Immobilier : ces 6 erreurs à ne pas commettre avant d’acheter

Vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier pour lequel vous avez eu le coup de coeur. Avant de passer à l’acte d’achat, consultez notre petite check-list pour éviter de commettre un impair.

Une mutation, un divorce, une perte d’emploi peuvent vous obliger à vendre plus vite que prévu un bien immobilier que vous venez d'acheter. Crédit photo : Istock.

Acheter sa résidence principale implique d’engager d’importantes sommes d’argent, parfois les économies de toute une vie. Il ne faut donc pas se précipiter au prétexte d’un coup de cœur et craquer sur un bien qui ne conviendrait ni à vos besoins ni à votre budget. Mais si vous êtes prêt à vous lancer et que vous respectez certaines précautions, n’hésitez pas ! Quels sont alors ces écueils à éviter ? 

1- Mal évaluer ses besoins immédiats… et les évolutions à venir

Trop grand, trop petit… se tromper sur la superficie de son futur logement est l’un des principaux écueils à éviter au moment de chercher le nid où s’installer. Pour prévenir des désagréments ultérieurs, interrogez-vous d’abord sur le nombre de pièces dont vous avez réellement besoin. Si penser au présent est certes important, se projeter dans l’avenir l’est tout autant. Exemple : si vous espérez agrandir votre famille dans un futur proche, évitez d’acheter un deux-pièces car multiplier les achats et reventes coûte cher.

« En plus du prix de l’acquisition, s’ajouteront les frais liés au déménagement, des travaux éventuels mais aussi les droits de mutation », prévient Frédéric Labour, notaire à Corbeil-Essonnes. Enfin, faites le point sur vos finances et vos possibilités d’emprunt. Sauf à vouloir perdre du temps, il est inutile de visiter un bien qui excède votre budget.

2- Omettre de vérifier si le bien convoité est au prix du marché

Acheter au juste prix est essentiel car si vous êtes amené à revendre rapidement dans un contexte de stagnation ou de baisse des prix, vous courrez le risque de perdre de l’argent. Pour autant, il est parfois difficile de savoir exactement comment se situe le marché tant chaque logement est différent. « Pour un même immeuble, nous avons constaté que le prix d’un appartement localisé au dernier étage valait 20 % plus cher qu’un appartement situé en rez-de-chaussée, sauf s’il n’y a pas d’ascenseur. Dans ce cas, l’étage le plus cher est le quatrième », explique Sébastien de Lafond, cofondateur du site MeilleursAgents, outil d’estimation immobilière en ligne.

A LIRE >> Logement: le top 5 des litiges entre propriétaires bailleurs et locataires

Pour vérifier le prix du marché, il est nécessaire de visiter plusieurs biens dans un même quartier. Les annonces, que ce soit sur Internet ou dans les vitrines des agences, sont souvent alléchantes, mais trompeuses. Pour vous aider, vous pouvez aussi utiliser quelques sites Internet, à l’instar d’effiCity, LaCoteImmo ou MeilleursAgents, qui vous donnent, ville par ville et parfois rue par rue, des fourchettes de prix au mètre carré. Ces sites ne sont pas infaillibles et ne donnent qu’un aperçu du marché. Mais ils peuvent vous fournir des arguments pour négocier au plus juste le logement qui vous intéresse.

3- Ne pas vérifier s’il y a des nuisances dans le proche environnement

Rien de pire que d’emménager et de constater que votre nouveau voisin a transformé sa maison en boîte de nuit. Avant de vous engager, il convient de procéder à des petits contrôles. A commencer par s’assurer de la tranquillité des lieux. Le plus simple est de se rendre sur place plusieurs jours d’affilée à plusieurs heures de la journée… et de la soirée. Profitez également de ces visites pour vous rendre compte de l’ensoleillement du bien. Des applications et sites Internet peuvent également vous y aider. Ainsi, le portail d’annonces immobilières Bien’ici propose gratuitement un simulateur pour vous faire une idée de l’exposition de votre future habitation, quelles que soit la période de l’année et l’heure du jour.

Enfin, si vous avez été séduit par le caractère paisible d’un logement ou par la vue dégagée qu’il offre, mieux vaut vérifier que ces atouts ne vont pas disparaître dans un futur proche. Il serait dommage que votre vue soit gâchée par un immeuble ou qu’une voie rapide passe au fond de votre jardin. Afin d’en avoir la garantie, renseignez-vous auprès de la mairie sur les projets de construction et plus généralement sur ceux d’urbanisme prévus dans le quartier. Ces vérifications sont à faire avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, car vous n’avez que dix jours pour vous rétracter une fois ce document signé.

