Louer un bien en meublé: ce que vous risquez si l’appartement n’est pas assez équipé

Un bail meublé d’un an transformé en un bail libre de 3 ans renouvelable ? C’est la mésaventure arrivée à des propriétaires qui avaient négligé l’équipement de l’appartement qu’ils louaient. Les leçons à en tirer.

Louer un bien en meublé nécessite d'équiper le logement de manière très précise. ©iStockPhoto

Le locataire d’un appartement meublé reçoit un congé délivré par les héritiers de la propriétaire décédée. Il est donné, conformément à la loi, trois mois avant le terme du bail, qui dure un an en meublé. Le locataire demande au tribunal la requalification du bail en location non meublée, d’une durée de trois ans. Il se maintient dans les lieux, contestant la validité du congé.

Les héritiers réclament son expulsion. Ils obtiennent gain de cause devant les premiers juges qui ont relevé que la mention « meublé » figurait sur le contrat signé avec la propriétaire et sur les quittances de loyers. Le congé reçu trois mois avant le terme annuel était donc valable. Le locataire saisit la Cour de cassation.

Un état des lieux capital avant l’entrée en location

La Cour de cassation a censuré la décision des premiers juges. Selon elle, la qualification de local « meublé » inscrite au contrat ne suffisait pas. Dans la mesure où le locataire la contestait, il fallait en vérifier la réalité. Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Si le propriétaire d’un meublé ne peut pas prouver que celui-ci dispose d’un équipement suffisant, le bail est considéré comme une location libre d’une durée de trois ans au minimum, renouvelable tacitement (article 10 de la loi de 1989). Le congé ne peut donc être délivré par le bailleur qu’à l’issue de ces trois ans (ou de la période de renouvellement en cours) au moins six mois avant (article 15 de la même loi).

La preuve du caractère meublé peut être apportée par l’état des lieux d’entrée comportant un inventaire signé par le locataire. La liste des éléments de mobilier exigés est fixée par un décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette et couverture ; dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être des chambres à coucher ; plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, réfrigérateur avec compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 degrés ; vaisselle nécessaire aux repas ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d’entretien adapté aux caractéristiques du logement.

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