Acheter sa maison ou son appartement dans les ventes aux enchères, mode d’emploi

Les ventes aux enchères sont une autre voie pour acquérir son futur logement. Il en existe plusieurs types qui répondent chacun à des règles particulières.

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Plutôt que de passer par un agent immobilier ou un particulier, il est possible d’acquérir sa résidence principale ou secondaire en participant à une vente aux enchères. Elles sont de trois types: les ventes des Domaines concernent des biens provenant de successions en déshérence ou dont l’Administration se sépare ; les ventes judiciaires proposent des biens issus de saisies immobilières  ; enfin, les ventes des notaires sont essentiellement constituées de biens venant d’une succession.

1 La diffusion de l’information auprès des acheteurs

Quel que soit le type de vente aux enchères, une publicité est organisée à l’avance pour permettre aux personnes intéressées de visiter les lieux et de prendre connaissance des conditions de la vente. La publicité est effectuée par voie de presse, dans des journaux locaux et nationaux, mais aussi dans des publications spécialisées (Petites Affiches, Gazette du Palais…). Elle est également diffusée sur certains sites Internet (Immobilier.notaires, Immonot…).

Les ventes judiciaires font en plus, l’objet d’un affichage au tribunal de grande instance. Les modalités de visites sont précisées dans les annonces Elles se déroulent généralement dans le mois précédant la vente. Elles sont collectives à date et à heures fixes. Le nombre de visites est variable selon l’institution à l’origine des ventes. Pour celles des notaires, il y a trois visites possibles, une seule pour les ventes judiciaires, une ou deux quand il s’agit d’une cession des Domaines.

Dans toutes les ventes, le cahier des conditions est fondamental Il contient tous les documents et renseignements sur l’enchère et deviendra le contrat de vente à part entière. On y trouve un descriptif de l’immeuble (état, garantie contre les vices, servitudes éventuelles, affectation actuelle, bien libre ou occupé, que ce soit légalement ou illégalement, règlement de copropriété…). Y figurent également les conditions financières: frais à la charge de l’acheteur, délai de paiement et mise à prix.

Ce document est en libre accès et peut être consulté chez le notaire chargé de la succession, au greffe du tribunal de grande instance pour les ventes judiciaires, au service des impôts fonciers pour les Domaines.

2 La mise à prix et les conditions pour enchérir

Pour les ventes sur saisie immobilière, la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant et équivaut presque toujours au montant de la dette, lequel peut être largement inférieur à la valeur réelle de l’immeuble. Pour toutes les autres ventes, le prix de départ est fixé après expertise, en général à 75% de la valeur ainsi déterminée.

Le vendeur peut demander un prix de réserve, jamais mentionné dans la publicité, c’est-à-dire que le bien ne peut être cédé en dessous, et un prix de départ, indiqué dans la publicité, qui correspond souvent à 70% du prix de réserve. Il faut justifier de sa solvabilité Pour les ventes judiciaires, le particulier doit se faire représenter par un avocat.

Dans les autres ventes, il peut enchérir lui-même ou désigner un mandataire (avocat, notaire, ami, conjoint…). Il doit justifier de son identité, de son domicile et, surtout, de sa solvabilité, en déposant le jour de la vente un chèque de banque ou certifié. On parle alors de consignation. Son montant est en général de 10 à 20% de la mise à prix. Pour les ventes des Domaines, il est de 5 à 20%. Si la mise à prix est inférieure à 7 500 euros, il n’y a pas de consignation. Le chèque sera restitué à l’enchérisseur s’il n’est pas l’adjudicataire. Sinon, le montant s’impute sur le prix de vente.

3 Le déroulement de la vente aux enchères

Quelle que soit la vente aux enchères, son déroulement est toujours le même. Après ouverture de la séance, lecture du cahier des conditions d’adjudication, rappel de la mise à prix et du montant minimal pour surenchérir (par exemple, les enchères se feront par tranches de 15 000 euros), les ventes débutent.

A la bougie ou au chronomètre La vente se fait à la bougie. Elle est allumée par la personne qui dirige les enchères. La vente prend fin généralement après l’extinction de deux feux (ou mèches) successifs, sans nouvelle offre survenue pendant leur combustion. Pour certaines ventes judiciaires, elle se termine après l’écoulement de 90 secondes au chronomètre (vente au chronomètre). La première enchère portée doit correspondre au montant de la mise à prix. Si aucun acheteur ne se manifeste, le vendeur conserve son bien. Par exception, en cas de vente judiciaire, le créancier poursuivant sera déclaré adjudicataire pour la mise à prix.

L’achat n’est définitif qu’au bout de dix jours Le particulier adjudicataire ne bénéficie pas du délai de rétraction et de réflexion de dix jours applicable aux achats d’immeubles à usage d’habitation. Il ne peut donc pas renoncer à l’acquisition. La vente ne sera cependant définitive que si aucune surenchère n’intervient, cette possibilité étant exclue pour les ventes des Domaines.

En dehors de celles-ci, toute personne peut se porter acquéreur, en proposant 10% de plus que le montant de la dernière enchère, pendant les dix jours suivant l’adjudication. Elle doit faire déposer par huissier un chèque de banque du montant de la surenchère chez le notaire concerné ou auprès du greffe du tribunal de grande instance. Le bien est remis en vente, le prix de départ est celui de la dernière enchère augmentée de la surenchère. L’adjudicataire évincé peut enchérir sur le surenchérisseur.

4 Le paiement du prix et des frais de la vente

Le prix de la vente doit être versé dans un bref délai afin d’éviter le paiement d’intérêts. En effet, l’adjudicataire ne peut invoquer une condition suspensive de l’obtention d’un prêt puisqu’il est immédiatement propriétaire. Pour les ventes des notaires, le solde du prix peut être versé dès le onzième jour suivant la vente (à l’expiration du délai de surenchère) et au plus tard 45 jours après la vente, faute de quoi des intérêts au taux légal seront exigés, avec une majoration de cinq points passé 75 jours.

Pour les ventes judiciaires, le délai est de deux mois avec intérêts au taux légal au terme de ce délai. Les Domaines échelonnent les versements, avec intérêts Pour les ventes des Domaines, l’acquéreur peut payer en une, deux ou trois fois selon la valeur du bien. Pour un prix n’excédant pas 15000 euros, le paiement doit intervenir dans le mois de la vente. Entre 15001 et 75000 euros, la moitié du prix doit être versée dans le mois de la vente sans intérêts, le solde pouvant être réglé dans un délai supplémentaire de deux mois avec intérêts au taux légal.

Au-delà de 75 000 euros, un premier tiers doit être payé dans le mois de la vente sans intérêts, un second dans un délai supplémentaire de deux mois avec intérêts au taux légal, le solde dans un autre délai supplémentaire de trois mois avec intérêts. Au prix d’adjudication, il faut ajouter les frais de vente.

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