Imposition des loyers: la disparition du statut de loueur en meublé revient sur le tapis

Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), dépendant de la Cour des comptes, a présenté à la fin de janvier un nouveau rapport sur la fiscalité du capital. A le parcourir, le lecteur se pâme d’effroi et peut douter de la promesse de baisse des impôts de nos gouvernants.

Parmi les idées abordées, le CPO souhaite augmenter les droits de succession en ligne directe. Ils sont pourtant déjà particulièrement élevés par rapport à nos partenaires européens avec un abattement limité à 100.000 euros par enfant et un taux de ponction pouvant atteindre 40% !

Des abattements menacés, des exonérations en sursis

Mais les propositions les plus inquiétantes visent les actifs immobiliers du contribuable. Les auteurs du rapport ressuscitent une idée évoquée par le passé par de nombreux ministres du Budget. Ils suggèrent de supprimer les abattements en fonction de la durée de détention du bien s’appliquant aux plus-values des particuliers.

Autrement dit, le contribuable serait taxé dès le premier euro de gain et ne serait jamais exonéré. Rassurez-vous : le Conseil n’évoque pas la suppression de l’exonération de la résidence principale. Mais le sujet risque fort de revenir sur le tapis le jour où Bercy voudra réformer en profondeur la fiscalité immobilière.

Tout aussi préoccupant, le projet visant à aligner le régime de la location meublée sur celui de la location nue. Exit le régime de faveur qui permet de n’être taxé que sur 50% des loyers perçus – dans une limite de recettes de 70000 euros – ou la liberté d’opter pour la taxation au bénéfice réel, qui permet de déduire le prix du bien et de ses équipements.

A l’avenir, le revenu locatif meublé devrait être taxé sur 70% des montants (si les recettes n’excèdent pas 15000 euros) et après seule déduction des travaux et des charges courantes, sans aucun abattement ou amortissement pour des revenus locatifs d’un montant supérieur.

« Un régime unifié du loueur simplifierait la vie du contribuable »

Pour le CPO, cette clémence fiscale ne se justifie pas, car « elle permet à de nombreux loueurs de neutraliser totalement le revenu imposable ». De plus, « un régime unifié simplifierait la vie du contribuable ». Le Censi-Bouvard conserverait ses atouts Il n’est pas certain que les loueurs en meublé y voient une amélioration de leur sort. Même si le Conseil propose d’admettre la déduction des charges exposées au titre de l’ameublement, tout en supprimant la cotisation foncière des entreprises (CFE) dont ils sont actuellement redevables, c’est plutôt une surimposition qui les attend.

Cet alignement sur le régime de la location nue concernerait 475.000 contribuables. Et puis, si on supprime la CFE, les collectivités locales, qui voient déjà disparaître la taxe d’habitation, perdront encore des recettes. Les maires et les présidents de conseils généraux et régionaux risquent de ne pas se laisser faire. De plus, le rapport n’hésite pas à se contredire. Il préconise en effet le maintien du régime du loueur en meublé non professionnel pour les investissements Censi-Bouvard.

Cela concerne les acheteurs de résidences étudiantes ou pour personnes âgées, qui louent ensuite leur bien meublé à une société de gestion et obtiennent une réduction d‘impôt de 11% de leur achat, dans une limite de 300000 euros. Si une telle réforme était entreprise, quid de la transition entre les deux régimes? On voit mal comment tous les loueurs en meublé pourraient du jour au lendemain passer du régime souple des bénéfices commerciaux avec amortissements et régime favorable de taxation des plus-values à celui, beaucoup plus rigide, des revenus fonciers.

D’où la suggestion de n’appliquer cette mesure qu’aux biens loués postérieurement à la réforme ou aux biens loués avant celle-ci, mais faisant l’objet d’un nouveau bail. Avec un tel système de double traitement fiscal pour les loueurs en meublé, on créerait une nouvelle usine à gaz difficilement gérable pour un particulier!