Immobilier à Bordeaux : encore de bonnes affaires malgré la surenchère ?

Avec des prix immobiliers qui ne cessent de grimper, Bordeaux est désormais dans le trio de tête des villes les plus chères de l’Hexagone.

Bordeaux est l'une des villes de France où l'immobilier a le plus augmenté. ©iStockPhoto

Si l’entrée en service de la ligne à grande vitesse (LGV), qui situe la ville à deux heures de train de Paris, est un atout supplémentaire pour la capitale de la Région Nouvelle-Aquitaine déjà plébiscitée par les acheteurs depuis plusieurs années, elle entraîne néanmoins en 2017 une nouvelle augmentation des prix spectaculaire dans l’immobilier à Bordeaux.

Un phénomène qui accroît davantage l’envolée tarifaire dans la commune au cours de la dernière décennie (+ 44 % en dix ans) et place désormais Bordeaux dans le trio de tête des villes les plus chères de l’Hexagone. En cause ? « Des biens à la vente de plus en plus rares face à une demande qui, elle, ne faiblit pas », analyse Jean-Claude Boyer, directeur de Guy Hoquet-Nansouty.

Avec, pour conséquence de ce marché à flux tendu, une accélération des prises de décision. « Encore plus pour les petites surfaces très recherchées. Du coup, si le bien est proposé à un prix de marché raisonnable, la possibilité pour les candidats à la propriété de négocier est quasi inexistante », précise Jean-Marie Duffoire, vice-président de la Fnaim de la Gironde.

Tous les quartiers à la même enseigne

A l’instar de l’année précédente, aucun quartier n’échappe à la tendance haussière. « Comme les produits se raréfient, les clients ne privilégient plus un secteur de la commune en particulier », explique Jean-Claude Boyer. Le « triangle d’or », autour du Grand-Théâtre, du cours de l’Intendance et de la place Gambetta, suscite toujours la convoitise des acheteurs malgré des prix médians entre 5 000 et 6 000 euros le mètre carré.

Les alentours de la Bourse, de la place Saint-Pierre ou de celle des Quinconces enregistrent également une forte demande avec des prix à peine moins chers que dans l’hypercentre.

Entre 3 000 et 4 000 euros avec travaux

Pour trouver plus abordable à proximité immédiate du cœur de ville, direction la « ville de pierre », les quartiers résidentiels la périphérie du centre historique (les Chartrons, Saint-Michel…). « De la barrière de Toulouse à celle du Médoc, on trouve encore des appartements dans de beaux immeubles du XIXe ou du début du XXenviron 4 000 euros le mètre carré, voire 3 000 en cas de travaux à prévoir », détaille Jean-Marie Duffoire.

Autre solution : le quartier des Capucins autour du marché éponyme. Un couple ne s’y est pas trompé avec ce 74 mètres carrés, cours de la Marne, en très bon état 260 000 euros. Très prisées des familles, les échoppes bordelaises s’arrachent quel que soit le secteur. Comme ce logement de 100 mètres carrés, rue de Ségur, près de la barrière de Pessac, cédé 320 000 euros mais avec un budget travaux de 160 000 euros

Bordeaux pour les investisseurs immobilier : prudence ! 

Le taux de rendement reste encore attractif (4% brut en moyenne) pour les investisseurs, il tend à se réduire. Les prix d’achat grimpent mais les loyers, eux, baissent (- 0,3% sur une année glissante à la fin d’août2017, selon l’Observatoire des loyers Clameur). Mieux vaut donc être vigilant sur le choix du quartier, notamment quand il s’agit de profiter de l’importante demande locative étudiante.

A partir du moment où vous privilégiez l’axe du tramway qui dessert les facultés, vous ne pouvez pas vous tromper», insiste Jean-Marie Duffoire, vice-président de la Fnaim de la Gironde. A l’image du quartier Saint-Augustin, desservi par la ligne A du tramway et apprécié par les étudiants en filières médicales et paramédicales pour sa proximité avec l’hôpital Pellegrin. Là, un 30 mètres carrés avec parking a été vendu 100 000 euros et loué 450 euros hors charges.

Autre possibilité : les secteurs de la Victoire et de Nansouty, desservis par la ligne B du tramway qui les relie au campus universitaire. Ici, les 20 mètres carrés se louent entre 410 et 440 euros hors charges. Rue Lafontaine, un 40 mètres carrés acheté pour 153 000 euros se loue en meublé 700 euros.

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