Investir dans un logement occupé: les précautions à prendre lors de la transmission du bail

Acheter un logement déjà occupé pour toucher rapidement les loyers est une stratégie payante. Voici comment assurer sereinement la transmission du bail après l’achat.

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Afin de présenter une demande de crédit solide, les loyers garantissant le paiement des échéances, certains investisseurs dans l’immobilier privilégient l’acquisition de logements occupés. Voici comment le bail se transmet entre l’ancien et le nouveau propriétaire.

Continuation du contrat de location

Le contrat de location en cours continue selon les mêmes modalités. Il convient d’informer officiellement l’occupant du changement d’identité du propriétaire. Eventuellement, ce dernier prend contact avec la caisse d’allocations familiales si les aides au logement sont directement versées sur le compte du bailleur.

Attention ! Lorsque le locataire quitte les lieux, c’est au bailleur en titre de lui restituer le dépôt de garantie versé lors de l’entrée. Et cela même si l’ancien propriétaire l’a conservé pour lui !

Si une personne s’était portée caution pour le locataire, son engagement produit ses effets en faveur du nouveau bailleur, sauf clause contraire du bail. En revanche, tel n’est pas le cas d’une garantie de loyers impayés (souscrite par l’ancien bailleur. S’il le souhaite, le nouveau devra en contracter une autre.

Deux ou trois ans de patience, au moins

Si l’acquéreur a le projet d’habiter le bien, il ne peut pas donner congé au locataire immédiatement. Le délai diffère selon la durée du bail restant à courir. Plus de deux ans avant le terme, le congé pourra être fixé à l’échéance du bail. En revanche, si le bail prend fin dans moins de deux ans, le congé ne sera effectif que deux ans après l’acquisition. Exemple avec un logement acheté le 1 er janvier 2018.

Si un bail de trois ans a été signé ou renouvelé le 1 er septembre 2016 (fin le 31 août 2019), le congé n’aboutira que le 31 décembre 2020. Si ce bail remontait au 1 er septembre 2017 (terme le 31 août 2020), le congé produira ses effets à l’issue normale. En cas de congé pour vente, le principe est le même mais le délai se calcule selon que l’on est plus ou moins à trois ans de l’échéance du bail.

Vendre ou habiter, respectez la procédure

Quel que soit le motif, les dispositions de droit commun s’appliquent : congé six mois avant le terme du bail, offre d’achat au locataire, protection s’il est âgé, etc. La durée du bail est de trois ans pour les propriétaires particuliers et les SCI familiales, de six ans pour les bailleurs personnes morales. Enfin, il est courtois de prévenir le locataire de ses intentions dès l’achat du bien.

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