Immobilier : devenir propriétaire, une bonne idée?

Accéder à la propriété, voilà un projet que caressent de nombreux particuliers. Mais face à tous les frais qui vont devoir être engagés dans cette entreprise, opter pour la location peut se révéler, dans certains cas, plus intéressant.

Selon l'Insee, 6 ménages sur 10 sont propriétaires de leur résidence principale. ©iStockPhoto

Six ménages sur dix sont propriétaires de leur résidence principale, selon l’Insee. Un chiffre qui, malgré des taux d’emprunt historiquement bas, reste globalement stable depuis 2010. Certes, si ces niveaux favorables permettent de diminuer le coût total du crédit, devenir propriétaire implique le paiement de frais non supportés par les locataires.

Pourtant, au regard des taux de rémunération actuels des produits d’épargne, les économies réalisées en restant en location ne font pas le poids face aux sommes capitalisées via un achat immobilier.

Loyer contre mensualité, une question d’emplacement

« De façon générale, il est plus intéressant d’acheter en remboursant un prêt que de payer un loyer en pure perte », tranche Eric Allouche. Un avis que nuance Jean-François Buet. « Devenir propriétaire est toujours une bonne idée. Néanmoins, cela implique de bloquer une certaine trésorerie. Et, dans les villes comme Paris où les prix sont très hauts et les loyers, encadrés, la question peut se poser. »

En effet, un foyer qui peut se permettre de payer un loyer de 2 800 euros mensuels, demandés en moyenne pour un quatre pièces dans la capitale, n’a pas forcément les quelque 800 000 euros nécessaires pour s’acheter un produit de même type. Quoi qu’il en soit, 2017 reste une année historique pour l’achat d’un bien, d’après l’étude « Acheter ou louer » du courtier en crédits MeilleurTaux publiée en septembre.

« L’arbitrage entre location et achat d’une résidence principale reste clairement favorable à l’acquisition », note Maël Bernier, porte-parole de MeilleurTaux. Cependant, si trois ans de détention suffisent encore pour rentabiliser l’achat d’un 70 mètres carrés(1) dans toute la France (intérêts d’emprunt, frais de notaire et taxe foncière compris), la durée pour que cette transaction soit plus intéressante que la
location varie énormément en fonction de l’évolution des prix immobiliers dans chaque ville.

Etre propriétaire d’un tel bien à Montpellier, Orléans, Grenoble ou Montreuil est plus rentable que de le louer au bout de seulement deux ans, mais il faut compter deux ans et demi à Marseille, trois ans à Nice, quatre ans et demi à Rennes, neuf ans à Paris et neuf ans et demi à Bordeaux pour obtenir ce résultat.

Les coûts réels de la propriété immobilière

« Imaginer que le seul coût supplémentaire en devenant propriétaire consiste à payer des intérêts d’emprunt et une assurance emprunteur est une erreur », prévient Thomas Bertin. D’autant, poursuit Jean-François Buet, « qu’au regard des taux actuels, cette somme se révèle relativement insignifiante par rapport aux autres frais inhérents à la propriété que n’ont pas à assumer les locataires ».

A commencer, dès l’achat, par les droits de mutation (mieux connus sous le nom de « frais de notaire
») qui représentent environ 7 à 8 % du prix de vente pour un logement ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf. 

Ensuite, tous les ans, il y a les impôts locaux et plus particulièrement la taxe foncière, due uniquement par les propriétaires. « Cette taxe ne cesse de croître au fil des ans, avertit Jean Perrin, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).

Au point, entre 2011 et 2016, d’avoir augmenté quasiment quatre fois et demi plus que l’inflation, soit de 14 %. » 

Autres dépenses à devoir assumer en qualité de propriétaire : les charges de copropriété et les travaux d’entretien du logement. Les premières représentent, à titre d’exemple, 2 021 euros par an et par lot à Paris (hors charges exceptionnelles), selon le 6e Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris de la Fnaim, et les seconds s’élèvent « à environ 1 000 euros par an pour un trois pièces », précise Jean Perrin.

Attendre le moment opportun pour la revente

Alors que les locataires ont  la possibilité de donner leur préavis à tout moment, les propriétaires ont tout intérêt à faire preuve de patience avant de revendre leur logement. Si les plus-values réalisées lors de la cession d’une résidence principale ne génèrent aucune fiscalité, l’opération n’est pourtant pas neutre.

Motif ? « Pour rentabiliser son achat, il faut au moins attendre que le prix de vente absorbe
le montant des droits de mutation », explique Jean-François Buet. Autrement dit, que les prix aient augmenté d’environ 8 %. 

Problème, indique Eric Allouche, « tout dépend de la situation du bien. Si, selon les périodes, une ville comme Paris peut enregistrer en deux ou trois ans une hausse de ce type, dans les communes où le marché n’est pas tendu, la rentabilité peut prendre beaucoup plus de temps. » Et encore, aucune certitude, là non plus, de rentrer dans ses frais car ni les dépenses payées pour entretenir le logement ni les pénalités dues en cas de remboursement anticipé du prêt (3 % des sommes restant à rembourser dans la limite de six mois d’intérêt) ne sont alors prises en compte.

Pire, souligne Thomas Bertin, « revendre trop tôt équivaut à peu capitaliser et à payer, a contrario, beaucoup d’intérêts, ces derniers étant, en effet, plus élevés au cours des premières années d’emprunt ».

Conséquence, conclut Maël Bernier, « acheter une superficie trop petite avec le projet de revendre rapidement pour trouver plus grand n’a pas toujours de sens d’un point de vue économique ».

(1) Surface représentative d’un premier achat.

 

 

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