4- Sous-estimer les travaux à prévoir et ne pas être attentif aux documents de vente

En une visite, il est souvent difficile de juger de l’état complet d’un bien. Problème : ces travaux dont vous n’aviez pas forcément conscience au moment de vous engager peuvent grever votre budget. D’où l’importance d’être vigilant au moindre détail afin de lister au mieux les futures dépenses. Cela commence dès l’extérieur, en vérifiant si un ravalement de façade ou une réfection de toiture s’impose. Une fois à l’intérieur, assurez-vous du bon état du tableau électrique et des fenêtres et traquez toute trace d’infiltration.

Si besoin, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un artisan ou un architecte. Vous pouvez aussi interroger l’agent immobilier en charge de la vente. « Pour certains biens qui sont moins séduisants, nous préparons des devis et nous faisons chiffrer les travaux, de façon à ce que les acheteurs puissent se projeter », explique David Journo, responsable de l’agence Century 21 Optimmo à Yerres.

Autre précaution : vous appuyer sur le dossier de diagnostic technique (DTT), remis au plus tard lors de la signature de l’avant-contrat. Ce document indique l’éventuelle présence de termites, mérules (mention obligatoire si le bien mis en vente se situe dans une zone visée par un arrêté préfectoral), plomb ou amiante dans le bâtiment. De même, le DTT précise l’état de l’installation de gaz et d’électricité du logement et son niveau de performance énergétique.

Attention, en copropriété, cette estimation en amont des travaux est d’autant plus cruciale que vous n’êtes pas seul décisionnaire. Pour rappel, si une majorité de copropriétaires vote un chantier, vous devrez participer au frais, que vous le souhaitiez ou pas. Il est donc indispensable de consulter les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale qui peuvent vous informer sur des travaux évoqués et devant être votés et réalisés dans les prochaines années (ravalement par exemple, ou encore étanchéité du toit terrasse, changement de la chaudière…). N’oubliez pas aussi de demander à voir le carnet d’entretien de l’immeuble, qui recense en principe tous les gros travaux effectués récemment dans la copropriété.

5- Ne pas vérifier les frais de fonctionnement récurrents du bien

Dépenses de chauffage et d’électricité, charges de copropriété, entretien des extérieurs, taxe foncière… autant de frais qui peuvent très vite plomber votre budget. Sachez, par exemple, que les Français ont dépensé en moyenne 1 683 euros par an pour se chauffer en 2017 selon la plateforme de conseils en économie d’énergie QuelleEnergie. Et la facture peut rapidement exploser dans un logement mal isolé. De même, si la présence d’une piscine dans le jardin a de quoi séduire, il faut compter environ 300 euros par an en consommables divers pour son entretien.

A LIRE >> Impôts : pas de taxe foncière basée sur les revenus jure Edouard Philippe

Pire, à la revente, des charges de copropriété élevées peuvent influer négativement sur le prix de l’opération. « Dans certaines résidences avec des gardiens, des jardins et du chauffage collectif, les charges mensuelles atteignent 800 euros. Une fois son crédit remboursé, il faut encore dépenser l’équivalent d’un loyer », témoigne Florence, qui cherche actuellement un bien à acheter à Lyon.

6- Ne pas anticiper l’éventualité d’une revente rapide

Surexcité à l’idée d’avoir enfin trouvé le bien de vos rêves, vous n’imaginez pas devoir le quitter un jour. Et pourtant… une mutation, un divorce, une perte d’emploi peuvent vous obliger à vendre plus vite que prévu.

Certes peu plaisante, cette éventualité ne doit pas quitter votre esprit au moment d’acheter votre nouveau chez vous, surtout si celui-ci est atypique. Un produit qui sort des standards de recherche sera en effet toujours plus difficile à vendre. « Les acheteurs privilégient davantage les biens classiques disposant d’une salle de bains neuve, d’une cuisine équipée, de rangements, voire d’une terrasse ou d’un balcon », explique-t-on à l’agence Immobilière Eric Simon, basée à Marseille.

Pour être sûr de ne pas vous tromper, listez les défauts qui vous ont fait hésiter à sauter le pas et promettez-vous de les corriger. Les travaux réalisés vous permettront effectivement de valoriser votre bien lors de la revente. A conditions de ne pas vous lancer dans des dépenses si exorbitantes que l’éventuelle plus-value générée ne suffirait pas à couvrir les frais engagés.

Sur le même thème

Actualités de l'immobilier Crédit immobilier Défiscalisation immobilière

Ne manquez rien de l'actualité

Réactions et commentaires

Sur la même thématique