acquisition de certains logements meublés, hors résidences de tourisme, ouvre droit à une réduction d’impôt dont le taux a été maintenu à 11% du prix du bien, retenu dans une limite de 300.000 euros. Cette réduction d’impôt, nommée Censi-Bouvard, est répartie sur neuf ans. En contrepartie, l’amortis­sement du bien au titre de la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux déclarés au réel est limité à la seule fraction du prix ne donnant pas droit à réduction d’impôt. Ainsi, pour un bien de 350.000 euros, la base d’amortissement sera limitée à 50.000 euros (soit 350.000 – 300.000).

En bref

• Durée recommandée : quinze ans.

• Risque de perte sur un an : 15%.