Immobilier à Paris : les vendeurs reprennent la main

Les prix de l’immobilier à Paris ont retrouvé leurs records de l’été 2012. Mais le volume des transactions commence à poser problème.

Au 2e trimestre 2017, 9500 logements ont été vendus dans la capitale, soit 10% de plus par rapport à la même période en 2016. ©iStockPhoto

Le répit n’aura été que de courte durée ! Avec un prix médian de 8 670 euros le mètre carré au deuxième trimestre 2017, selon la Chambre des Notaires de Paris, le marché immobilier dans la capitale intra-muros a retrouvé ses tarifs records de l’été 2012. Ces professionnels n’ont d’ailleurs pas hésité à le confirmer dès le mois de mai : « La baisse régulière et progressive de l’immobilier ces dernières années dans Paris (…) est désormais derrière nous. » Au regard des avant-contrats signés au cours des derniers mois, le tarif au mètre carré pourrait atteindre 8 800 euros la fin de 2017. Un niveau historique qu’explique en partie une recrudescence de la demande. « Avec sa double casquette de capitale économique et touristique, Paris a toujours un pouvoir d’attraction bien supérieur aux autres communes », rappelle Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet l’Immobilier.

Reprise en main par les vendeurs

Bilan : au deuxième trimestre 2017, 9 500 logements ont été vendus, soit une activité en croissance de 10 % par rapport la même période en 2016. Symbole du dynamisme retrouvé, ce volume de transactions commence néanmoins à poser problème. « Le nombre de biens la vente ne suffit plus pour répondre aux recherches des acquéreurs », note Laurent Vimont, président de Century 21. D’où une pression accrue qui s’exerce, de nouveau, sur ces derniers. « Nous sommes revenus sur un marché irrationnel où, dès lors qu’un produit répond à la plupart de leurs critères, les acheteurs doivent faire une proposition rapidement sous peine de voir le bien en question leur échapper », poursuit Laurent Vimont.

« Le vendeur est redevenu maître de la transaction, analyse Fabrice Abraham. Dans ce contexte, le temps manque parfois aux acquéreurs pour réfléchir et pour négocier. » Quel que soit l’arrondissement, le constat est le même. Car tous enregistrent une revalorisation avec, pour une écrasante majorité, une progression annuelle de plus de 5 % ! Toutefois, souligne Didier Camandona, président de la Chambre Fnaim du Grand Paris, « les plus populaires, comme le XIIIe, le XIXe ou le XXe, ont davantage augmenté que ceux de l’hypercentre qui connaissent traditionnellement les plus fortes hausses ». Exemple, + 2,9 % dans le IVe, contre + 8,2 % dans le XVIIIe.

De nouveau la frénésie dans le centre

Mais ce rebond tarifaire généralisé à l’ensemble de la ville n’efface pas les importantes différences de prix entre les arrondissements, prévient Laurent Vimont : « Les huit premiers ainsi que le XVIe restent les plus chers. » L’écart continue même à se creuser. Si seuls trois arrondissement s’échangent encore à moins de 8 000 euros le mètre carré médian (les XVIIIe, XIXe et XXe), cinq affichent désormais des prix supérieurs 11 000 euros (du IIIe au VIIe). Toujours extrêmement recherché, le cœur de Paris joue de sa notoriété pour tirer ses tarifs vers le haut. « L’hypercentre atteint maintenant des niveaux démentiels », reconnaît Laurent Vimont.

En cause ? Une concurrence entre acquéreurs, accrue par la présence d’une forte clientèle d’investisseurs internationaux en quête de petites surfaces. Exemple, dans le IIe, près de la station Bourse, un deux-pièces de 36 mètres carrés a trouvé preneur à 436 000 euros en moins d’une semaine et avec quatre offres au prix affiché. Soit plus de 12 100 euros le mètre carré. Ou encore, dans le même arrondissement, à deux pas de la station de métro Quatre-Septembre, un 40 mètres carrés en parfait état a changé de main pour 510 000 euros. « Malgré des critères d’exigence plus importants, par exemple la luminosité ou la proximité des transports, les acquéreurs en quête de leur résidence principale se montrent néanmoins assez ouverts sur l’arrondissement où concrétiser leur projet », observe Maud Velter, directrice associée de l’agence Lodgis.

Intéressants, les XIVe et XVe arrondissements

Pour dénicher des prix plus abordables, pas d’autre solution, en effet, que de viser les arrondissements plus éloignés de l’Hôtel de ville. Et, à ce petit jeu, « le XIVe et le XVe font figure de valeurs sûres avec, à terme, une marge  augmentation de 23 % en un an, « la vigueur de l’activité réveille les tensions traditionnelles sur l’offre », constatent les notaires de Paris.

Conséquence : des prix qui repartent vers le haut (+ 4,4 % pour les appartements anciens en un an dans les Hauts-de-Seine, + 3,7 % dans le Val-de-Marne et + 3,3 % en Seine-Saint-Denis) et retrouvent leurs précédents plafonds historiques (autour de 5 430 euros le mètre carré pour les Hauts-de-Seine, 4 270 euros pour le Val-de-Marne et 3 240 euros pour la Seine-Saint-Denis).

Déjà les bénéfices du Grand Paris en petite couronne

Ce mouvement généralisé à l’ensemble des communes les plus recherchées (à l’exception de Créteil, stable) devrait se poursuivre dans les prochains mois. Les jeux Olympiques et, surtout, la naissance du Grand Paris devraient impacter favorablement le marché, remarque Didier Camandona. Pour la première fois dans l’histoire de la région, le réseau de transports en commun ne sera plus dirigé vers la capitale mais tournera autour d’elle. Ce qui pourrait, à terme, provoquer un rééquilibrage des tarifs entre Paris et la première couronne. » Certaines communes ressentent déjà ce phénomène, comme Villejuif, bientôt desservie par la ligne 14 et la future ligne 15 du métro. Là, à côté de la prochaine station Institut-Gustave-Roussy, une maison de 105 mètres carrés s’est négociée 477 000 euros. Soit 4 542 euros le mètre carré, nettement au-dessus des prix du marché, de 4 300 euros le mètre carré médian dans la ville.

Paris, pas une bonne affaire pour les investisseurs

«Avec 3% de rendement brut moyen pour une location classique, Paris n’est pas une bonne affaire», note Didier Camandona, président de la Chambre Fnaim du Grand Paris. Ce faible taux est néanmoins à relativiser . «La capitale assure aux bailleurs un choix de locataires qui n’existe nulle part ailleurs en France », insiste Laurent Vimont, président de Century 21. D’où un risque de vacance locative réduit. D’autant plus en cas de location meublée pour une clientèle d’affaires. Pour cela,il faut «privilégier l’hypercentre ou la Bastille reliée à la Défense en métro»,explique Maud Velter, directrice associée de l’agence Lodgis.

Mieux vaut se tourner vers les arrondissements périphériques pour maximiser son investissement. Dans le XVIe, par exemple, un 72 mètres carrés au quatrième étage, boulevard Exelmans, près du métro Porte-d’Auteuil, s’est vendu 650 000 euros et se loue meublé 2500euros par mois (4,6% de rentabilité).

Quant à ceux tentés d’investir dans la petite couronne pour anticiper le Grand Paris, « prudence, prévient Yann Jehanno, président de Laforêt. Les infrastructures des nouvelles lignes de transport n’existant pas encore, il y a toujours un aléa.»

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