Charges de copropriété : comment ça fonctionne ?

Sujet principal de tensions entre les copropriétaires, les charges d’un immeuble sont complexes à appréhender. Qui doit payer quoi et quelles sont les obligations des copropriétaires ? Le point.

le règlement peut prévoir des charges de copropriété dites « spéciales » lorsque la résidence comporte plusieurs immeubles.

C’est sur les charges de copropriété et les travaux que porte la majorité des désaccords entre les copropriétaires. Les tensions peuvent se montrer d’autant plus vives lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments car la répartition des charges et du coût des travaux peut vite bloquer le fonctionnement de l’ensemble.

Pour les charges de copropriété, à chaque lot ses tantièmes 

Les charges de copropriété générales sont réparties entre tous les copropriétaires, chacun réglant sa quote-part en fonction de ses tantièmes. Prenons le cas d’un immeuble avec 20 000 euros de charges. Un copropriétaire qui détient 100 tantièmes sur 1 000 doit alors payer 2 000 euros au titre de sa participation aux charges. En aucun cas, il ne peut argumenter qu’il n’utilise pas telle ou telle partie de l’immeuble pour tenter d’éviter de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Une exception : le règlement de copropriété peut prévoir des charges dites « spéciales » lorsque la résidence comporte plusieurs immeubles. Dans ce cas, les copropriétaires sont redevables uniquement des charges de leur propre bâtiment. Pour les répartir, chaque lot se voit attribuer par le promoteur des tantièmes de charges spéciales qui permettent de calculer la participation de chacun aux dépenses de son îlot.

A noter, une répartition des charges en fonction de l’utilité d’un équipement ou du service rendu peut également être établie dans le règlement de copropriété. Là aussi, par l’attribution de tantièmes. En d’autres termes, les copropriétaires qui n’en ont pas l’usage ne contribuent pas à ses charges. C’est souvent le cas de l’ascenseur pour des occupants du rez-de-chaussée. Excepté s’il dessert leur cave ou leur place de parking souterrain.

Les appels de provisions, pour faire vivre la copropriété

La copropriété doit disposer d’un fonds de roulement (une réserve de trésorerie) pour que le syndic puisse s’acquitter des dépenses et des factures courantes. A cet effet, il procède à des appels de provisions trimestrielles, chacun correspondant au quart du budget voté en assemblée (voir infographie page suivante). Par ailleurs, si des travaux hors dépenses courantes ont été votés, le syndic est libre de demander des avances aux copropriétaires afin d’anticiper les paiements aux entreprises prestataires.

Ces sommes peuvent être réclamées en fonction soit des différentes étapes du chantier, soit d’un échéancier fixé lors de l’assemblée générale. Pour faire face à de futurs travaux (ravalement par exemple), le règlement de copropriété peut également prévoir une avance de trésorerie qui ne doit pas excéder un sixième du budget des charges courantes. Le syndic est alors tenu de faire voter la création de cette réserve financière supplémentaire en assemblée générale. Et ce, à la majorité absolue. Il peut ensuite en appeler le paiement auprès de chaque copropriétaire.

Qu’importent les motifs évoqués pour les appels de fonds, mieux vaut respecter les délais impartis. Au moindre retard, les syndics n’hésitent pas à facturer des frais de relance et de mise en demeure dont ils déterminent librement les montants.

Le nouveau fonds travaux imposé par la loi Alur

Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés ont pour obligation de constituer un fonds de travaux obligatoire. Objectif ? Anticiper et supporter le coût de futurs travaux. Pour ce faire, les copropriétaires doivent verser une provision supplémentaire. Et difficile de passer outre ! Toutes les copropriétés sont concernées, à l’exception de celles de moins de dix lots, qui peuvent voter en AG contre la constitution de ce fonds de prévoyance, et des immeubles neufs pendant les cinq premières années suivant la réception du chantier.

Cette dispense est également étendue aux copropriétés qui ont fait un diagnostic technique global (DTG) révélant qu’aucuns travaux ne sont nécessaires au cours des dix prochaines années. Autant dire qu’elles sont rares !

Les sommes provisionnées sont destinées à financer tous les types de travaux, hors maintenance : ceux qui sont obligatoires (ravalement, par exemple) ; les travaux de conservation (réfection de la toiture) ; d’entretien (changement de peinture ou de moquette dans les parties communes) ; d’amélioration (installation d’un interphone) ; ceux portant sur les éléments d’équipement communs, comme l’ascenseur ; les études techniques rendues nécessaires par l’ensemble de ces travaux ; enfin, les travaux urgents pour la sauvegarde de l’immeuble.

Bon à savoir : les cotisations annuelles appelées sont au minimum égales à 5 % du budget prévisionnel. Au-delà, un vote à la majorité absolue est nécessaire. Une fois qu’il les a réceptionnées, le syndic doit les déposer sur un compte bancaire séparé. Et aucun copropriétaire ne peut se soustraire à leur versement.

Sur le même thème

charges de copropriété

Ne manquez rien de l'actualité

Réactions et commentaires

Sur la même thématique