Immobilier à Strasbourg : les quartiers les plus dynamiques où investir
« Strasbourg-Centre, ça bouge, surtout pour les petites surfaces ! » se réjouit Virginie Caillol-Meyer, agent mandataire chez CCLV Immo. « Il y a beaucoup d’offres à Strasbourg et dans l’EuroMétropole », confirme Chantal Lutter, directrice de l’agence Meilleurtaux Strasbourg-Illkirch. La demande aussi est soutenue, même si du côté des investisseurs, l’heure est à un léger attentisme avec la réforme annoncée de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en 2018. Quant aux prix, le chef-lieu de la Région Grand Est affiche une forte hausse annuelle, de 4 %, à 2 500 euros le mètre carré.
Petites surfaces et neuf, les pris de l’immobilier en surchauffe
Dans l’hypercentre, le marché de l’ancien « reste actif, surtout pour des particuliers qui souhaitent se lancer dans le déficit foncier », selon Chantal Lutter. Si on se rapproche des 2 000 euros le mètre carré pour les grandes surfaces, dont les transactions sont parfois plus fastidieuses à boucler, les studios, F1 et F2 peuvent se négocier jusqu’à 4 000 euros, voire plus. Ainsi, un deux-pièces de 42,17 mètres carrés, rue des Pucelles, près de la mairie, a changé de main pour 180 000 euros. Dans le quartier Poincaré, au nord de l’hypercentre, les prix sont en surchauffe. C’est le cas d’un studio de 18 mètres carrés, boulevard du Président-Poincaré, vendu 85 000 euros. Même dynamisme dans le quartier d’affaires international Wacken-Europe, au nord de la ville, où les programmes fleurissent et les prix s’envolent en conséquence – ils atteignent 5 000 euros le mètre carré –, et à Cronenbourg, au nord-ouest.
En outre, de nombreuses opérations de constructions de logements ont été lancées, notamment autour de la ligne de tramway D, dont l’extension relie Strasbourg à Kehl, en Allemagne », indique Mathieu Schweyer, directeur régional nord-est immobilier résidentiel chez Nexity. Sont concernés, entre autres, l’écoquartier du Danube, qui voit le jour au nord de Neudorf, sur la rive du canal du Rhône au Rhin, et les environs du Jardin des Deux Rives, dans le quartier Port-du-Rhin, à l’est de la ville.
Stagnation dans certains quartiers de Strasbourg
En revanche, les prix stagnent et les ventes peuvent être difficiles dans quelques zones, comme La Meinau, au sud, ou Hautepierre-Poteries, à l’ouest. En périphérie, dans certaines communes de l’EuroMétropole, à Illkirch-Graffenstaden par exemple, c’est aussi l’accalmie. On y trouve toutefois des biens un peu plus onéreux dans le neuf : au nord, les anciennes friches des brasseries de Schiltigheim sont réhabilitées en logements (3 700 euros le mètre carré, stationnement inclus). A Lingolsheim, 5 kilomètres au sud-ouest de Strasbourg, Icade vend des deux à quatre-pièces dans le nouvel écoquartier des Tanneries, entre 3 000 et 3 500 euros mètre carré.
Investisseurs : un placement sûr plutôt qu’un bon rendement
Les particuliers qui se lancent dans un investissement neuf en agglomération strasbourgeoise recherchent moins souvent un rendement intéressant – entre 3,7 et 4,2% en moyenne –, qu’un placement sûr dans un bien de qualité facilement liquide, qui se vendra avec une belle marge. «Les investisseurs à Strasbourg sont principalement des Lorrains ou des Alsaciens», note Mathieu Schweyer, directeur régional nord-est immobilier résidentiel chez Nexity.
Bon à savoir: les propriétaires-investisseurs sont chouchoutés par l’EuroMétropole. Afin de lutter contre la vacance locative dans ses intercommunalités, elle offre depuis deux ans un accompagnement aux propriétaires pour les encourager à relouer leurs habitations vides. En plus de conseils gratuits, ils bénéficient d’avantages s’ils passent une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), soit un abattement fiscal de 60 ou 70 % sur les loyers perçus. A ce coup de pouce s’ajoute un système de primes, de 1500 euros à 11000 euros par logement, selon les communes concernées.