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Immobilier : dans quels quartiers investir à Clermont-Ferrand ?

L’immobilier se maintient à Clermont-Ferrand. La crise a stabilisé les transactions et la réhabilitation d'anciens quartiers ouvre de nouvelles perspectives.
Logements
habitants. ©iStockPhoto

Après des années de morosité, puis une belle reprise en 2016, l’immobilier se maintient à Clermont-Ferrand. Selon les professionnels locaux, l’heure est à la tempérance du marché. « Nous ne sommes ni dans l’euphorie ni dans la morosité », explique ainsi Louis Vandeventer, président de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) d’Auvergne, pour qui les prix ne s’envolent pas mais ne tombent pas non plus ». Et si l’ancien dans l’ensemble de la ville affiche 1 600 euros le mètre carré, en léger repli sur un an (- 1,8 %), les prix se situent plutôt entre 2 000 et 2 300 euros le mètre carré en centre-ville.

Ni hausse des prix ni baisse des ventes

« La crise a stabilisé les transactions clermontoises. Depuis deux ans, avec la baisse des taux d’intérêt, les acquéreurs profitent des opportunités du marché », appuie Magali Giai-Minietti, négociatrice chez AIP Conseil. «

Aujourd’hui, l’immobilier local se porte bien, le nombre de ventes est plutôt en hausse », estime Louis Vandeventer. Mais que les vendeurs soient prévenus : « les acheteurs ne se manifestent que lorsque les prix sont raisonnables ». A Clermont-Ferrand, les acquéreurs privilégient certains produits, comme « les maisons en centre-ville ou dans la ‘‘première couronne’’ de la cité, ainsi que les appartements avec vue et terrasse, qui sont autant de biens perçus comme revendables facilement », explique Magali Giai-Minietti.

A l’inverse, les rez-de-chaussée, les biens sans stationnement ou les étages élevés sans ascenseur sont souvent boudés, même s’ils finissent en général par se vendre dès qu’ils sont en phase avec les prix du marché.

Nombreux quartiers en réhabilitation

Les logements qui se cèdent le plus aisément se trouvent sur le plateau central, à proximité de la cathédrale Notre-Dame-de-l’Assomption. Un appartement avec vue sur l’édifice ou sur la ville et avec terrasse peut atteindre 3 000 euros le mètre carré. Encore et toujours prisé, le périmètre du campus universitaire des Cézeaux, situé à Aubière (au sud-est de Clermont-Ferrand).

Parmi les communes recherchées de l’agglomération, Chamalières et Royat, à l’ouest, restent indétrônables. A l’opposé, on trouve le quartier de la gare, pourtant desservi par le tramway. Mais il est en pleine mutation, avec de nombreux chantiers en cours qui devraient le rendre attractif à moyen terme.

Opération lifting aussi pour Montferrand, l’est, et Saint-Jacques, au sud. Ce dernier est célèbre pour sa « Muraille de Chine », une barre d’immeubles vétustes de plus de 350 appartements voués à la démolition d’ici à 2023. Enfin, dans les quartiers nord de la ville, comme la Croix-de-Neyrat et La Gauthière, de gros travaux de réhabilitation sont entrepris. 

Investisseurs à Clermont-Ferrand : des rendements d’au moins 6%

Les investisseurs immobilier à Clermont-Ferrand sont plutôt âgés, « ils ont entre 65 et 70 ans», observe Louis Vandeventer, président de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) d’Auvergne. Pour la défiscalisation en Pinel, ils peuvent regarder du côté de l’avenue de la République, qui relie le quartier de Montferrand et le centre, où plusieurs programmes sont en cours de livraison, tels que la résidence Nouveau Monde. Dans l’ensemble, de nombreux projets dans le neuf sont recensés dans l’agglomération, à des prix, bien sûr, plus élevés que l’ancien, allant de 3600 à 4 000 euros le mètre carré à Chamalières, par exemple.

Beaucoup d’acheteurs viennent des départements voisins du Puy-de-Dôme, intéressés par Clermont-Ferrand en raison de la forte présence étudiante. Dans l’ancien, ils peuvent s’attendre des rendements moyens de 6 à 7%, susceptibles de monter, dans certains cas, jusqu’à 10%. Ce qui peut faire la différence pour que l’investisseur s’assure de trouver un locataire, c’est de personnaliser l’appartement, «de lui donner du caractère», recommande Magali Giai-Minietti, chez AIP Conseil, qui note une forte concurrence sur ce marché de l’investissement.